Möbliert vermieten: Möblierungszuschlag berechnen, Vertrag richtig aufsetzen, Steuern

Kurz zusammengefasst: Möblierung kann je nach Markt und Ausstattung einen zusätzlichen Mietwert schaffen — aber es gibt keine allgemeine Möbliert-Ausnahme von der Mietpreisbremse^[1]. In ausgewiesenen Gebieten ist § 556d BGB (öffnet in neuem Tab) Ausgangspunkt. Das 2-%-Modell wird insbesondere in Berliner Rechtsprechung verwendet, ist aber weder gesetzlich festgelegt noch bundesweit verbindlich. Dokumentieren Sie Zustand, Zeitwert und Berechnung und legen Sie dem Vertrag eine Inventarliste bei.

Möblierte Vermietung hat in den Großstädten stark zugenommen — auch, weil manche Vermieter sie für ein Schlupfloch aus der Mietpreisbremse halten. Das ist sie nicht, und die Gerichte wie der Gesetzgeber schauen inzwischen genau hin. Richtig aufgesetzt ist möblierte Vermietung trotzdem ein solides Modell: mehr Miete, flexible Zielgruppe, planbare Übergaben. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie Zuschlag, Vertrag und Steuern sauber aufsetzen.

Für wen sich möblierte Vermietung lohnt

Die Zielgruppe ist eine andere als bei klassischer Vermietung: Berufseinsteiger in der neuen Stadt, entsandte Fachkräfte, Projektarbeiter, Pendler mit Zweitwohnsitz, Menschen in Übergangsphasen. Diese Mieter zahlen für Einzugsfertigkeit und Flexibilität — und bleiben im Schnitt kürzer. Kalkulieren Sie deshalb ehrlich: Der Mehrertrag steht gegen häufigere Mieterwechsel, Abnutzung des Inventars und mehr Verwaltungsaufwand. Bei zentral gelegenen 1–2-Zimmer-Wohnungen geht die Rechnung am häufigsten auf; bei der Familienwohnung am Stadtrand selten.

Der Möblierungszuschlag: das 2-%-Modell mit Beispielrechnung

Ein Gesetz, das den Möblierungszuschlag beziffert, gibt es nicht. In Rechtsprechung und Praxis finden sich insbesondere zwei Berechnungswege; keiner ist bundesweit gesetzlich vorgegeben:

• 2-%-Modell („Berliner Modell"): monatlicher Zuschlag = 2 % des Zeitwerts der überlassenen Möbel. Der Zeitwert sinkt mit dem Alter — üblich ist eine lineare Abschreibung über zehn Jahre.
• Abschreibungs-plus-Verzinsungs-Modell („Hamburger Modell"): lineare Abschreibung der Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer plus eine Kapitalverzinsung.

Beispielrechnung nach dem 2-%-Modell:

Welcher Ansatz im Einzelfall trägt, hängt insbesondere vom örtlichen Mietspiegel und der einschlägigen Rechtsprechung ab. Rechnen Sie jedenfalls nachvollziehbar und bewahren Sie die Unterlagen auf: Anschaffungsbelege, Anschaffungsjahr und Zeitwertberechnung.

Mietpreisbremse: gilt auch möbliert

In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt für möblierte Wohnungen dieselbe Grenze: ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %, darauf kommt der berechenbare Möblierungszuschlag. Die Gesamtmiete darf also über der 10-%-Grenze liegen — aber nur um den begründbaren Zuschlag, nicht um einen Fantasiebetrag. Achten Sie dabei auf Doppelzählung: Fließt ein Ausstattungsmerkmal (klassisch die Einbauküche) bereits als wohnwerterhöhendes Merkmal in Ihre Mietspiegel-Einordnung ein, dürfen Sie es nicht zusätzlich voll im Möblierungszuschlag ansetzen — entweder Sie ordnen die Vergleichsmiete ohne dieses Merkmal ein oder Sie kürzen den Zuschlag entsprechend. Wie Sie die zulässige Basismiete ermitteln und welche Auskunftspflichten vor Vertragsschluss gelten, steht im Beitrag Mietpreisbremse für Vermieter.

Ausgenommen von der Bremse (und weiten Teilen des Mieterschutzes) sind nur zwei Konstellationen des § 549 Abs. 2 BGB: die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch (Nr. 1) — also echte Kurzzeitfälle wie eine Ferienwohnung oder eine wenige Monate überbrückende Zwischenlösung — und das überwiegend möblierte Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung des Vermieters (Nr. 2; gilt nicht, wenn es einer Familie oder einem Haushalt zum dauernden Gebrauch überlassen wird). Ein normales, auf Dauer angelegtes Mietverhältnis über eine eigenständige Wohnung wird nicht dadurch „vorübergehend", dass ein Bett drinsteht. Wer das Etikett missbraucht, verliert im Streitfall doppelt: Die Bremse gilt, und der Mieter genießt vollen Kündigungsschutz.

