Mieter hat gekündigt: Ablauf bis zur Neuvermietung (Fristen, Abnahme, Kaution)

Kurz zusammengefasst: Die Kündigung des Mieters muss schriftlich erfolgen und Ihnen spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats endet. Für den Mieter gilt diese Frist von drei Monaten unabhängig von der Mietdauer – es sei denn, der Vertrag schließt die ordentliche Kündigung noch für eine bestimmte Zeit aus.^[1][2] Kürzer ist die Frist immer dann, wenn der Mietvertrag dem Mieter eine kürzere Frist einräumt – zu seinen Gunsten dürfen Sie von der gesetzlichen Frist abweichen, zu seinem Nachteil nicht^[1] – nur bei Altverträgen, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, gilt eine individuell vereinbarte Frist fort.^[3] Daneben kennt das Gesetz zwei Fälle: Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, dürfen Sie eine kürzere Frist vereinbaren – dann gilt die vertragliche Frist.^[1] Bei einem überwiegend möblierten Zimmer in Ihrer selbst bewohnten Wohnung, das der Mieter nicht dauerhaft mit seiner Familie oder in einem gemeinsamen Haushalt bewohnt, kann er bis zum 15. eines Monats zu dessen Ende kündigen.^[4] In den drei Monaten bis zum Auszug liegen Bestätigung, Nachmieterfrage, Besichtigungen, Abnahme und das neue Inserat; Kautionsabrechnung und Betriebskostenabrechnung folgen erst nach der Rückgabe. Dieser Beitrag ordnet sie in der Reihenfolge, in der sie anfallen, und verweist für jeden Schritt auf die passende Vorlage oder den Rechner.

Eine Kündigung setzt eine Kette in Gang, deren Glieder voneinander abhängen: Ohne korrektes Vertragsende stimmt der Übergabetermin nicht, ohne Übergabeprotokoll fehlt der Kautionsabrechnung das beste Beweismittel für Schäden – abrechnen müssen Sie trotzdem und Abzüge dann mit Fotos, Zeugen, Rechnungen oder Kontoauszügen belegen –, ohne Zählerstände lassen sich die Betriebskosten nicht abgrenzen. Wer die Reihenfolge kennt, vermeidet Leerstand zwischen altem und neuem Mieter.

1. Kündigung prüfen: Form, Frist, Zugang

Form. Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags bedarf der schriftlichen Form. Das erfüllt ein eigenhändig unterschriebenes Schreiben im Original – oder ein elektronisches Dokument, dem der Mieter seinen Namen hinzugefügt und das er mit einer qualifizierten elektronischen Signatur (QES) versehen hat – die Signatur allein genügt nicht, § 126a Abs. 1 BGB verlangt beides; die elektronische Form ersetzt die Schriftform, wenn das Gesetz nichts anderes bestimmt, und das tut es bei der Kündigung nicht.^[5][6] Eine gewöhnliche E-Mail, eine Nachricht im Messenger oder ein eingescanntes Schreiben ohne Original genügen dagegen nicht: Ihnen fehlt die eigenhändige Unterschrift ebenso wie die qualifizierte Signatur. Weisen Sie den Mieter in diesem Fall darauf hin, statt die Kündigung stillschweigend hinzunehmen: Sonst streiten Sie später über den Endtermin. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, muss die Kündigung von allen Vertragsmietern ausgehen: Entweder unterschreibt jeder selbst, oder einer unterschreibt erkennbar auch im Namen der anderen und ist dazu bevollmächtigt. Legt er keine Vollmachtsurkunde vor, können Sie die Kündigung aus diesem Grund zurückweisen – aber nur unverzüglich, und nicht, wenn die anderen Mieter Sie von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt haben. Weisen Sie nicht zurück, kommt es allein darauf an, ob die Vollmacht tatsächlich bestand.^[7]

