Unbefristeter Wohnraummietvertrag, zwölf Paragraphen. Ausfüllen und herunterladen kostenlos, ohne Anmeldung — auf Wunsch digital unterschreiben lassen.
Nicolai Schmid·Gründer von Nunc MietProfi·Aktualisiert am
1. Vermietet wird die Wohnung in [Straße Hausnummer, PLZ Ort], [Geschoss und Lage, z. B. 2. OG links], bestehend aus [Anzahl] Zimmern, Küche, Bad/WC sowie [Flur, Abstellraum, Balkon/Terrasse].
2. Die Wohnfläche beträgt ca. [___] m². Diese Angabe dient der Beschreibung des Mietgegenstands.
3. Mitvermietet werden: [Kellerraum Nr. ___, Stellplatz/Garage Nr. ___, Gartenanteil].
1. Das Mietverhältnis beginnt am [Datum] und läuft auf unbestimmte Zeit.
2. Für die Kündigung gelten die gesetzlichen Vorschriften (§§ 542, 573 ff. BGB); sie bedarf der Schriftform (§ 568 BGB).
Die stillschweigende Verlängerung ist ausgeschlossen: Setzt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses den Gebrauch der Mietsache fort, tritt keine stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB ein. § 545 BGB wird ausgeschlossen.
§ 3 Miete und Vorauszahlungen
1. Die monatliche Grundmiete (Kaltmiete) beträgt [___] EUR.
Auszug aus der Vorlage, offene Felder markiert. Wortlaut vom .
Was geregelt ist
Klausel
Regelung
Mietentwicklung
Gesetzliche Mieterhöhung. Online wahlweise Indexmiete (Schriftform); die spätere Anpassung rechnet der Indexmiete-Rechner.
Kündigung
Gesetzliche Fristen. Online wahlweise gegenseitiger Kündigungsverzicht für 12 oder 24 Monate.
Kleinreparaturen
Grenze je Reparatur und je Kalenderjahr, vorbelegt mit 100 € und 6 %. Über der Einzelgrenze keine Beteiligung.
Schönheitsreparaturen
Nur bei tatsächlich renovierter Übergabe. Keine starren Fristen, keine pauschale Endrenovierung.
Betriebskosten
Nach Betriebskostenverordnung. Sonstige Kosten nur, wenn ausdrücklich benannt. Verwaltung und Reparaturen nie.
Haften als Gesamtschuldner. Stillschweigende Verlängerung nach § 545 BGB ausgeschlossen.
Für wen
Für gewöhnlichen, nicht preisgebundenen Wohnraum mit unbefristeter Laufzeit. Nicht für befristete Vermietung, besondere Wohnformen oder komplexe Zusatzvereinbarungen. Die zulässige Anfangsmiete wird nicht berechnet; Hausordnung und Inventarliste müssen Sie selbst vereinbaren und beifügen.
Vor dem Ausfüllen bereitlegen
Namen und Anschriften aller Parteien, gegebenenfalls Vollmachten.
Adresse, Lage, gemessene Wohnfläche, mitvermietete Räume und Stellplätze.
Tatsächlicher Renovierungszustand, Vereinbarungen zu Küche und Ausstattung.
Bei Kündigungsverzicht: das Datum des Vertragsschlusses mit allen Parteien.
Bei einer Ausnahme von der Mietpreisbremse kann eine Auskunft vor der Vertragserklärung des Mieters nötig sein (§ 556g BGB (öffnet in neuem Tab)). Ein Satz im Muster ersetzt weder diese Auskunft noch die Übergabe des Energieausweises.
Was „vermieterfreundlich“ bei einem Mietvertrag wirklich heißt
Ein vermieterfreundlicher Mietvertrag beschreibt die Pflichten so, dass sie verständlich und im konkreten Mietverhältnis durchsetzbar sind — nicht so, dass er möglichst viel auf den Mieter abwälzt. Der Grund ist die Umkehrung: Eine unwirksame Klausel wird nicht auf das gerade noch zulässige Maß gekürzt, sondern durch das Gesetz ersetzt, und das stellt den Vermieter häufig schlechter als eine maßvolle Regelung. Dieses Muster begrenzt Kleinreparaturen nach Gegenstand, Einzelkosten und Jahresbetrag, knüpft Schönheitsreparaturen an die tatsächlich renovierte Übergabe und wahrt die gesetzlichen Rechte bei Tierhaltung und Untervermietung. Mehrere Mieter haften als Gesamtschuldner; ein bloßer Auszug entlässt sie nicht aus dem Vertrag. Dazu kommen klare Betriebskostenvereinbarungen und ein dokumentierter Übergabezustand im Übergabeprotokoll. Ob einzelne Vereinbarungen wirksam sind, hängt auch von Ihren Ergänzungen und den tatsächlichen Verhältnissen ab.
Einfacher Mietvertrag oder Vordruck: reicht das?
