Mietvertrag digital unterschreiben: So geht’s Schritt für Schritt
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Der Mietvertrag ist fertig. Jetzt fehlen noch die Unterschriften – doch Vermieter und Mieter sitzen nicht am selben Tisch. Mit einer digitalen Unterzeichnung sparen Sie sich Ausdruck, Postversand und Rücksendung.
Entscheidend ist, welche Signatur zu Ihrem Vertrag passt. Oft reicht eine einfache elektronische Unterschrift. Bei bestimmten Vereinbarungen, etwa einer Indexmiete, brauchen Sie für den digitalen Abschluss eine qualifizierte elektronische Signatur, kurz QES. Welche Fälle das betrifft, zeigt die Übersicht weiter unten.
Sie haben schon einen Vertrag?
Dann können Sie Ihr PDF direkt bei Nunc hochladen. Es muss nicht mit Nunc erstellt worden sein. Sie benötigen noch einen Vertrag? Starten Sie mit dem kostenlosen Konfigurator und wählen Sie die digitale Unterschrift anschließend dort aus.
So läuft die digitale Unterzeichnung ab
- Vertrag bereitstellen. Laden Sie Ihr PDF hoch oder erstellen Sie den Vertrag im Konfigurator. Ein Inserat oder bezahltes Paket brauchen Sie dafür nicht.
- Alles in Ruhe prüfen. Stimmen Namen, Mietbeginn und Miethöhe? Sind alle Anlagen dabei? Beim Upload geben Sie an, wie viele Personen unterschreiben. Vermieter und Mieter zählen zusammen; das Paket umfasst höchstens drei Personen.
- Digitale Unterschrift buchen. Melden Sie sich an oder erstellen Sie ein Konto und schließen Sie den Kauf ab. Wenn Sie den Konfigurator nutzen, bleiben die Vertragserstellung und der PDF-Download auch ohne Kauf kostenlos.
- Die Unterzeichnung einrichten lassen. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden nach dem Kauf per E-Mail und stimmen die nächsten Schritte mit Ihnen ab. Die Unterzeichner müssen ihre Identität prüfen lassen. Wann alle unterschrieben haben, hängt auch davon ab, wann sie diese Schritte abschließen.
Für den Upload benötigen Sie ein vollständiges PDF mit allen mitzuunterzeichnenden Anlagen: maximal 4 MB und 100 Seiten, ohne Passwort und ohne bestehende digitale Signaturen. Eine rechtliche Prüfung Ihres Vertrags ist im Paket nicht enthalten.
Der kostenlose Konfigurator eignet sich für gewöhnliche unbefristete Wohnraummietverträge, auch mit Indexmiete oder Kündigungsverzicht. Für Befristungen oder andere dort nicht angebotene Vereinbarungen können Sie ein passend vorbereitetes eigenes PDF nutzen.
Welche Signatur brauche ich?
Schauen Sie zuerst auf die Vereinbarungen in Ihrem Vertrag. Ein unbefristeter Mietvertrag ist grundsätzlich formfrei. Einzelne Klauseln können trotzdem die Schriftform verlangen. Digital lässt sie sich mit QES erfüllen, soweit das Gesetz die elektronische Form erlaubt.[1]
| Was steht in Ihrem Wohnraummietvertrag? | Was bedeutet das für die digitale Unterzeichnung? |
|---|---|
| Unbefristete Laufzeit, keine Vereinbarung mit eigener Formvorgabe | Eine einfache elektronische Signatur genügt. |
| Befristung oder Kündigungsverzicht für mehr als ein Jahr | Für die Schriftform brauchen alle Vertragsparteien QES. Bei Befristung muss außerdem der zulässige Grund schriftlich mitgeteilt werden. |
| Staffel- oder Indexmiete | Die Vereinbarung braucht QES aller Vertragsparteien – auch bei unbefristeter Laufzeit. |
| Befristung bis zu einem Jahr, keine weiteren Formvorgaben | Der Vertrag ist formfrei. Die Mitteilung des Befristungsgrunds braucht bei elektronischer Übermittlung aber die QES des Vermieters. |
Die Vorgaben ergeben sich aus § 550 BGB (öffnet in neuem Tab), § 557a BGB (öffnet in neuem Tab), § 557b BGB (öffnet in neuem Tab) und § 575 BGB (öffnet in neuem Tab). Wenn die Vertragsparteien die Schriftform elektronisch erfüllen, müssen sie jeweils ein gleichlautendes Dokument mit QES signieren.
Ein häufiger Fall: Ihr Mietvertrag läuft unbefristet, enthält aber eine Indexmiete. Dann braucht die Indexmietvereinbarung trotzdem die Schriftform. Für den digitalen Abschluss ist deshalb QES erforderlich. Für spätere Mietanpassungen genügt dagegen eine Erklärung in Textform, etwa eine E-Mail mit den gesetzlich erforderlichen Angaben.
