Mietaufhebungsvertrag: kostenlose Vorlage zum Ausfüllen (PDF & Word)

Kurz zusammengefasst: Ein Mietaufhebungsvertrag beendet das Mietverhältnis zu einem Termin, auf den sich beide Seiten einigen — ohne Kündigung, ohne Fristen, ohne Kündigungsgrund. Das Gesetz schreibt dafür keine Form vor; unterschreiben Sie trotzdem zweifach, denn im Streit zählt nur, was auf dem Papier steht. Der Vertrag regelt den Beendigungstag, die Rückgabe, den Zustand der Wohnung, die Kaution, die Nebenkosten und — wenn vereinbart — eine Abfindung. Weil er den Kündigungsschutz des Mieters außer Kraft setzt, gehört Bedenkzeit dazu.

Was geregelt ist

Wann ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll ist

Drei Situationen kommen in der Praxis immer wieder vor. Der Mieter möchte früher ausziehen, als seine Kündigungsfrist erlaubt — neuer Job, neue Wohnung, Trennung — und Sie haben ohnehin Interessenten. Sie brauchen die Wohnung selbst und möchten die Unsicherheit einer Eigenbedarfskündigung samt Räumungsklage vermeiden; dann bezahlen Sie den Mieter typischerweise für den Verzicht auf seinen Kündigungsschutz. Oder Sie verkaufen und der Käufer will leer übernehmen.

In allen drei Fällen ersetzt die Vereinbarung die Kündigung. Sie können jeden Termin wählen, auch mitten im Monat, und Sie können Dinge regeln, die eine Kündigung nicht regeln kann: den Übergabetag, die Renovierung, die Kaution, den Umzugskostenzuschuss.

Ob sich die Aufhebung gegenüber einer Kündigung überhaupt lohnt, welche Abfindung üblich ist und welche Fehler den Vertrag angreifbar machen, erklärt ausführlich der Ratgeber Mietaufhebungsvertrag: Wann er sich für Vermieter lohnt. Diese Seite liefert die Vorlage dazu.

Was rechtlich gilt

Vertragsfreiheit, kein Formzwang. Ein Mietverhältnis kann jederzeit durch Vertrag beendet werden; das folgt aus der allgemeinen Vertragsfreiheit des Schuldrechts.^[1] Anders als die Kündigung, die der Schriftform bedarf,^[2] ist die Aufhebung formfrei. Die Schriftform des § 550 BGB gilt nur für den Abschluss langfristiger Mietverträge, nicht für ihre Aufhebung.^[3] Schriftlich sollten Sie trotzdem abschließen: Der Vertrag ist Ihr einziger Beleg für den Termin und die Nebenabreden.

Rückgabe, Nutzungsentschädigung, Verjährung. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung zurückzugeben.^[4] Gibt er sie erst nach dem Beendigungstag zurück, schuldet er für diese Zeit eine Nutzungsentschädigung — mindestens die vereinbarte Miete, wahlweise die ortsübliche Miete für vergleichbare Räume; das Muster hält den Anspruch in § 1 Nr. 3 ausdrücklich fest, damit ein späterer Übergabetermin nicht als Mietverzicht gelesen wird.^[5] Ihre Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren sechs Monate nach dem Tag, an dem Sie sie zurückerhalten.^[6] Diese Frist beginnt mit der tatsächlichen Rückgabe — dem Tag, an dem Sie Wohnung und Schlüssel zurückerhalten —, nicht mit dem im Vertrag vereinbarten Übergabetermin; halten Sie diesen Tag deshalb im Übergabeprotokoll fest.

Kaution. Die Kaution ist getrennt vom eigenen Vermögen angelegt, die Zinsen stehen dem Mieter zu.^[7] Für die Rückzahlung gibt es keine gesetzliche Frist; die Rechtsprechung gewährt eine angemessene Prüffrist von regelmäßig einigen Monaten, und ein angemessener Teil darf bis zur Betriebskostenabrechnung einbehalten werden. Das Muster setzt ein konkretes Abrechnungsdatum und regelt, ob der Mieter die Kaution mit den letzten Mieten verrechnen darf — ohne Vereinbarung darf er das nicht.

