Mietspiegel

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde, die von der zuständigen Behörde oder von Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam erstellt oder anerkannt wurde (§ 558c BGB). Das Gesetz kennt zwei Stufen. Der einfache Mietspiegel soll alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden. Der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, wird alle zwei Jahre fortgeschrieben und nach vier Jahren neu erstellt. Für ihn gilt die gesetzliche Vermutung, dass seine Werte die Vergleichsmiete wiedergeben.^[1][2]

Seit dem Mietspiegelreformgesetz von 2022 müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen. Kleinere Gemeinden können, müssen aber nicht.

Was für Vermieter zählt

Der Mietspiegel ist das wichtigste Begründungsmittel für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB; daneben lässt § 558a BGB eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen zu. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, müssen Sie dessen Werte für die Wohnung im Erhöhungsschreiben nennen, auch wenn Sie sich auf ein anderes Mittel stützen. Gibt es in Ihrer Gemeinde keinen Mietspiegel, darf der einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden.^[3]

Bei der Neuvermietung in Gebieten mit Mietpreisbremse bestimmt der Mietspiegel praktisch, wo die Grenze von zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegt. Die Werte sind in der Regel Nettokaltmieten je Quadratmeter, eingeordnet nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung. Ein Mietspiegel nennt Spannen mit Zu- und Abschlägen, kein Preisschild; die Einordnung der konkreten Wohnung bleibt Ihre Aufgabe und im Streit Ihr Beweisrisiko.