Mietkaution berechnen: Zinsen und Abrechnung

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Rückzahlungsanspruch wird fällig, wenn eine angemessene Prüffrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Kaution befriedigen darf (BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14). Wie lang die Prüffrist ist, hängt vom Einzelfall ab; in der Praxis werden häufig drei bis sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung genannt, bei einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung auch länger. Für Vermieter heißt das: Abrechnen, sobald alle Positionen feststehen – für Mieter: Nach einigen Monaten nachfragen und die Abrechnung anmahnen.

Nur Forderungen aus dem Mietverhältnis, die tatsächlich bestehen: Mietrückstände, Nebenkostennachzahlungen und Ersatz für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Für eine noch nicht erstellte Betriebskostenabrechnung darf ein angemessener Teil – in Höhe der vernünftigerweise zu erwartenden Nachforderung – bis zur Abrechnung zurückbehalten werden (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05); dieser Einbehalt ist eine Rücklage und begründet keine Forderung gegen den Mieter. Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB); eine Klage darauf scheitert, wenn der Mieter die Verjährung einwendet, die Aufrechnung mit der Kaution bleibt nach dem BGH aber möglich (Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23; § 215 BGB). Wer abzieht, muss die Forderung im Streit beweisen – Schäden mit dem Übergabeprotokoll, Fotos, einer Rechnung oder einem Kostenvoranschlag, Mietrückstände mit den Kontoauszügen.

Dann fehlt der Nachweis, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wurde. Wer einen Schaden behauptet, muss ihn beweisen – das ist der Vermieter, wenn er von der Kaution abziehen will. Ohne Protokoll, Fotos oder Zeugen lässt sich ein Abzug wegen Schäden im Streit kaum durchsetzen; Mietrückstände oder Nebenkostennachzahlungen brauchen kein Protokoll, sondern Kontoauszüge und Abrechnung. Der Rechner markiert deshalb jeden Abzug ohne Beleg. Für die nächste Vermietung: Ein- und Auszug mit einem Übergabeprotokoll dokumentieren, mit Zählerständen, Schlüsseln und Fotos.

Jede Rate verzinst sich ab dem Tag, an dem sie auf dem Kautionskonto eingeht. Der Mieter darf eine Geldkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mietzahlungen (§ 551 Abs. 2 BGB). Der Rechner nimmt jede Rate mit ihrem eigenen Datum, rechnet tagesgenau und schreibt die Zinsen zum Jahresende gut, sodass sie im Folgejahr mitverzinst werden (Zinseszins) – das ist sein Rechenmodell, das Gesetz schreibt keine Methode vor. Wie hoch die Kaution höchstens sein darf – drei Nettokaltmieten – erklärt der Ratgeber Mietkaution: Höhe, drei Raten und Anlage.

Die geleistete Kaution mit Einzahlungsdatum, die angefallenen Zinsen mit Berechnungsgrundlage, jede Abzugsposition einzeln mit Betrag und Beleg, ein etwaiger Einbehalt für die Betriebskostenabrechnung mit Zeitraum und Begründung, der Auszahlungsbetrag und das Zahlungsziel – und die Kontoverbindung des Mieters. Der Rechner erstellt daraus ein Schreiben als Entwurf, zum Kopieren oder als PDF.

Ja, die Geldkaution ist bei einem Kreditinstitut anzulegen (§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB), getrennt vom eigenen Vermögen (Satz 3) – ein Kautionssparbuch, ein Mietkautionskonto oder ein verpfändetes Sparbuch des Mieters. Wer das Geld auf dem Girokonto belässt, verletzt die Anlagepflicht und schuldet dem Mieter trotzdem die Zinsen, die eine ordnungsgemäße Anlage erbracht hätte. Der Rechner zeigt dafür den Bundesbank-Referenzwert je Monat; das Schreiben formuliert diesen Fall ausdrücklich so, wenn Sie keine Anlageform angeben.

Den neuesten Monat, für den die Deutsche Bundesbank den Referenzwert – den Zinssatz für Einlagen privater Haushalte mit vereinbarter Kündigungsfrist bis drei Monate aus der MFI-Zinsstatistik – veröffentlicht hat, aktuell Juli 2026. Die Bundesbank veröffentlicht einen Monat etwa fünf Wochen nach Monatsende, zunächst als vorläufigen Wert. Für Monate, die noch nicht veröffentlicht sind, schreibt der Rechner den letzten Satz fort und weist darauf hin. Für Monate vor 2003 nutzt er die frühere Bundesbank-Reihe für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (den Spareckzins); beide Statistiken sind nach Angaben der Bundesbank nur sehr eingeschränkt vergleichbar.