Sie können QES auch wählen, wenn eine einfache Signatur genügt. Für den Beweiswert im Streitfall zählen neben der Signaturart die Identifizierung, das unveränderte Dokument und die Nachweise zum Signaturvorgang.
Was muss ich bei meinem Vertrag beachten?
Eine passende Signatur ersetzt keine wirksame Vereinbarung. Bei einer Befristung, einem längeren Kündigungsverzicht oder einem Abschluss ohne vorherige Besichtigung lohnt sich deshalb ein genauerer Blick. Öffnen Sie die Frage, die zu Ihrer Situation passt.
Was unterscheidet einfache, fortgeschrittene und qualifizierte Signaturen?
Eine einfache elektronische Signatur kann etwa eine eingescannte Unterschrift oder ein zum Signieren eingetragener Name sein. Für formfreie Vereinbarungen ist das möglich.
Eine fortgeschrittene elektronische Signatur muss dem Unterzeichner eindeutig zugeordnet werden können, seine Identifizierung ermöglichen und nachträgliche Änderungen erkennbar machen. Die vollständigen Anforderungen stehen in Art. 26 der eIDAS-Verordnung (öffnet in neuem Tab). Sie ersetzt die gesetzliche Schriftform nicht.
Die QES beruht zusätzlich auf einem qualifizierten Zertifikat und einer qualifizierten Signaturerstellungseinheit. Sie setzt eine Identitätsprüfung voraus und ist nach Art. 25 Abs. 2 eIDAS der handschriftlichen Unterschrift rechtlich gleichgestellt. Nach §§ 126, 126a BGB (öffnet in neuem Tab) kann sie die Schriftform ersetzen, sofern das Gesetz die elektronische Form nicht ausschließt.
Ich möchte befristet vermieten. Was ist zusätzlich nötig?
Sie müssen dem Mieter den zulässigen Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Das gilt auch für Verträge mit höchstens einem Jahr Laufzeit. Bei elektronischer Mitteilung braucht der Vermieter dafür QES.
§ 575 BGB (öffnet in neuem Tab) erlaubt folgende Gründe für die Zeit nach dem vereinbarten Vertragsende:
- Sie, Ihre Familien- oder Haushaltsangehörigen wollen die Wohnung selbst nutzen.
- Sie planen einen zulässigen Abriss oder wesentliche Umbau- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen, die ein fortbestehendes Mietverhältnis erheblich erschweren würde.
- Sie wollen die Räume an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person vermieten, etwa im Rahmen einer Werkswohnung.
Ein geplanter Verkauf allein reicht nicht. Beschreiben Sie den konkreten Grund am besten direkt im Vertrag. Auch eine QES macht einen unzulässigen Befristungsgrund nicht wirksam. Mehr dazu im Ratgeber zum befristeten Mietvertrag.
Wie lange darf ein Kündigungsverzicht gelten?
Im Formularvertrag ist eine Bindung des Mieters von mehr als vier Jahren regelmäßig unwirksam. Entscheidend ist der Zeitraum vom Vertragsschluss bis zum ersten möglichen Beendigungstermin. Individuell ausgehandelt können längere Bindungen zulässig sein. Bei Staffelmiete bleibt es jedoch auch dann bei höchstens vier Jahren zulasten des Mieters (§ 557a Abs. 3 und 5 BGB (öffnet in neuem Tab); BGH, VIII ZR 86/10 (öffnet in neuem Tab)).
Auch ein einseitiger Verzicht des Vermieters, etwa auf eine Eigenbedarfskündigung für mehr als ein Jahr, kann Schriftform erfordern (BGH, VIII ZR 223/06 (öffnet in neuem Tab)). QES erfüllt die elektronische Form, heilt aber keinen inhaltlich unzulässigen Verzicht.
Was passiert, wenn die vorgeschriebene Form fehlt?
Bei einem Verstoß gegen § 550 BGB gilt der Vertrag als unbefristet. Eine ordentliche Kündigung ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung möglich. Die weiteren gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen bleiben bestehen.
Scheitert eine Befristung an § 575 BGB, gilt der Vertrag ebenfalls als unbefristet. Daraus folgt aber nicht immer, dass er sofort mit den normalen Fristen ordentlich kündbar ist: Im Einzelfall kann eine ergänzende Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung einen beiderseitigen Kündigungsverzicht setzen. Die Jahressperre des § 550 entsteht nicht allein durch einen Verstoß gegen § 575 (BGH, VIII ZR 235/12 (öffnet in neuem Tab)).
Fehlt einer Staffel- oder Indexmietvereinbarung die Form, ist diese Vereinbarung unwirksam. Darauf gestützte Mietanpassungen lassen sich dann nicht verlangen; der Mietvertrag bleibt im Regelfall bestehen.
Der Mieter hat die Wohnung nicht besichtigt. Kann er widerrufen?
