Kaltmiete

Kaltmiete ist der Teil der Miete, der die Überlassung der Wohnung selbst vergütet. Das BGB verwendet den Begriff nicht; es spricht von der "Miete" und grenzt an mehreren Stellen die Betriebskosten davon ab. In der Praxis haben sich zwei Begriffe eingebürgert: Die Nettokaltmiete (auch Grundmiete) ist die Miete ohne jede Nebenkosten. Die Bruttokaltmiete enthält zusätzlich die kalten Betriebskosten, etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr und Hausreinigung, aber nicht Heizung und Warmwasser.

Die Nettokaltmiete ist die Bezugsgröße fast aller mietrechtlichen Grenzen. Mietspiegel weisen in der Regel Nettokaltmieten je Quadratmeter aus, die ortsübliche Vergleichsmiete und damit die Mietpreisbremse beziehen sich darauf, und die Mietkaution ist auf das Dreifache der Monatsmiete "ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten" begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB).^[1]

Was für Vermieter zählt

Für Privatvermieter ist die Kaltmiete die Zahl, die im Mietvertrag am genauesten stimmen muss. Sie bestimmt, was Sie nach einer Mieterhöhung verlangen dürfen, was die Kaution höchstens sein darf und was in Gebieten mit Mietpreisbremse geprüft wird. Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn der Vertrag das ausdrücklich vorsieht (§ 556 BGB); fehlt die Vereinbarung, gilt die genannte Miete als Inklusivmiete und deckt die Nebenkosten mit ab.^[2]

In Inseraten wird häufig die Kaltmiete beworben, während Interessenten in Warmmiete denken. Beide Werte sauber zu trennen ist keine Formalie: Eine Nebenkostenposition, die im Vertrag nicht als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen ist, lässt sich später nicht abrechnen.