Kaltmiete festlegen: Warum der beste Mieter mehr wert ist als 50 € mehr Miete

Kurz zusammengefasst: Aktuelle Vergleichsinserate zeigen den Angebotsmarkt; ein Mietspiegel bildet dagegen die ortsübliche Vergleichsmiete nach gesetzlichen Regeln ab. Nutzen Sie beides, aber prüfen Sie zuerst die rechtlich zulässige Ausgangsmiete am Standort. Eine höhere Angebotsmiete kann längeren Leerstand verursachen; ob sie wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom konkreten Markt ab.^[1][2]

Die meisten Ratgeber behandeln die Mietpreisfindung als Maximierungsaufgabe: Was gibt der Markt her? Nach eigenen Vermietungen und Dutzenden begleiteten sehen wir das anders — die Kaltmiete ist kein Renditehebel, sondern Ihr wichtigstes Auswahlwerkzeug. Der Preis bestimmt, wer sich bewirbt.

Die Leerstandsrechnung, die kaum jemand macht

Bevor es um Methoden geht, die Rechnung, die jede Preisdiskussion erdet. Angenommen, die realistische Marktmiete Ihrer Wohnung liegt bei 1.200 €:

Zwei Konsequenzen daraus:

1. Ein Preis oberhalb vergleichbarer Angebote kann Leerstand verlängern. Die Beispielrechnung zeigt nur den rechnerischen Effekt; sie belegt keine allgemeine Vermarktungsdauer.
2. Ein niedriger Startpreis kann langfristig nachwirken. Spätere Erhöhungen unterliegen insbesondere den Voraussetzungen und Grenzen der §§ 558 ff. BGB. Das bedeutet nicht, dass jede marktunterdurchschnittliche Miete wirtschaftlich falsch ist.

Einen allgemeingültigen „Sweet Spot“ gibt es nicht. Legen Sie innerhalb des gesetzlichen Rahmens einen nachvollziehbaren Preis fest und wenden Sie bei der Auswahl sachliche, einheitliche Kriterien an.

Angebotsvergleich und Mietspiegel beantworten unterschiedliche Fragen

Der Mietspiegel ist ein gesetzlich geregeltes Erkenntnismittel für die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird aus vereinbarten oder geänderten Mieten der vergangenen sechs Jahre gebildet; aktuelle Angebotsmieten sind damit nicht identisch. Portalangebote zeigen umgekehrt nur geforderte Preise und nicht, welcher Vertrag später tatsächlich geschlossen wurde.

Praktikabler Dreischritt:

1. Angebotsvergleich: Suchen Sie auf Portalen nach ähnlicher Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung. Mehrere Vergleichsobjekte liefern eine Marktindikation, aber keinen Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der rechtlich zulässigen Miete.
2. Ausstattung ehrlich einordnen: Einbauküche, Balkon, Stellplatz, energetischer Zustand rechtfertigen Zu- oder Abschläge — aber nur die, die Ihre Zielgruppe wirklich bezahlt.
3. Rechtsrahmen vor Veröffentlichung prüfen: In wirksam bestimmten Gebieten darf die Neuvertragsmiete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; gesetzliche Ausnahmen und vorvertragliche Auskunftspflichten können relevant sein. Details stehen im Beitrag Mietpreisbremse für Vermieter.

Der Preis steuert, wer sich bewirbt

Das wird unterschätzt: Verschiedene Preise erzeugen verschiedene Bewerberpools.

• Oberhalb vergleichbarer Angebote: Häufig sinkt die Zahl der Kontakte; Stärke und Dauer dieses Effekts hängen vom lokalen Markt ab.
• Im Bereich vergleichbarer Angebote: Die Nachfrage lässt sich erst nach Veröffentlichung zuverlässig beobachten.
• Unterhalb vergleichbarer Angebote: Mehr Kontakte sind möglich, führen aber auch zu zusätzlichem Bearbeitungsaufwand.