Frist. Die ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats; geht sie erst danach zu, verschiebt sich das Ende um einen Monat. Bei Zugang im Oktober also: rechtzeitig zugegangen, Ende am 31. Dezember; zu spät zugegangen, Ende am 31. Januar. Die längeren Fristen nach fünf und acht Jahren Mietdauer gelten nur für die Kündigung durch den Vermieter; eine vertraglich vereinbarte kürzere Frist zugunsten des Mieters bleibt wirksam.^[1] Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit. Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, ist nicht abschließend geklärt, ob § 193 BGB den Zugang am folgenden Montag noch ausreichen lässt; der Bundesgerichtshof hat die Frage ausdrücklich offengelassen.^[8][9]

Vertrag. Bevor Sie den Endtermin ausrechnen, prüfen Sie zuerst die Laufzeit: Bei einem wirksam befristeten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen, sofern der Vertrag sie nicht ausdrücklich vorbehält – die Kündigung des Mieters ist dann unwirksam, es gibt kein Ende nach § 573c BGB, und Sie sollten sie nicht bestätigen, sondern das Ende der Befristung nennen oder einen Aufhebungsvertrag anbieten. Dann prüfen Sie den Mietvertrag auf einen Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss – und lesen Sie die Klausel genau, denn zwei Formulierungen führen zu verschiedenen Endterminen. Schließt die Klausel nur die Wirkung der Kündigung vor einem Datum aus („Kündigung frühestens zum …“, „mit Wirkung vor dem … ausgeschlossen“), darf der Mieter schon während des Ausschlusses kündigen; das Mietverhältnis endet dann frühestens mit dem Ende des Ausschlusses und in jedem Fall nicht vor Ablauf der Frist des § 573c BGB, gerechnet ab Zugang der Kündigung – maßgeblich ist das spätere der beiden Daten: Endet der Ausschluss am 31. Oktober und geht die Kündigung am 1. Oktober zu, endet das Mietverhältnis erst zum 31. Dezember. Verbietet die Klausel dagegen, die Kündigung während der Laufzeit überhaupt zu erklären („auf die ordentliche Kündigung wird für 24 Monate verzichtet“), ist eine Kündigung, die Ihnen noch während des Ausschlusses zugeht, unwirksam; die Frist des § 573c BGB läuft erst ab Zugang einer neuen Kündigung nach dem Ende des Ausschlusses. Wer hier trotzdem nach der ersten Rechnung bestätigt, nennt einen Endtermin, der rund drei Monate zu früh liegt – und riskiert, dass daraus eine einvernehmliche Beendigung zu diesem Datum gelesen wird. Weisen Sie den Mieter stattdessen darauf hin, dass er erst ab dem Ende des Ausschlusses kündigen kann. Der Mietvertrag von Nunc MietProfi gehört zur ersten Gruppe, wenn dort ein Verzicht für zwölf oder 24 Monate gewählt wird: Die Kündigung darf schon vorher erklärt werden, wirkt aber frühestens zum vereinbarten Datum und immer nur unter Einhaltung der gesetzlichen Frist – so ist die Nunc-Klausel formuliert. Formularvertraglich ist ein beidseitiger Ausschluss in der Regel bis zu vier Jahren wirksam; eine längere Bindung ist unwirksam, und dann gilt wieder die gesetzliche Frist.^[10] Die vier Jahre rechnen sich vom Vertragsschluss bis zu dem Termin, zu dem das Mietverhältnis erstmals enden kann – nicht ab Mietbeginn: Wird der Vertrag im Oktober unterschrieben und die Wohnung erst zum 1. Januar übergeben, überschreitet eine Klausel „für vier Jahre ab Mietbeginn“ die Grenze um die Monate zwischen Unterschrift und Einzug und ist insgesamt unwirksam, nicht nur für den überschießenden Teil; wie die Klausel richtig formuliert wird, steht im Beitrag zum befristeten Mietvertrag und Kündigungsausschluss. Ein vereinbarter Ausschluss bindet Sie ebenso: Auch Sie können bis zu seinem Ende nicht ordentlich kündigen.