Der klassische Vordruck aus dem Schreibwarenladen — vier Seiten, Kreuzchen, Lücken — ist rechtlich nicht verkehrt. Sein Problem ist die Herkunft: Viele Vordrucke werden über Jahre nachgedruckt, und Klauseln, die die Rechtsprechung inzwischen gekippt hat, stehen weiter drin. Ein einfacher Mietvertrag auf zwei Seiten kann umgekehrt völlig ausreichen, wenn sich die wesentlichen Vereinbarungen eindeutig ergeben; die Wirksamkeit hängt nicht von der Seitenzahl ab. Den Anwendungsfall des Vordrucks — Lücken ausfüllen, Zutreffendes ankreuzen — deckt das Online-Ausfüllen ab: Sie tragen die Eckdaten ein, entscheiden zwischen renoviert und nicht renoviert übergeben und drucken den Entwurf oder bearbeiten ihn in Word weiter. Eine Prüfung Ihres konkreten Mietverhältnisses ersetzt das Muster nicht.
Warum so viele Musterverträge scheitern
Unwirksame Formularbestimmungen werden grundsätzlich durch die gesetzlichen Vorschriften ersetzt, nicht auf das zulässige Maß reduziert (§ 306 BGB (öffnet in neuem Tab)). Das trifft Vermieter an drei Stellen besonders oft:
Schönheitsreparaturen mit starren Fristen („Küche und Bad alle drei Jahre“) sind seit Jahren unwirksam; eine unwirksame Übertragung begründet keine Renovierungspflicht des Mieters.
Renovierungspflicht trotz unrenovierter Übergabe: Ohne angemessenen Ausgleich — etwa Mietfreiheit in passender Höhe — fällt die Klausel weg (BGH, VIII ZR 185/14).
Kleinreparatur-Klauseln ohne doppelte Obergrenze (Betrag je Reparatur und Jahreshöchstgrenze) können die Kostenübertragung insgesamt unwirksam machen.
Ansprüche wegen schuldhaft verursachter Schäden sind davon jeweils zu unterscheiden.
Die fünf Klauseln, auf die es wirklich ankommt
Die Tabelle oben nennt die Regelung; hier steht, warum sie so gefasst ist.
Schönheitsreparaturen: Per Formularklausel nur übertragbar, wenn die Wohnung renoviert übergeben wird oder der Mieter einen angemessenen Ausgleich erhält — und nur mit flexibler Formulierung („soweit erforderlich“), nie mit starrem Fristenplan. Das Muster überträgt bei unrenovierter Übergabe keine Schönheitsreparaturen; einen Ausgleichsfall bildet es nicht ab.
Kleinreparaturen: Erfasst werden dürfen nur Gegenstände, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind — Armaturen, Schalter, Griffe, nicht die Heizungsanlage. Feste gesetzliche Euro- oder Prozentsätze gibt es nicht; die voreingestellten 100 € und 6 % sind keine gesetzlichen Grenzwerte.
Tierhaltung: Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Formularvertrag ist nach der BGH-Rechtsprechung (öffnet in neuem Tab) unwirksam; erforderlich ist eine Interessenabwägung im Einzelfall. Ein Zustimmungsvorbehalt kann diese Prüfung strukturieren. Auch Kleintierhaltung ist nicht grenzenlos, etwa bei Störungen oder Gefahren.
Untervermietung: Erlaubnisvorbehalt ja — aber der gesetzliche Anspruch auf teilweise Untervermietung bei berechtigtem Interesse (§ 553 BGB (öffnet in neuem Tab)) lässt sich nicht wegbedingen. Eine Klausel, die das versucht, ist unwirksam.
Kaution: Eine Geldkaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten; der Mieter darf sie in drei Monatsraten leisten, sie wird getrennt vom Vermietervermögen angelegt und die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 BGB (öffnet in neuem Tab)).
Gesetzliche Mieterhöhung, Staffelmiete oder Indexmiete?
„Unbefristet“ beschreibt die Vertragsdauer; auch ein unbefristeter Mietvertrag kann eine Staffel- oder Indexmiete enthalten. Die Basisvorlage sieht die gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten vor; online können Sie wahlweise eine Indexmiete vereinbaren. Bei einer Staffelmiete werden die Mieten oder Erhöhungen in Euro schriftlich vereinbart; die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und die Mietpreisbremse gilt für jede Staffel (§ 557a BGB (öffnet in neuem Tab)). Bei einer Indexmiete wird die Miete schriftlich an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt; Anpassungen nach oben und unten sind in Textform geltend zu machen, Vergleichsmietenerhöhungen nach § 558 BGB sind ausgeschlossen, die Mietpreisbremse gilt für die Ausgangsmiete (§ 557b BGB (öffnet in neuem Tab)). Die Unterschiede erklärt der Beitrag Indexmiete oder Staffelmiete; die spätere Anpassung rechnet der Indexmiete-Rechner.