Kündigungsschutz und Bedenkzeit. Mit der Aufhebung verzichtet der Mieter auf den Schutz, den ihm die §§ 573 ff. BGB gegen eine Kündigung geben.^[8] Genau deshalb prüfen Gerichte einen Aufhebungsvertrag im Streitfall darauf, ob der Mieter überrumpelt oder unter Druck gesetzt wurde. Das ist keine gesetzliche Frist, sondern gerichtliche Praxis — und die Konsequenz ist einfach: Übergeben Sie den Entwurf einige Tage vor der Unterzeichnung und tragen Sie dieses Datum in § 8 Nr. 1 des Musters ein. Mehr steht dort absichtlich nicht — weder eine Bestätigung, der Mieter habe Bedenkzeit gehabt, noch, er handle freiwillig oder sei sich des Verzichts bewusst; dass der Kündigungsschutz entfällt, sagt § 8 Nr. 2 als Hinweis, nicht als Erklärung des Mieters: In einem Muster für den wiederholten Gebrauch wäre eine vorformulierte Tatsachenbestätigung unwirksam; das Gesetz nimmt nur ein gesondert unterschriebenes Empfangsbekenntnis aus.^[9] Deshalb verschiebt auch die Datumszeile die Beweislast nicht. Sie hält fest, wann der Entwurf übergeben wurde; beweisen müssen Sie das im Streit selbst — am einfachsten mit der E-Mail, mit der Sie den Entwurf verschickt haben. Bewahren Sie sie auf.

Widerruf. Ob der Mieter den Aufhebungsvertrag widerrufen kann, hängt davon ab, wer vermietet und wie der Vertrag zustande kommt. Vermieten Sie privat, ist der Vertrag kein Verbrauchervertrag — die Widerrufsvorschriften gelten nur zwischen Unternehmer und Verbraucher, ein Widerrufsrecht besteht nicht.^[10] Vermieten Sie gewerblich, gelten für Verträge über Wohnraum zwar nicht alle Verbraucherschutzvorschriften, aber die Begriffe des Außergeschäftsraum- und des Fernabsatzvertrags, die Belehrungspflicht und das Widerrufsrecht schon.^[11] Ein Widerrufsrecht kann dann bestehen, wenn der Vertrag außerhalb Ihrer Geschäftsräume unterschrieben wird, etwa in der Wohnung des Mieters — oder wenn er ausschließlich per Post oder E-Mail zustande kommt. Das Gesetz geht dann von einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem aus; dass kein solches System vorliegt, müssen Sie im Streit darlegen.^[12] Bei einem Wohnungsunternehmen mit standardisierten Abläufen für Post und E-Mail wird das schwer. Außerdem setzen die Vorschriften einen Vertrag voraus, in dem sich der Verbraucher zur Zahlung eines Preises verpflichtet — zahlt allein der Vermieter eine Abfindung, ist schon das zweifelhaft. Besteht ein Widerrufsrecht, beträgt die Frist 14 Tage^[13] und der Mieter muss darüber belehrt werden;^[14] ohne Belehrung läuft sie nicht an, das Widerrufsrecht erlischt aber spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.^[15] Wird in Ihren Geschäftsräumen unterschrieben, gibt es kein Widerrufsrecht — es sei denn, Sie haben den Mieter unmittelbar zuvor außerhalb Ihrer Geschäftsräume persönlich angesprochen (§ 312b Abs. 1 Nr. 3 BGB). Das Muster trifft dazu keine Aussage — eine vorgedruckte Rechtsbehauptung bindet niemanden; die Hinweise für Vermieter im Dokument erklären beide Fälle.