Preis und Auswahl sind getrennt zu behandeln: Der Preis muss rechtlich zulässig und wirtschaftlich nachvollziehbar sein; Bewerber werden anschließend nach erforderlichen und diskriminierungsfreien Kriterien beurteilt. Mehr dazu im Beitrag Mieter auswählen.

Miete bei Neuvermietung festlegen: keine Mieterhöhung, aber Grenzen

Wer nach dem Auszug eines Mieters nach „Mieterhöhung nach Mieterwechsel“ sucht, stellt die Frage im falschen Rechtsrahmen. § 558 BGB regelt die Erhöhung im laufenden Mietverhältnis: Zustimmungsverlangen, Wartefrist von fünfzehn Monaten und die Kappungsgrenze von 20 Prozent (in bestimmten Gebieten 15 Prozent) innerhalb von drei Jahren. Mit dem Ende des alten Vertrags endet auch seine Miete. Für den neuen Vertrag legen Sie die Miete neu fest; die Kappungsgrenze gilt für diese Neufestsetzung nicht, und Sie müssen sie gegenüber dem Nachmieter nicht begründen.

Frei sind Sie trotzdem nicht. Zwei Grenzen bleiben:

• Mietpreisbremse. In Gebieten, die ein Bundesland per Verordnung als angespannt ausgewiesen hat, darf die Neuvertragsmiete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB).^[1] Zwei Ausnahmen nach § 556e BGB erlauben mehr. Vormiete: War die Miete des Vormieters bereits höher, dürfen Sie diese weiter verlangen – ohne Mietminderungen und ohne Erhöhungen, die im letzten Jahr vor dem Ende des alten Vertrags vereinbart wurden (§ 556e Abs. 1 BGB). Modernisierungszuschlag: Haben Sie in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, die keine umfassende Modernisierung waren, dürfen Sie die Grenze des § 556d um den Betrag überschreiten, den eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3a und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB im laufenden Mietverhältnis ergeben hätte; Ausgangspunkt ist die Vergleichsmiete, die die Wohnung bei Mietbeginn ohne die Modernisierung hätte (§ 556e Abs. 2 BGB).^[3] Maßgeblich sind die Grenzen des § 559 BGB: der Prozentsatz der aufgewendeten Kosten abzüglich ersparter Erhaltungskosten (Abs. 1, 2) und die Kappung des Abs. 3a – mit dem allgemeinen Quadratmeter-Höchstbetrag und dem niedrigeren Höchstbetrag, der für bestimmte Heizungsumstellungen gilt; die konkreten Beträge stehen im Gesetzestext.^[4] Ganz ausgenommen sind nach § 556f BGB Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sowie die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.^[5] Für alle vier Ausnahmen gilt dieselbe Auskunftspflicht: Wer sich auf sie berufen will, muss dem neuen Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform mitteilen, worauf er sich stützt – bei der Vormiete deren Höhe, bei der Modernisierung, dass in den letzten drei Jahren modernisiert wurde, beim Neubau, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, und bei der umfassenden Modernisierung, dass es die erste Vermietung danach ist (§ 556g Abs. 1a Satz 1, Abs. 4 BGB). Fehlt die Auskunft, können Sie sich auf die Ausnahme zunächst nicht berufen, und es gilt die Grenze des § 556d; holen Sie sie in Textform nach, dürfen Sie die höhere Miete erst zwei Jahre nach der Nachholung und nur für die Zukunft verlangen (§ 556g Abs. 1a Satz 2 und 3 BGB).^[6] Details und Rechenweg stehen im Beitrag Mietpreisbremse für Vermieter.
• Der Markt. Außerhalb der Gebietskulissen kennt das Mietrecht keine prozentuale Obergrenze für die Neuvertragsmiete. Drei allgemeine Grenzen bleiben: die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG – ein Aufschlag von mehr als 20 Prozent auf die Vergleichsmiete unter Ausnutzung eines geringen Angebots, eine Ordnungswidrigkeit –,^[7] der strafbare Mietwucher nach § 291 StGB – das auffällige Missverhältnis zwischen Miete und Leistung allein reicht dafür nicht, hinzukommen muss, dass der Vermieter eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, einen Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausbeutet –^[8] und die Nichtigkeit nach § 138 BGB: Der zivilrechtliche Wucher nach § 138 Abs. 2 BGB setzt dieselbe Ausbeutung voraus, das wucherähnliche Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB ein besonders grobes Missverhältnis und eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters.^[9] Die praktische Grenze zieht die Leerstandsrechnung oben. Eine Miete deutlich über den Vergleichsangeboten verlängert die Vermarktung und verkleinert den Bewerberpool.

