Mietpreisbremse für Vermieter: Wo sie gilt, welche Ausnahmen zählen und wie Sie die zulässige Miete berechnen

Kurz zusammengefasst: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Regelung wurde 2025 bis Ende 2029 verlängert. Drei Ausnahmen tragen in der Praxis: eine höhere Vormiete, Neubau (erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet) und umfassende Modernisierung. Wer sich auf eine Ausnahme berufen will, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren — dieser Formfehler kostet Vermieter in der Praxis am häufigsten Geld.

Die Mietpreisbremse ist für private Vermieter vor allem in einem Moment relevant: bei der Neuvermietung. Genau für diesen Moment ist dieser Beitrag geschrieben — nicht als juristische Abhandlung, sondern als Arbeitsanleitung: Gilt die Bremse bei Ihnen? Welche Miete ist zulässig? Und welche Formalien müssen vor der Vertragsunterschrift erledigt sein, damit eine berechtigte Ausnahme nicht an einem fehlenden Satz im Anschreiben scheitert?

Gilt die Mietpreisbremse bei Ihnen? (Stand: August 2026)

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur dort, wo ein Bundesland per Verordnung einen „angespannten Wohnungsmarkt" ausgewiesen hat.^[1] Der Bund hat die gesetzliche Grundlage im Juli 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert; die Länder müssen ihre Gebietskulissen jeweils per Verordnung festlegen und begründen.

Ob Ihre Gemeinde am Tag des Vertragsschlusses erfasst ist, ergibt sich aus der dann geltenden Landesverordnung. Prüfen Sie deren Gebietsliste, Inkrafttreten und Außerkrafttreten unmittelbar vor jeder Neuvermietung; eine statische Städtetabelle kann diese Prüfung nicht zuverlässig ersetzen.

Wichtig zur Abgrenzung: Die Mietpreisbremse betrifft die Neuvertragsmiete. Für Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in laufenden Verträgen (§ 558 BGB) gilt die Kappungsgrenze — ein anderes Instrument mit eigenen Regeln; Index-, Staffel- und Modernisierungserhöhungen folgen wiederum eigenen Vorschriften.

Die Grundregel: Vergleichsmiete plus 10 %

In ausgewiesenen Gebieten darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Die Vergleichsmiete ermitteln Sie in den meisten Städten über den (qualifizierten) Mietspiegel: Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung einordnen, Spanneneinordnung begründen, 10 % aufschlagen — das ist die Obergrenze.

Ein Beispiel: Ergibt der Mietspiegel für Ihre Wohnung 11,00 €/m², sind bei 70 m² höchstens 847 € Kaltmiete zulässig (11,00 € × 1,1 × 70). Liegt der Marktpreis darunter, ist ohnehin der Markt Ihre Grenze — wie Sie den realistischen Marktpreis ermitteln und warum der beste Mieter mehr wert ist als der letzte Euro, steht im Beitrag Kaltmiete festlegen.

Die drei Ausnahmen, die in der Praxis tragen

1. Die Vormiete (§ 556e BGB)

War die Miete des Vormieters bereits höher als Vergleichsmiete + 10 %, dürfen Sie diese Vormiete weiter verlangen — Bestandsschutz. Maßgeblich ist die zuletzt rechtlich geschuldete Miete des Vormieters — unberücksichtigt bleiben dabei nur Mietminderungen sowie Mieterhöhungen, die innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung vereinbart wurden (§ 556e Abs. 1 S. 2 BGB). Eine Staffel- oder Indexerhöhung, die früher vereinbart war und lediglich im letzten Jahr wirksam wurde, zählt also mit. Wichtig: Geschützt ist nur eine wirksam vereinbarte Vormiete. War schon sie überhöht (etwa weil sie selbst gegen die Mietpreisbremse verstieß), können Sie den unwirksamen Teil nicht über § 556e in den neuen Vertrag weiterreichen.

2. Neubau

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse vollständig ausgenommen. Dieser Stichtag wurde auch bei der Verlängerung 2025 nicht angetastet.

3. Umfassende Modernisierung

Wurde die Wohnung vor der Neuvermietung so umfassend modernisiert, dass sie einem Neubau praktisch gleichkommt, gilt sie wie ein Neubau — die Bremse greift bei der ersten Vermietung danach nicht. Die Rechtsprechung verlangt dafür beides: einen Aufwand von etwa einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus und qualitativ, dass wesentliche Bereiche der Wohnung (etwa Sanitär, Elektrik, Heizung, Fenster) in einen neubauähnlichen Zustand versetzt wurden. Der Kostenanteil allein genügt nicht. Und rechnen Sie sauber: Für die Drittel-Marke zählt nur der echte Modernisierungsanteil. Herauszurechnen ist nicht nur aufgestauter Instandhaltungsbedarf, sondern auch der alters- und abnutzungsbedingte Instandhaltungsanteil ersetzter Bauteile — also der Wertanteil, der ohnehin fällig gewesen wäre, selbst wenn die Reparatur noch nicht überfällig war. Für einfache Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor der Neuvermietung gibt es stattdessen einen Zuschlag: Sie dürfen den Betrag aufschlagen, den Sie auch in einem laufenden Mietverhältnis als Modernisierungsmieterhöhung hätten umlegen dürfen. Wichtig bei der Berechnung: Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln Sie dafür so, als wäre die Wohnung nicht modernisiert (§ 556e Abs. 2 BGB) — sonst zählt die Modernisierung doppelt, einmal über die bessere Mietspiegel-Einordnung und einmal über den Zuschlag.

