Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag): Wann er wirklich funktioniert — und die bessere Alternative
Inhalt
Kurz zusammengefasst: Ein befristeter Wohnraum-Mietvertrag ist nur wirksam, wenn einer der drei Gründe des § 575 BGB vorliegt (Eigennutzung, Abriss/grundlegender Umbau, Betriebswohnung) und der Grund dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wurde. „Ich will flexibel bleiben" ist kein Grund — die Befristung ist dann unwirksam und der Vertrag läuft unbefristet. Wer Planbarkeit will, ohne einen echten Befristungsgrund zu haben, fährt mit einem unbefristeten Vertrag plus beidseitigem Kündigungsausschluss (bis zu vier Jahre) besser.
Der Wunsch hinter dem Zeitmietvertrag ist häufig derselbe: die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt zurückzubekommen — etwa für die eigenen Kinder oder eine Sanierung. Das Gesetz erlaubt das nur in engen Grenzen. Eine unwirksame Befristung verfehlt gerade die gewünschte Planbarkeit.
Die Rechtslage: qualifizierte Befristung oder gar keine
Seit der Mietrechtsreform 2001 gibt es den „einfachen Zeitmietvertrag" für Wohnraum nicht mehr. Wirksam befristen können Sie nur noch mit einem der drei Gründe des § 575 BGB[1]:
- Eigennutzung: Sie wollen die Räume nach Vertragsende als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts nutzen.
- Abriss oder wesentliche Veränderung: Sie wollen das Gebäude beseitigen oder so grundlegend umbauen/instand setzen, dass ein laufendes Mietverhältnis die Arbeiten erheblich erschweren würde.
- Betriebswohnung: Sie wollen die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten (z. B. Hausmeisterwohnung).
Drei Formfallen entscheiden über alles:
- Bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr braucht der Mietvertrag selbst die Schriftform (§ 550 BGB): ein Dokument, von beiden Seiten eigenhändig unterschrieben. Sonst gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen — die Befristung ist weg, obwohl der Grund stimmt. Achtung, häufige Verwechslung: Die Erleichterung auf Textform seit 2025 (Bürokratieentlastungsgesetz IV) gilt nur für Gewerbe- und Grundstücksmietverträge, nicht für Wohnraum. Eine einfache E-Mail oder ein Standard-E-Sign-Workflow ohne qualifizierte elektronische Signatur genügt hier also nicht — wie Sie befristete Verträge trotzdem digital abschließen, steht im Beitrag Mietvertrag digital unterschreiben.
- Der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden — konkret genug, dass der Mieter das Vorhaben nachvollziehen kann. Ein nachgeschobener oder pauschal formulierter Grund zählt nicht.
- Fehlt der Grund oder die Mitteilung, ist nicht der Vertrag unwirksam, sondern nur die Befristung: Das Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen — mit vollem Kündigungsschutz. Das Gegenteil dessen, was Sie wollten.
Was während und am Ende der Laufzeit gilt
Ein wirksamer Zeitmietvertrag ist in beide Richtungen bindend: Während der Laufzeit ist die ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen — auch für den Mieter, der vorzeitig ausziehen möchte, und auch für Sie, etwa wegen Eigenbedarfs aus einem anderen als dem mitgeteilten Grund. Nur die außerordentliche Kündigung (z. B. bei Zahlungsverzug) bleibt möglich.
Am Ende endet das Mietverhältnis automatisch, ohne Kündigung und ohne Widerspruchsrecht des Mieters — das ist die eigentliche Stärke des Instruments. Eine Falle bleibt allerdings: Nutzt der Mieter die Wohnung nach dem Endtermin einfach weiter und widerspricht keine Seite innerhalb von zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis stillschweigend auf unbestimmte Zeit (§ 545 BGB). Schließen Sie § 545 deshalb im Vertrag ausdrücklich aus (Standardklausel) — oder widersprechen Sie der Fortsetzung unmittelbar nach Ablauf. Aber auch hier mit Absicherung für den Mieter: Er kann frühestens vier Monate vor Ablauf verlangen, dass Sie ihm binnen eines Monats mitteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Ist der Grund entfallen, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen; verschiebt er sich nur zeitlich (der Umbau beginnt später, der Eigenbedarf tritt später ein), kann der Mieter eine Verlängerung um genau diesen Zeitraum verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB); verzögern Sie die Auskunft, verlängert sich das Mietverhältnis entsprechend.
Praxisregel daraus: Befristen Sie nur, wenn der Grund realistisch, dokumentierbar und zeitlich planbar ist — und halten Sie den Nachweis (z. B. Umbaupläne, absehbarer Bedarf der Tochter) bei Vertragsschluss fest.
Die häufigsten unwirksamen Befristungen
Aus der Praxis, sortiert nach Häufigkeit:
- „Befristet auf 2 Jahre" ohne jeden Grund — Klassiker aus alten Vertragsmustern; unwirksam, Vertrag läuft unbefristet.
- „Wir wollen erst sehen, wie es läuft" — Probezeit ist kein Befristungsgrund. Das richtige Werkzeug ist eine sorgfältige Mieterauswahl vor Vertragsschluss, keine Scheinbefristung danach.