Zugang. Maßgeblich ist der Tag, an dem die Kündigung bei Ihnen eingeht, nicht das Datum des Schreibens.^[11] Zugegangen ist das Schreiben, sobald es in Ihren Machtbereich gelangt ist und Sie unter gewöhnlichen Umständen mit der Kenntnisnahme rechnen mussten – ein Brief, der erst nach der üblichen Postzustellung in den Briefkasten gelangt, gilt deshalb erst am nächsten Tag als zugegangen, was eine Kündigung über den dritten Werktag hinausschieben kann.^[11] Stehen mehrere Personen als Vermieter im Mietvertrag, muss die Kündigung jeder von ihnen zugehen, sofern nicht eine für die anderen empfangsbevollmächtigt ist, etwa durch eine Klausel im Mietvertrag; die Frist des § 573c BGB rechnet sich dann ab dem letzten erforderlichen Zugang.^[11] Notieren Sie das Eingangsdatum auf dem Schreiben und bewahren Sie den Umschlag auf. Neben der ordentlichen Kündigung hat der Mieter in gesetzlich geregelten Fällen ein Sonderkündigungsrecht mit eigener Frist, etwa nach einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierung (§§ 558, 559 BGB) oder nach einer Modernisierungsankündigung; beruft er sich darauf, prüfen Sie den Endtermin an der jeweiligen Vorschrift, nicht an § 573c BGB.^[12][13]

Kündigungsbestätigung senden: Muster

Eine Bestätigung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sinnvoll: Sie hält Eingangsdatum und Endtermin fest und nennt die nächsten Schritte. Zwei Regeln: Erstens bestätigen Sie den Zugang, nicht die Kündigung selbst; sie wirkt ohne Ihre Zustimmung. Zweitens nennt die Bestätigung den zutreffenden Endtermin – nach § 573c BGB und, bei einem laufenden Kündigungsausschluss, der nur die Wirkung der Kündigung hinausschiebt, frühestens zu dessen Ende; es gilt das spätere der beiden Daten. Die im Muster genannte Rechtsgrundlage richtet sich nach dem Ergebnis Ihrer Prüfung oben: im Regelfall § 573c Abs. 1 BGB, bei einer vertraglich vereinbarten kürzeren Frist zugunsten des Mieters die Klausel des Mietvertrags, bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch § 573c Abs. 2 BGB und beim möblierten Zimmer in Ihrer selbst bewohnten Wohnung § 573c Abs. 3 BGB.^[1] Verbietet die Klausel die Kündigung während des Ausschlusses selbst, bestätigen Sie keinen Endtermin, sondern weisen darauf hin, dass die Kündigung erst nach dem Ende des Ausschlusses erklärt werden kann (oben, „Vertrag“). Dabei gilt: Nennt der Mieter ein späteres zulässiges Datum, etwa bei Zugang im Oktober den 31. März, bleibt es dabei; § 573c BGB bestimmt nur die Mindestfrist, ein späterer Termin steht dem Mieter frei. Nennt er dagegen ein zu frühes Datum, ist seine Erklärung nach ihrem erkennbaren Willen auszulegen – regelmäßig so, dass sie zum nächsten zulässigen Termin wirken soll, sofern das Schreiben nicht erkennen lässt, dass er nur zu genau diesem Datum ausziehen will.^[14][15] Nur in diesem Fall schreiben Sie den nächsten zulässigen Termin in die Bestätigung, statt das zu frühe Datum zu übernehmen. Wer ein zu frühes Datum vorbehaltlos bestätigt, riskiert, dass daraus eine einvernehmliche Beendigung gelesen wird. Textform, also eine E-Mail, reicht für die Bestätigung aus, weil sie keine Kündigung ist. Drittens fordert die Bestätigung nur die tatsächlich geschuldete Miete: Mindert ein Mangel die Miete, gilt die Minderung unabhängig von der Kündigung weiter, bis der Mangel beseitigt ist – die Bestätigung darf die Schuld nicht auf die vereinbarte Miete hochsetzen.^[16]

