Mietkaution

Die Mietkaution (gesetzlich: Mietsicherheit) ist eine Sicherheitsleistung des Mieters für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis, etwa offene Miete, Nebenkostennachzahlungen oder Schäden an der Wohnung. Für Wohnraum zieht § 551 BGB die Grenzen: höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Eine Barkaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut zum Sparzins mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.^[1]

Statt Geld sind auch eine Bürgschaft oder ein verpfändetes Sparbuch möglich; die Dreifach-Grenze gilt für die Summe aller Sicherheiten.

Was für Vermieter zählt

Die Kaution ist kein Pflichtbestandteil des Vertrags. Ohne ausdrückliche Vereinbarung gibt es keine. Sie ist auch kein frei verfügbares Geld: Wer die Kaution auf dem eigenen Girokonto belässt, verletzt die Anlagepflicht. Zum Ende des Mietverhältnisses haben Sie eine angemessene Prüffrist, bevor abgerechnet werden muss; eine gesetzliche Frist gibt es nicht, die Gerichte gewähren meist einige Monate. Der Bundesgerichtshof hat 2024 klargestellt, dass der Vermieter auch mit bereits verjährten Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Wohnung gegen den Rückzahlungsanspruch aufrechnen darf (Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 184/23).^[2]

Ein sauberes Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug ist die Grundlage jeder Kautionsabrechnung. Für Mietausfälle jenseits der drei Monatsmieten reicht die Kaution nicht; dafür gibt es die Mietausfallversicherung.