Häufige Fehler beim Ausfüllen
Wohnfläche schöngerechnet: Eine erhebliche Flächenabweichung kann Gewährleistungs- und Rückzahlungsansprüche auslösen — messen statt schätzen.
Nicht alle Mieter im Vertrag: Klären Sie, wer Vertragspartei werden soll, und dokumentieren Sie den Vertragsschluss mit allen Mietern oder ihren bevollmächtigten Vertretern.
Betriebskosten unklar vereinbart: Für die üblichen Kategorien kann die Vereinbarung genügen, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (BGH VIII ZR 137/15 (öffnet in neuem Tab)); sonstige Kosten müssen konkret bezeichnet werden.
Vorauszahlung zu niedrig angesetzt: Eine bewusst niedrige Vorauszahlung macht das Inserat attraktiver — und die erste Nachzahlung zum Konflikt.
Ausnahme von der Mietpreisbremse nicht offengelegt: Wer sich auf §§ 556e oder 556f BGB stützt, muss die Auskunft unaufgefordert in Textform vor der Vertragserklärung des Mieters erteilen; eine hohe Miete im Vertrag ersetzt sie nicht (§ 556g BGB (öffnet in neuem Tab)).
Energieausweis zu spät gezeigt: Bei der Besichtigung vorlegen oder sichtbar aushängen, nach Vertragsschluss unverzüglich eine Kopie übergeben (§ 80 GModG (öffnet in neuem Tab)); Ausnahmen für bestimmte kleine Gebäude und Baudenkmäler bleiben zu prüfen.
Vom Muster zum unterschriebenen Vertrag
Der Mietvertrag ist der letzte Schritt einer Vermietung, nicht der erste. Die bewährte Reihenfolge: Kaltmiete festlegen, Inserat erstellen, Anfragen sortieren, Mieter prüfen und auswählen — und erst wenn die Unterlagen des Wunschmieters geprüft sind, den Vertrag aufsetzen. Den kompletten Ablauf beschreibt der Leitfaden zum privaten Vermieten.
Unterschrieben werden muss nicht zwingend am Küchentisch: Der Standardvertrag ohne besondere Formabreden kann grundsätzlich auch elektronisch geschlossen werden; die Nachweisbarkeit der Erklärungen sollte gesichert sein. Wo die Grenzen liegen — Befristung, Staffelmiete, Bürgschaft — steht im Beitrag Mietvertrag digital unterschreiben. Nach der Unterschrift folgen zwei Dokumente des Einzugs: das Übergabeprotokoll und die Wohnungsgeberbestätigung für die Anmeldung des Mieters beim Meldeamt.
Die Vorlage ist kostenlos. Wer die Vermietung mit Nunc durchführt, kann im Paket Komplett den Vertrag direkt qualifiziert elektronisch unterschreiben lassen und bis zu drei Bonitätsauskünfte zu Bewerbern anfragen — damit Mieterauswahl und Vertrag aus einem Guss sind.
Ja. Word- und PDF-Vorlage sowie das online ausgefüllte PDF sind kostenlos und ohne Anmeldung verfügbar.
Die Vorlage ist der Basisvertrag mit offenen Feldern, den Sie in Word oder auf Papier selbst ausfüllen. Online wählen Sie zusätzlich Indexmiete oder einen gegenseitigen Kündigungsverzicht, ergänzen die Angaben in fünf Schritten und erhalten ein PDF mit Ihrem Wortlaut. Eine personalisierte Word-Datei gibt es online derzeit nicht.
Im selben Browser-Tab bleibt Ihr Entwurf beim Neuladen erhalten, sofern der Browser das Zwischenspeichern erlaubt. Über „Angaben löschen“ entfernen Sie ihn. Eine dauerhafte Speicherung oder Synchronisierung zwischen Geräten gibt es derzeit nicht.
Während der Bearbeitung bleiben sie in Ihrem Browser-Tab. Erst beim PDF-Export werden sie verschlüsselt an Nunc zur Erstellung übertragen; weder Angaben noch PDF werden dauerhaft gespeichert. Die Detailangaben werden nicht als Analyseereignisse erfasst. Mehr dazu im Datenschutz.
Ja, als deutlich gekennzeichneten Entwurf mit offenen Angaben. Vor der Unterzeichnung müssen Sie Angaben und Anlagen vervollständigen; ausgefüllte Platzhalter ersetzen keine inhaltliche Prüfung.
Nein. Prüfen Sie den Vertrag und schließen Sie ihn anschließend mit allen Parteien in der erforderlichen Form. Insbesondere die Indexvereinbarung bedarf der Schriftform. Wie das digital funktioniert, erklärt der Ratgeber.
Dieser Beitrag gibt Erfahrungen und allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Mietrecht und Steuern wenden Sie sich bitte an eine Anwältin, einen Anwalt oder eine Steuerberatung.