Betreff: Bestätigung Ihrer Kündigung – Mietvertrag [Straße, Hausnummer, Wohnung]

Sehr geehrte Frau / Sehr geehrter Herr [Name],

Ihre Kündigung vom [Datum des Schreibens] ist mir am [Eingangsdatum] zugegangen. Das Mietverhältnis über die Wohnung [Adresse, Lage im Haus] endet damit [nach § 573c Abs. 1 BGB / nach § … Ihres Mietvertrags / nach § 573c Abs. 2 BGB / nach § 573c Abs. 3 BGB] zum [Datum, z. B. 31. Januar 2027]. [oder bei Kündigungsausschluss, der nur die Wirkung hinausschiebt: Nach § … des Mietvertrags ist die ordentliche Kündigung mit Wirkung vor dem [Datum] ausgeschlossen; das Mietverhältnis endet daher zum [späteres Datum aus Ausschlussende und Frist nach § 573c Abs. 1 BGB].] [oder bei Kündigungsausschluss, der die Erklärung der Kündigung verbietet: Nach § … des Mietvertrags kann die ordentliche Kündigung erst nach dem [Datum] erklärt werden; Ihre Kündigung vom [Datum] beendet das Mietverhältnis daher nicht. Eine Kündigung, die mir nach diesem Datum zugeht, wirkt mit der Frist des § 573c Abs. 1 BGB.] [oder bei einem späteren Wunschtermin des Mieters: endet damit, wie von Ihnen erklärt, zum [Datum].]

Bis zu diesem Tag bleiben die geschuldete Miete und die Betriebskostenvorauszahlungen [bei vereinbarter Pauschale: die Betriebskostenpauschale] in der jeweils geschuldeten Höhe fällig; bestehende Minderungen oder Anpassungen bleiben unberührt. Die Wohnung ist zum Vertragsende geräumt und mit sämtlichen Schlüsseln, auch nachgemachten, zurückzugeben. Einen Termin für die gemeinsame Übergabe mit Protokoll schlage ich Ihnen rechtzeitig vor; eine Vorbesichtigung etwa zwei Wochen vorher biete ich an.

Über die Kaution rechne ich nach Rückgabe der Wohnung und Prüfung der Ansprüche ab. Die Betriebskosten für das laufende Jahr werden im regulären Abrechnungszeitraum abgerechnet [bei vereinbarter Pauschale: entfällt, soweit nicht Heizung und Warmwasser verbrauchsabhängig abzurechnen sind]. Bitte teilen Sie mir dafür Ihre neue Anschrift und Ihre Bankverbindung mit.

Für Besichtigungen mit Mietinteressenten stimme ich die Termine mit Ihnen ab und kündige sie rechtzeitig an.

Mit freundlichen Grüßen [Name, Anschrift des Vermieters]

Mietaufhebungsvertrag statt Kündigung. Wollen beide Seiten ein anderes Enddatum als das gesetzliche, etwa weil der Mieter früher ausziehen möchte und Sie bereits einen Nachmieter haben, ist der Aufhebungsvertrag das passende Instrument. Er kommt durch Einigung zustande und unterliegt keinem Formzwang; die Schriftform ist wegen der Beweisfunktion trotzdem angeraten.^[17] Geregelt werden Endtermin, Übergabe, Kaution, Schönheitsreparaturen und offene Betriebskosten. Vorlage und Ausfüllhilfe: Mietaufhebungsvertrag.