Ein Widerrufsrecht kommt in Betracht, wenn Sie als Unternehmer an einen Verbraucher vermieten und der Vertrag ausschließlich über Fernkommunikationsmittel – etwa per E-Mail oder mit einer elektronischen Signatur – zustande kommt. Das Gesetz geht dann davon aus, dass der Abschluss in einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebssystem erfolgt; das Gegenteil müsste der Vermieter darlegen (§ 312c Abs. 1 Halbsatz 2 BGB (öffnet in neuem Tab)). Bei einem Wohnungsunternehmen mit standardisierten Abläufen gelingt das selten; wer nur gelegentlich vermietet, handelt oft schon nicht als Unternehmer – die Zahl der Wohnungen allein entscheidet darüber nicht (§ 312g BGB (öffnet in neuem Tab)).
Besteht ein Widerrufsrecht, beträgt die Frist grundsätzlich 14 Tage. Ohne ordnungsgemäße Belehrung kann sie sich verlängern. Hat der Mieter die Wohnung vor Vertragsschluss besichtigt, greifen diese Widerrufsregeln beim Abschluss des Wohnraummietvertrags nicht (§ 312 Abs. 3 BGB (öffnet in neuem Tab)).
Prüfen Sie bei einem Fernabschluss, ob eine Widerrufsbelehrung erforderlich ist, und berücksichtigen Sie die Frist bei der Schlüsselübergabe. Ein Abschluss aus der Ferne ist für sich genommen kein Zeichen mangelnder Seriosität. Hinweise zur Prüfung von Bewerbern finden Sie unter Mieter auswählen.
Und was ist mit Bürgschaft, Kündigung und Übergabe?
Bei einer privaten Mietbürgschaft bleibt Papier nötig. Bürgt beispielsweise ein Elternteil für die Kaution, muss die Bürgschaftserklärung auf Papier unterschrieben werden. § 766 BGB (öffnet in neuem Tab) schließt die elektronische Form ausdrücklich aus – auch QES hilft hier nicht.
Eine Kündigung braucht einen eigenen Zugangsnachweis. Für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist Schriftform erforderlich; QES ist zulässig. Eine gewöhnliche E-Mail oder ein Scan genügt nicht. Außerdem müssen Sie den Zugang belegen können. Der bloße Versandnachweis einer E-Mail reicht dafür nicht zuverlässig aus (§ 568 BGB (öffnet in neuem Tab), § 126 BGB (öffnet in neuem Tab)).
Die Übergabe findet weiterhin vor Ort statt. Dokumentieren Sie Zustand, Fotos und Zählerstände. Das Protokoll zur Zustandsdokumentation können Sie digital unterschreiben. Wenn Sie nicht selbst kommen können, beauftragen Sie eine bevollmächtigte Person. Eine passende Vorlage für das Übergabeprotokoll hilft bei der Vorbereitung.
Für Gewerberaum gelten andere Formregeln: Dort genügt nach § 578 BGB (öffnet in neuem Tab) inzwischen Textform, etwa eine E-Mail mit den maßgeblichen Vereinbarungen. Die Übersicht oben bezieht sich auf Wohnraum.
Bereit zum Unterschreiben? Fünf Dinge zum Abschluss
- Angaben der Vertragsparteien, Miethöhe, Mietbeginn und alle Anlagen geprüft.
- Passende Signatur gewählt; bei Befristung, Kündigungsverzicht oder Fernabschluss die zusätzlichen Anforderungen geklärt.
- Für das Nunc-Paket: höchstens drei Unterzeichner und Zeit für Identitätsprüfung und Unterzeichnung eingeplant.
- Archivierung vereinbart: Alle Parteien erhalten das signierte Original-PDF samt Nachweisen. Spätere Änderungen werden in gesonderten Nachträgen mit der jeweils nötigen Form festgehalten.
- Übergabe mit Protokoll organisiert; eine private Bürgschaft gegebenenfalls separat auf Papier eingeholt.
Primärquellen: § 126 BGB (öffnet in neuem Tab), § 126a BGB (öffnet in neuem Tab), § 550 BGB (öffnet in neuem Tab), § 568 BGB (öffnet in neuem Tab), § 575 BGB (öffnet in neuem Tab), § 578 BGB (öffnet in neuem Tab), § 766 BGB (öffnet in neuem Tab), § 312 BGB (öffnet in neuem Tab), § 312c BGB (öffnet in neuem Tab), § 312g BGB (öffnet in neuem Tab), § 557a BGB (öffnet in neuem Tab), § 557b BGB (öffnet in neuem Tab), eIDAS-Verordnung (EU) Nr. 910/2014 (öffnet in neuem Tab). Letzte fachliche Prüfung: . Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage aus Vermietersicht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
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Über den Autor
Nicolai Schmid, Gründer von Nunc MietProfi. Hat selbst mehrere Wohnungen privat vermietet und mit Nunc MietProfi Dutzende Vermietungen begleitet — von der ersten Anzeige bis zur Vertragsunterschrift. Mehr über den Autor
Dieser Beitrag gibt Erfahrungen und allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Mietrecht und Steuern wenden Sie sich bitte an eine Anwältin, einen Anwalt oder eine Steuerberatung.