- Befristung an Studenten „bis Studienende" — der Grund liegt beim Mieter, nicht bei Ihnen; § 575 kennt nur Vermieter-Gründe. Auch der Ausweg über einen langen Kündigungsverzicht trägt hier nicht weit (siehe unten).
- „Verkauf geplant" — Verkaufsabsicht ist kein Grund im Katalog des § 575 BGB.
- Möblierte Wohnung, deshalb „automatisch befristet" — Möblierung allein ändert nichts am Kündigungsschutz; aus dem System heraus fallen nur die Fälle des § 549 Abs. 2 BGB: die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch (Nr. 1, z. B. Zwischenmiete für ein Auslandssemester) und das überwiegend möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (Nr. 2, sofern nicht dauerhaft an eine Familie oder einen Haushalt überlassen). Dort gilt § 575 nicht — diese Verträge dürfen Sie frei befristen. Mehr dazu im Beitrag Möbliert vermieten.
Die bessere Alternative: unbefristet mit Kündigungsausschluss
Wenn Ihr eigentliches Ziel Planbarkeit ist — kein Mieterwechsel in den ersten Jahren, keine Kündigung kurz nach der teuren Neuvermietung —, brauchen Sie keine Befristung, sondern einen beidseitigen Kündigungsverzicht: Beide Seiten verzichten für einen festen Zeitraum auf die ordentliche Kündigung. Die Rechtsprechung des BGH akzeptiert das in Formularverträgen grundsätzlich für bis zu vier Jahre ab Vertragsschluss — gerechnet bis zu dem Termin, zu dem das Mietverhältnis erstmals enden kann. Formulieren Sie die Klausel also so, dass die Kündigung zum Ablauf des vierten Jahres möglich ist (Erklärung entsprechend früher, mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist); eine Klausel, nach der erst nach vier Jahren gekündigt werden darf, bindet länger als erlaubt und ist insgesamt unwirksam.
Die Vier-Jahres-Grenze ist außerdem nur die Obergrenze, keine Garantie: Formularklauseln unterliegen zusätzlich der AGB-Inhaltskontrolle. Bei Studierenden hat der BGH schon einen zweijährigen Kündigungsverzicht für unwirksam gehalten (Urteil vom 15.07.2009, VIII ZR 307/08) — das schutzwürdige Mobilitätsbedürfnis während des Studiums wog schwerer als das Interesse des Vermieters an Kontinuität. Wer an Studierende vermietet, sollte auf lange Verzichtsklauseln also verzichten; sie bringen im Zweifel keine Bindung, sondern nur eine unwirksame Klausel.
Der Vergleich auf einen Blick:
| Zeitmietvertrag (§ 575) | Unbefristet + Kündigungsausschluss | |
|---|---|---|
| Voraussetzung | einer von drei gesetzlichen Gründen, schriftlich bei Vertragsschluss | keine — frei vereinbar |
| Ende | automatisch zum Termin | läuft weiter, danach normal kündbar |
| Planbare Beendigung | grundsätzlich, wenn Grund fortbesteht und keine Fortsetzung eintritt | nein — Vermieterkündigung nur mit gesetzlichem Grund |
| Risiko | unwirksame Befristung → unbefristet | gering, aber: über 4 Jahre hinaus bindende Klausel → insgesamt unwirksam |
| Passt für | konkretes Vorhaben mit Datum | Stabilität in den ersten Jahren |
Unsere Faustregel: Echtes Vorhaben mit Datum → befristen. Nur Stabilitätswunsch → Kündigungsausschluss. Und im Zweifel unbefristet — ein sorgfältig ausgewählter Mieter ist die bessere Absicherung als jede Klausel.
Reformvorhaben können diese Regeln künftig ändern. Entscheidend ist die bei Vertragsschluss geltende Fassung des § 575 BGB (öffnet in neuem Tab); bloße politische Ankündigungen ändern die heutige Rechtslage nicht.
Checkliste vor der Befristung
- Liegt ein echter § 575-Grund vor (Eigennutzung / Abriss-Umbau / Betriebswohnung)?
- Grund konkret formuliert und im Vertrag schriftlich mitgeteilt?
- Nachweise zum Grund dokumentiert (Pläne, Bedarfssituation)?
- Laufzeit realistisch gewählt (Puffer für Verzögerungen des Vorhabens)?
- Falls kein Grund: Kündigungsausschluss (max. 4 Jahre) statt Scheinbefristung vereinbart? Bei Studierenden: kurz halten oder ganz weglassen (AGB-Kontrolle)
Ob befristet oder nicht — die Qualität des Mietverhältnisses entscheidet sich bei der Auswahl. Nunc begleitet Ihre Vermietung vom Inserat bis zur Mieterauswahl: Erstellen Sie Ihr Inserat kostenlos, bezahlt wird erst bei Veröffentlichung.
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Über den Autor
Nicolai Schmid, Gründer von Nunc MietProfi. Hat selbst mehrere Wohnungen privat vermietet und mit Nunc MietProfi Dutzende Vermietungen begleitet — von der ersten Anzeige bis zur Vertragsunterschrift. Mehr über den Autor
Dieser Beitrag gibt Erfahrungen und allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Mietrecht und Steuern wenden Sie sich bitte an eine Anwältin, einen Anwalt oder eine Steuerberatung.