2. Nachmieter-Angebot bewerten

Viele Mieter schlagen einen Nachmieter vor, um früher aus dem Vertrag zu kommen. Einen allgemeinen Anspruch darauf gibt es nicht: Die Frist des § 573c BGB (öffnet in neuem Tab) läuft unabhängig davon, ob ein Nachmieter bereitsteht. Drei Wege führen trotzdem zur vorzeitigen Entlassung. Erstens eine Nachmieterklausel im Mietvertrag. Zweitens Ihre freiwillige Zustimmung, weil ein nahtloser Übergang Leerstand vermeidet. Drittens der eng gefasste Härtefall der Rechtsprechung, der vor allem bei längerer vertraglicher Bindung (Kündigungsausschluss, Mindestlaufzeit) eine Rolle spielt: Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung und stellt er Ihnen einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter, kann er nach Treu und Glauben die Entlassung verlangen; die Suche und Prüfung des Ersatzmieters ist dabei allein seine Aufgabe, und ohne ein solches Interesse bleibt es bei der Frist.^[18] In allen drei Fällen prüfen Sie die vorgeschlagene Person wie jeden anderen Bewerber. Welche Klauseln Sie binden, wann Sie ablehnen dürfen und wie Sie den Vorschlag prüfen: Nachmieterklausel.

3. Besichtigungen in der bewohnten Wohnung

Bis zum Auszug ist die Wohnung der geschützte Lebensbereich des Mieters.^[19] Ein allgemeines Besichtigungsrecht kennt das Gesetz nicht; der Mieter muss Ihnen Zutritt nur bei einem konkreten sachlichen Grund und nach Vorankündigung gewähren. Die Neuvermietung nach einer Kündigung ist ein solcher Grund.^[20] Praktisch heißt das: Termine mit dem Mieter abstimmen, Interessenten bündeln statt täglich klingeln, keine Besichtigung ohne Zusage des Mieters. Wie weit Ihr Recht reicht und was bei Verweigerung gilt: Besichtigungsrecht des Vermieters. Wie Sie Einzeltermine statt Massenbesichtigungen organisieren: Besichtigungstermine organisieren.

4. Abnahme planen

Der Mieter muss die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses zurückgeben.^[21] Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat er nicht zu vertreten.^[22] Für Schäden darüber hinaus haftet er nur, wenn sie auf einer Pflichtverletzung beruhen, die ihm zuzurechnen ist – etwa durch unsachgemäßen Gebrauch, unterlassenes Lüften oder Besucher, denen er die Wohnung überlassen hat; nicht jede Verschlechterung jenseits der normalen Abnutzung geht automatisch auf seine Rechnung. Die Beweislast ist geteilt: Sie müssen darlegen und beweisen, dass der Schaden über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgeht und im Obhutsbereich des Mieters entstanden ist, also nicht aus Ihrer Sphäre stammt (Baumangel, Haustechnik, Gemeinschaftsflächen). Steht das fest, muss der Mieter beweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.^[23][24]

Ihre Ersatzansprüche verjähren sechs Monate nach Rückerhalt der Wohnung.^[25] Diese Frist bestimmt das Tempo nach der Übergabe – und ein Schreiben an den Mieter wahrt sie nicht. Die Verjährung wird etwa gehemmt, solange Sie mit dem Mieter über den Anspruch verhandeln, oder durch gerichtliche Schritte wie Klage, Mahnbescheid oder ein selbständiges Beweisverfahren, in dem ein gerichtlich bestellter Sachverständiger den Zustand der Wohnung festhält – das praktische Werkzeug bei streitigen Mietschäden. Sie beginnt neu, wenn der Mieter den Anspruch anerkennt, etwa durch eine Abschlagszahlung. Eine Forderung, die der Mieter dagegen unbeantwortet lässt, verjährt trotz Ihres Schreibens nach sechs Monaten.^[26][27][28] Eine Ausnahme gilt für die Barkaution: Gegen den Rückzahlungsanspruch dürfen Sie in der Regel auch mit bereits verjährten Schadensersatzforderungen aufrechnen (Schritt 5). Für alles, was über die Kaution hinausgeht, gilt die Sechsmonatsfrist ohne Netz.