Der Mieterwechsel ist zugleich der einfachste Moment, das Mietmodell neu zu wählen: Bei der Staffelmiete stehen künftige Beträge im Vertrag, bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex; beide schließen Erhöhungen nach § 558 aus. Die Mietpreisbremse greift bei ihnen unterschiedlich: Bei der Staffelmiete gelten die §§ 556d bis 556g für jede Staffel, geprüft zu dem Zeitpunkt, an dem die erste Miete dieser Staffel fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB);^[10] bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).^[11] Welche Vereinbarung wann passt, vergleicht Indexmiete oder Staffelmiete. Halten Sie die Entscheidung fest, bevor das Inserat online geht: Die Miete im Inserat und im Vertrag sollten übereinstimmen – eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht, aber Bewerber vergleichen beide Zahlen, und eine im Vertrag anders vereinbarte Miete unterliegt denselben Grenzen wie oben. Die Auskunft nach § 556g Abs. 1a nennt dagegen den Grund der Ausnahme – im Fall der Vormiete deren tatsächliche Höhe, die von der neuen Miete abweichen kann – und muss dem Mieter vor seiner Vertragserklärung in Textform vorliegen. Den vollständigen Ablauf vom Kündigungseingang bis zum neuen Vertrag zeigt der Leitfaden Mieter hat gekündigt: Ablauf bis zur Neuvermietung.

Checkliste: Kaltmiete in 30 Minuten festlegen

• 5–10 aktuelle Vergleichsinserate gesammelt (gleiche Lage, Größe, Zustand)
• Median der Vergleichsmieten pro m² berechnet
• Zu-/Abschläge für Ausstattung ehrlich angesetzt
• Mietpreisbremse geprüft (gilt sie in Ihrer Stadt? Obergrenze eingehalten?)
• Ergebnis innerhalb des gesetzlichen Rahmens festgelegt und wirtschaftlich dokumentiert
• Nebenkosten realistisch kalkuliert (Nachzahlungsschock im ersten Jahr vermeiden)

Beobachten Sie die Resonanz und prüfen Sie bei ausbleibenden passenden Anfragen Preis, Darstellung und Reichweite erneut. Änderungen müssen auf allen Portalen konsistent sein.

Mit dem Preis steht und fällt auch das Inserat selbst — Text und Fotos entscheiden, ob die richtigen Bewerber klicken. Erstellen Sie Ihr Inserat kostenlos mit Nunc; bezahlt wird erst bei Veröffentlichung.

Primärquellen: § 556d BGB (öffnet in neuem Tab), § 558 BGB (öffnet in neuem Tab), § 556e BGB (öffnet in neuem Tab), § 556f BGB (öffnet in neuem Tab), § 556g BGB (öffnet in neuem Tab), § 559 BGB (öffnet in neuem Tab), § 559a BGB (öffnet in neuem Tab), § 5 WiStG (öffnet in neuem Tab), § 291 Abs. 1 StGB (öffnet in neuem Tab), § 138 Abs. 1 und 2 BGB (öffnet in neuem Tab), § 557a Abs. 4 BGB (öffnet in neuem Tab), § 557b Abs. 4 BGB (öffnet in neuem Tab). Letzte fachliche Prüfung: 11. September 2026. Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage aus Vermietersicht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

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