Leistungsbezug. Bezieht der Mieter Grundsicherungsgeld (SGB II, früher Bürgergeld), soll er vor dem Abschluss eines Vertrags über eine neue Unterkunft die Zusicherung des Jobcenters zu deren Kosten einholen; Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten werden nur bei vorheriger Zusicherung übernommen.^[16] Für Sozialhilfe (SGB XII) gilt dasselbe gegenüber dem Sozialamt: Kenntnisgabe vor dem neuen Mietvertrag, Zustimmung zu höheren Aufwendungen und zu Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten.^[17] Der Aufhebungsvertrag selbst braucht keine Genehmigung. Aber ohne Zusicherung riskiert der Mieter, dass höhere Kosten der neuen Wohnung nicht anerkannt werden — ein Aufhebungsvertrag, der ihn in diese Lage bringt, wird schnell zum Streitfall. Sprechen Sie das Thema an, bevor unterschrieben wird.

Abfindung und Umzugskosten

Einen Anspruch auf Abfindung gibt es nicht. Die Zahlung ist der Preis dafür, dass der Mieter freiwillig auf seinen Kündigungsschutz verzichtet — und deshalb umso üblicher, je stärker der Wunsch nach Beendigung von Ihnen ausgeht. Bei Eigenbedarf oder Verkauf liegen die vereinbarten Beträge häufig zwischen einer und mehreren Monatsmieten plus Umzugskosten; will der Mieter selbst vorzeitig ausziehen, wird meist nichts gezahlt. Wichtig ist die Fälligkeit: nicht vor der vollständigen Rückgabe der Wohnung. Das Muster koppelt beides — auch in der leeren Fassung.

Vor dem Ausfüllen bereitlegen

• Den Mietvertrag: Datum, Vertragsparteien, Anschrift der Wohnung, Höhe der Kaution.
• Den gewünschten Beendigungstag und einen Übergabetermin — meist am selben Tag oder in den Tagen danach.
• Die Entscheidung zur Renovierung: renoviert, Ablöse oder keine Pflicht — je nachdem, was der Mietvertrag wirksam regelt.
• Bei Abfindung: Betrag und Fälligkeit.
• Das Datum, an dem der Mieter den Entwurf erhalten hat (§ 8) — und die E-Mail, mit der Sie ihn verschickt haben.
• Zeit. Der Mieter soll den Entwurf mitnehmen und in Ruhe lesen können.

Das leere Muster herunterladen

Wer lieber handschriftlich ausfüllt oder den Text in Word anpassen möchte, lädt das Muster leer herunter. Es enthält dieselben Klauseln wie das Ausfüll-Formular oben, mit Schreiblinien statt Feldern.

Quellen und Rechtsstand

Primärquellen: § 309 Nr. 12 BGB (öffnet in neuem Tab), § 310 Abs. 3 BGB (öffnet in neuem Tab), § 311 BGB (öffnet in neuem Tab), § 312 Abs. 2 Nr. 5, Abs. 3 BGB (öffnet in neuem Tab), § 312b BGB (öffnet in neuem Tab), § 312c BGB (öffnet in neuem Tab), § 312d Abs. 1 BGB (öffnet in neuem Tab), § 312g BGB (öffnet in neuem Tab), § 355 Abs. 2 BGB (öffnet in neuem Tab), § 356 Abs. 3 und 4 BGB (öffnet in neuem Tab), § 546 BGB (öffnet in neuem Tab), § 546a BGB (öffnet in neuem Tab), § 548 BGB (öffnet in neuem Tab), § 550 BGB (öffnet in neuem Tab), § 551 BGB (öffnet in neuem Tab), § 568 BGB (öffnet in neuem Tab), § 573 BGB (öffnet in neuem Tab), § 9b HeizkostenV (öffnet in neuem Tab), § 22 Abs. 4 und 6 SGB II (öffnet in neuem Tab), § 35a Abs. 2 SGB XII (öffnet in neuem Tab). Letzte Prüfung: 11. September 2026. Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage aus Vermietersicht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.