Bewährt hat sich eine Vorabnahme zwei bis drei Wochen vor dem Auszug: Sie gehen die Wohnung gemeinsam durch, benennen, was der Mieter noch erledigen muss, und vermeiden Überraschungen am Übergabetag. Die Übergabe selbst dokumentieren Sie Raum für Raum mit Zählerständen samt Zählernummer, Schlüsselliste und Fotos im Wohnungsübergabeprotokoll. Welche Punkte Sie vorher prüfen, von Schönheitsreparaturen über Einbauten bis zu Bohrlöchern: Wohnungsabnahme-Checkliste. Gibt der Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig zurück, können Sie für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung verlangen.^[29] Widersprechen Sie der Fortsetzung dabei ausdrücklich und fordern Sie die Rückgabe: Nutzt der Mieter die Wohnung nach dem Vertragsende weiter und schließt der Mietvertrag § 545 BGB nicht aus, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn Sie nicht innerhalb von zwei Wochen, nachdem Sie von der Fortsetzung erfahren haben, Ihren entgegenstehenden Willen erklären.^[30]

5. Kaution abrechnen

Eine Barkaution ist getrennt von Ihrem Vermögen angelegt; die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.^[31] Bei einer Bürgschaft oder einem verpfändeten Sparbuch des Mieters gibt es nichts anzulegen und nichts zu verzinsen; dort geben Sie am Ende die Bürgschaftsurkunde zurück beziehungsweise die Verpfändung frei, sobald keine Forderungen mehr offen sind. Eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Ihnen steht eine angemessene Prüf- und Abrechnungszeit zu. Steht eine Betriebskostennachzahlung zu erwarten, dürfen Sie einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung einbehalten, weil die Kaution auch Forderungen sichert, die bei Auszug noch nicht fällig sind.^[32] Mit Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Wohnung dürfen Sie gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution in der Regel auch dann noch aufrechnen, wenn sie nach § 548 BGB bereits verjährt sind. Der Bundesgerichtshof hat das 2024 selbst für den Fall bejaht, dass der Vermieter innerhalb der sechs Monate weder abgerechnet noch statt der Reparatur Geld verlangt hatte (Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 BGB): Die Barkaution soll dem Vermieter die Durchsetzung gerade durch Aufrechnung erlauben, und der Mieter hat kein schutzwürdiges Interesse daran, dass dieser Schritt noch in unverjährter Zeit erfolgt.^[33]

Jeder Abzug braucht einen Beleg. Für den Zustand der Wohnung ist das Übergabeprotokoll das zentrale Beweismittel: Ein Schaden, der dort nicht steht, lässt sich später kaum noch dem Mieter zuordnen. Andere Positionen hängen nicht am Protokoll – offene Miete belegt der Kontoauszug, eine spätere Betriebskostennachforderung die Abrechnung, ein erst nach der Rückgabe erkennbarer Schaden Fotos und Rechnung. Zinsen, Abzüge und Einbehalt für offene Betriebskosten rechnet der Kautionsrechner aus und erzeugt daraus das Abrechnungsschreiben an den Mieter. Für die Kaution des nächsten Mieters gilt wieder die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten: Mietkaution: Höhe, Raten und Anlage.