Die Auskunftspflicht: der teuerste Formfehler

Wer sich auf eine Ausnahme berufen will, muss dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert und in Textform mitteilen, auf welche Ausnahme er sich stützt — bei der Vormieten-Ausnahme etwa, wie hoch die Vormiete war (§ 556g Abs. 1a BGB). Dasselbe gilt für den Zuschlag wegen einfacher Modernisierung in den letzten drei Jahren: Auch er muss vor Vertragsschluss offengelegt werden. Fehlt diese Auskunft, können Sie sich auf die Ausnahme zunächst nicht berufen, auch wenn sie inhaltlich besteht. Die Auskunft lässt sich nachholen, wirkt dann aber erst nach einer Wartefrist von zwei Jahren.

Praktisch heißt das: Ein Satz in der E-Mail mit dem Vertragsentwurf („Die vom Vormieter zuletzt geschuldete Miete betrug X €; Minderungen oder Erhöhungen, die im letzten Jahr vor Vertragsende vereinbart wurden, sind darin nicht berücksichtigt — § 556e Abs. 1 BGB") sichert eine berechtigte Ausnahme ab. Sicherheitshalber sollten Sie beide Beträge nennen, wenn sie auseinanderfallen: die Auskunftspflicht knüpft an die Vormiete ein Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses an, während für die Berechnung nach § 556e die zuletzt geschuldete Miete maßgeblich ist. Abweichen können sie, wenn eine früher vereinbarte Staffel- oder Indexstufe erst im letzten Jahr wirksam wurde. Zwei Zahlen in einer E-Mail kosten nichts — eine unvollständige Auskunft dagegen die Ausnahme. Nehmen Sie diesen Schritt in Ihre Vermietungs-Checkliste auf — er kostet eine Minute.

Was bei einem Verstoß passiert

Der Mieter kann einen Verstoß mit einer einfachen Rüge in Textform geltend machen — eine E-Mail genügt, eine Begründung ist seit 2019 nicht mehr nötig — und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Rückwirkend ab Vertragsbeginn geht das nur, wenn die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn erfolgt und das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch besteht; rügt ein Mieter erst nach dem Auszug, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückfordern — bei einem beendeten Vertrag also faktisch nichts. Der Vertrag selbst bleibt wirksam, die Miete wird auf das zulässige Maß gekappt. Portale wie wenigermiete.de haben die Durchsetzung für Mieter auf wenige Klicks reduziert — die Wahrscheinlichkeit, dass eine überhöhte Miete unbemerkt bleibt, sinkt jedes Jahr.

Unsere Einordnung aus begleiteten Vermietungen: Der Versuch, die Bremse „auszureizen", lohnt sich selten. Eine Miete am zulässigen Limit mit angreifbarer Begründung erzeugt genau die Sorte Mietverhältnis, die später Arbeit macht — und der Ertragsunterschied ist kleiner als ein einziger Monat Leerstand oder ein Rückforderungsprozess.

Sonderfälle: möbliert und befristet

Für möblierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich genauso — es gibt keine Möbliert-Ausnahme. Zulässig ist ein angemessener Möblierungszuschlag auf die Vergleichsmiete; wie Sie ihn berechnen und dokumentieren, steht im Beitrag Möbliert vermieten. Aus dem Anwendungsbereich fallen nur die Fälle des § 549 Abs. 2 BGB: die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch (etwa eine Ferienwohnung) und das überwiegend möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern es nicht einer Familie oder einem Haushalt dauerhaft überlassen wird.

Weisen Sie einen Möblierungszuschlag getrennt und nachvollziehbar aus. Das erleichtert die rechtliche Prüfung; eine allgemeine gesetzliche Berechnungsformel für den Zuschlag enthält das BGB nicht.

Checkliste: Neuvermietung im Mietpreisbremsen-Gebiet

• Landesverordnung geprüft: Gilt die Bremse in meiner Gemeinde? (Stand der Verordnung notieren)
• Ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel ermittelt, Spanneneinordnung dokumentiert
• Obergrenze berechnet: Vergleichsmiete + 10 %
• Ausnahmen geprüft: Vormiete? Neubau nach 10/2014? Umfassende Modernisierung? Einfache Modernisierung der letzten 3 Jahre (Zuschlag nach § 556e Abs. 2)?
• Bei Ausnahme oder Modernisierungszuschlag: Auskunft in Textform vor Vertragsschluss verschickt und archiviert
• Möblierungszuschlag (falls einschlägig) separat berechnet und dokumentiert

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