Reformvorschläge können künftig zusätzliche Transparenzpflichten bringen. Solange sie nicht verkündet und in Kraft getreten sind, sind sie keine Rechtsgrundlage. Ein getrennt ausgewiesener, belegbarer Zuschlag erleichtert aber schon heute die Prüfung der vereinbarten Miete.

Der Mietvertrag für die möblierte Wohnung

Ein Standard-Mietvertrag plus drei Ergänzungen genügt in den meisten Fällen:

1. Inventarliste als Anlage: jedes überlassene Möbelstück mit Zustand (idealerweise mit Fotos bei Übergabe). Ohne belastbare Dokumentation wird der Nachweis späterer Schäden deutlich schwieriger.
2. Möblierungszuschlag ausweisen: Grundmiete und Zuschlag als getrennte Positionen. Das schafft Transparenz, erleichtert spätere Mieterhöhungen — und nimmt die geplante Gesetzeslage vorweg.
3. Regelung zu Verschleiß und Ersatz: Die vertragsgemäße Abnutzung trägt der Vermieter (§ 538 BGB); der Mieter haftet nur für Schäden, die er selbst oder Personen aus seinem Umfeld zu vertreten haben — nicht für Materialfehler oder Zufall. Die Kaution (bis zu drei Kaltmieten, beim Zuschlag mitgerechnet) deckt auch Inventarschäden.

Für die Vertragslaufzeit gilt: Ein echter Befristungsgrund nach § 575 BGB liegt bei möblierter Vermietung selten vor — „ich möchte flexibel bleiben" reicht nicht. Welche Befristungen wirksam sind und welche Alternativen es gibt, steht im Beitrag Befristeter Mietvertrag: Wann er wirklich funktioniert.

Steuern: was sich ändert, was nicht

Die Einnahmen (inklusive Zuschlag) sind wie jede Miete Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Unterschied liegt bei den Werbungskosten:

• Möbel bis 800 € netto (geringwertige Wirtschaftsgüter) setzen Sie im Anschaffungsjahr sofort ab. Zwei Schritte, die oft verwechselt werden: Für die Prüfung der 800-€-Grenze wird die enthaltene Umsatzsteuer stets herausgerechnet — auch bei Vermietern ohne Vorsteuerabzug (R 6.13 EStR). Für den abzusetzenden Betrag gehört die nicht abziehbare Umsatzsteuer dagegen zu den Anschaffungskosten (§ 9b Abs. 1 EStG). Ein Sofa für 952 € brutto (800 € netto) ist also ein GWG — und Sie setzen die vollen 952 € an.
• Teurere Möbel schreiben Sie über die Nutzungsdauer ab. Laut amtlicher AfA-Tabelle gelten für lose Möbel (Bett, Sofa, Schrank) 13 Jahre; die Einbauküche wird gesondert über 10 Jahre abgeschrieben. Nicht verwechseln mit der Zehnjahres-Konvention aus dem 2-%-Modell oben — die dient der Zeitwertermittlung für den Möblierungszuschlag, nicht der Steuer.
• Umsatzsteuer: Grundstücksvermietung ist grundsätzlich nach § 4 Nr. 12 UStG (öffnet in neuem Tab) steuerfrei. Nicht befreit ist unter anderem die kurzfristige Beherbergung von Fremden; für die reine Beherbergungsleistung gilt regelmäßig der ermäßigte Satz nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG (öffnet in neuem Tab). Ob ein konkretes Modell „kurzfristige Beherbergung" ist, folgt nicht allein aus einer starren Sechsmonatsgrenze und sollte steuerlich geprüft werden.

Belege für die Möblierung dienen damit doppelt: als Steuernachweis und als Zeitwert-Dokumentation für den Zuschlag.

Checkliste: möbliert vermieten

• Zielgruppe und Marktlage geprüft: Gibt es in meiner Lage Nachfrage nach möbliertem Wohnen?
• Anschaffungsbelege gesammelt, Zeitwert berechnet, Zuschlag nach dem 2-%-Modell dokumentiert
• Mietpreisbremse geprüft: Basismiete ≤ Vergleichsmiete + 10 %, Zuschlag separat
• Vertrag mit Inventarliste (Fotos!), ausgewiesenem Zuschlag und Kautionsregelung
• Befristung nur mit echtem § 575-Grund — sonst unbefristet mit Kündigungsausschluss (Ausnahme: echte § 549-Abs.-2-Fälle, etwa Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, dürfen frei befristet werden)
• Übergabeprotokoll inklusive Inventarzustand

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