6. Nebenkosten beim Wechsel

Eine Zwischenabrechnung zum Auszug schulden Sie nicht. Haben Sie Vorauszahlungen vereinbart, rechnen Sie im regulären jährlichen Turnus ab, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums; bei einer Betriebskostenpauschale entfällt die Abrechnung der kalten Betriebskosten, sie sind mit der Pauschale bezahlt.^[34] Den Anteil der Wohnung teilen Sie zwischen altem und neuem Mieter nach zwei Regeln auf: Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen – Wasser und Abwasser mit Wohnungszähler, Müll mit Erfassung je Wohnung –, verteilen Sie nach den Zählerständen aus Auszugs- und Einzugsprotokoll, nicht nach der Zeit; nur Kosten ohne Erfassung – Grundsteuer, Versicherungen, Hausreinigung, Gartenpflege, Wasser ohne Wohnungszähler – teilen Sie zeitanteilig nach Mietdauer. Der Umlageschlüssel je Kostenart bleibt dabei der vertragliche oder, ohne Vereinbarung, der gesetzliche: Wohnflächenanteil, und für erfasste Kosten ein Maßstab, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt.^[35] Heizung und Warmwasser aus einer zentralen Anlage müssen Sie dagegen auch dann verbrauchsabhängig abrechnen, wenn der Vertrag sie in eine Pauschale einschließt: Die Heizkostenverordnung geht der Vereinbarung vor – außer in einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen Sie eine selbst bewohnen,^[36] und außer in den Fällen, in denen die Verordnung selbst keine Verbrauchserfassung verlangt: etwa wenn Erfassung oder Verteilung technisch nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich sind, bei einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh je Quadratmeter und Jahr oder wenn das Gebäude überwiegend aus Wärmerückgewinnung, Solaranlagen, Kraft-Wärme-Kopplung oder Abwärme versorgt wird, ohne dass der Verbrauch erfasst wird; für Warmwasser gilt dasselbe, weil § 11 Abs. 2 HeizkostenV in der geltenden Fassung den gesamten Absatz 1 für entsprechend anwendbar erklärt.^[37] Verbrauchsabhängige Kosten grenzen Sie über die Zählerstände aus dem Übergabeprotokoll ab – das ist die Zwischenablesung, die die Heizkostenverordnung beim Nutzerwechsel verlangt; deshalb gehören dort die Zählernummern dazu. Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunkts des Wechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Aufteilung zu, verteilen Sie die gesamten Heizkosten nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die gesamten Warmwasserkosten zeitanteilig auf alten und neuen Mieter; eine abweichende vertragliche Regelung bleibt zulässig.^[38] Was zeitanteilig, was nach Verbrauch verteilt wird und wie Sie den Einbehalt aus der Kaution bemessen: Nebenkosten beim Mieterwechsel.

7. Miete für die Neuvermietung festlegen

Die Neuvermietung ist keine Mieterhöhung. Die Regeln zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten für bestehende Mietverhältnisse.^[39] Für den neuen Vertrag vereinbaren Sie die Miete neu, aber nicht grenzenlos: Eine Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ist eine bußgeldbewehrte Mietpreisüberhöhung, wenn der Vermieter dafür ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausnutzt – die bloße Marktenge genügt nicht, das Ausnutzen muss hinzukommen, und eine Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist und nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu seiner Leistung steht, gilt nach § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG nicht als unangemessen hoch; ein auffälliges Missverhältnis – eine feste Prozentgrenze nennt das Gesetz dafür nicht, die Gerichte bewerten es im Einzelfall – kann Mietwucher sein, wenn der Vermieter dabei zusätzlich eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, einen Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausbeutet; eine wucherische Vereinbarung ist insoweit nichtig.^[40][41][42] In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt zusätzlich die Obergrenze von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.^[43] Das Gesetz lockert sie in vier Fällen, aber unterschiedlich weit. Zwei davon verschieben nur die Grenze: Schuldete der Vormieter zuletzt mehr, dürfen Sie bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren – maßgeblich ist die ungeminderte Miete, Mietminderungen bleiben stets außer Betracht, gleich wann sie eingetreten sind; Mieterhöhungen zählen dagegen nur dann nicht, wenn sie mit dem Vormieter im letzten Jahr vor dem Ende des alten Vertrags vereinbart wurden; haben Sie in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, dürfen Sie die zulässige Miete nur um den Betrag überschreiten, der sich als Modernisierungsmieterhöhung ergäbe, gerechnet auf der Vergleichsmiete ohne die Modernisierung.^[44] Zwei Fälle nehmen die Wohnung ganz von der Bremse aus: die erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.^[45] Wer sich auf einen dieser vier Fälle stützt, muss dem Mieter unaufgefordert und in Textform Auskunft erteilen, bevor der Mieter seine Vertragserklärung abgibt – mit dem Inhalt, den das Gesetz für den jeweiligen Fall vorschreibt. Bei der Vormiete genügt der Hinweis auf die Ausnahme nicht: Nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB müssen Sie den Betrag nennen, wie hoch die Vormiete war.^[46] Gemeint ist die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB – die Miete, die der Vormieter zuletzt schuldete, ohne Minderungen und ohne Erhöhungen, die im letzten Jahr vor dem Ende des alten Vertrags vereinbart wurden (oben). Bis März 2020 verlangte das Gesetz stattdessen die Auskunft über die Miete ein Jahr vor dem Ende des Vormietverhältnisses; die Klarstellung sollte verhindern, dass eine Erhöhung aus dem letzten Jahr als Vormiete ausgegeben wird.^[47] Die beiden Beträge fallen auseinander, wenn eine früher vereinbarte Staffel- oder Indexstufe erst im letzten Jahr wirksam wurde: Sie zählt für die Obergrenze mit, lag aber ein Jahr vor Vertragsende noch nicht vor. Nennen Sie dann sicherheitshalber beide Zahlen – die Miete ein Jahr vor dem Ende des Vormietverhältnisses und die zuletzt geschuldete Miete, auf der die Obergrenze beruht. Zwei Beträge in einem Satz kosten nichts, eine angreifbare Auskunft dagegen die Ausnahme. Bei der Modernisierung teilen Sie mit, dass in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert wurde; bei den beiden Ausnahmen des § 556f BGB, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde beziehungsweise dass es die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist. Das kann ein eigenes Schreiben sein oder ein Passus im Vertragsentwurf, den der Mieter vor seiner Unterschrift erhält; zu spät ist die Auskunft, wenn der Mieter erst nach seiner Erklärung davon erfährt. Fehlt die Auskunft, können Sie sich darauf nicht berufen; holen Sie sie nach, wirkt sie erst zwei Jahre später.^[46] Wie Sie den Preis so wählen, dass die richtigen Bewerber kommen: Kaltmiete festlegen. Ob und wie die Bremse an Ihrem Standort greift: Mietpreisbremse für Vermieter.

8. Inserat sechs bis acht Wochen vor dem Auszug

Rechnen Sie rückwärts vom Auszugstag: zwei Wochen für Vertragsabschluss und Übergabe an den neuen Mieter, zwei bis drei Wochen für Besichtigungen und Auswahl, davor die Zeit, in der das Inserat Anfragen sammelt. Daraus ergibt sich die Veröffentlichung sechs bis acht Wochen vor dem Auszug. Wer erst nach der Übergabe inseriert, zahlt in der Regel mindestens einen Monat Leerstand. Fotos machen Sie in Absprache mit dem Mieter in der bewohnten Wohnung oder greifen auf Aufnahmen aus der letzten Vermietung zurück. Was nach der Veröffentlichung folgt – Anfragen, Besichtigungen, Mieterauswahl, Mietvertrag und Übergabe an den neuen Mieter –, steht Schritt für Schritt im Leitfaden Wohnung privat vermieten.

In Meine Objekte halten Sie zum Objekt fest, wann die Kündigung eingegangen ist, wann der Mieter auszieht und wann die Übergabe stattfindet, sodass die Fristen aus diesem Beitrag an einer Stelle stehen.

Quellen und Rechtsstand

Primärquellen: § 568 (öffnet in neuem Tab), § 573c (öffnet in neuem Tab), § 546 (öffnet in neuem Tab), § 548 (öffnet in neuem Tab), § 551 (öffnet in neuem Tab), § 556 (öffnet in neuem Tab), § 556d (öffnet in neuem Tab) und § 556g BGB (öffnet in neuem Tab) sowie die in den Fußnoten genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs. Letzte Prüfung: 9. September 2026. Der Beitrag beschreibt den Regelfall der ordentlichen Kündigung durch den Mieter bei nicht preisgebundenem Wohnraum; fristlose Kündigungen, Tod des Mieters und Sonderfälle können abweichen. Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage aus Vermietersicht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.