Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Mietspiegel richtig anwenden

Kurz zusammengefasst: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein bundesweiter Wert und nicht einfach der Durchschnitt aktueller Inserate. § 558 BGB betrachtet vereinbarte oder geänderte Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde aus den vergangenen sechs Jahren.^[1] In vielen Städten ist der aktuelle kommunale Mietspiegel der praktikable Ausgangspunkt; seine Felder, Spannen und Anwendungshinweise müssen objektbezogen angewendet werden.

Die Vergleichsmiete erfüllt mehrere rechtliche Aufgaben. Sie ist insbesondere Bezugspunkt für Erhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen und – in ausgewiesenen Gebieten – für die Mietpreisbremse bei Neuvermietung. Sie ist aber nicht automatisch der am Portal erzielbare Angebotspreis.

Was fließt in die Vergleichbarkeit ein?

Nach § 558 BGB kommt es auf Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Ausstattung und Beschaffenheit an. Praktisch prüfen Sie:

• Gebäude- und Wohnungsart
• Wohnfläche und Größenklasse
• Baualtersklasse beziehungsweise relevante Modernisierung
• Lagekategorie nach dem lokalen Instrument
• Bad, Heizung, Boden, Fenster und weitere Wohnwertmerkmale
• energetische Merkmale, soweit der Mietspiegel sie vorsieht

Die Vergleichsmiete bezieht sich auf die Nettokaltmiete. Betriebskosten und gesondert vermietete Leistungen dürfen nicht unbemerkt in den Quadratmeterwert rutschen.

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein qualifizierter Mietspiegel erfüllt zusätzliche gesetzliche Anforderungen und wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Entscheidend für Ihre Anwendung ist die aktuelle Originalfassung Ihrer Gemeinde mit Dokumentation, Straßen- oder Lageverzeichnis und Ausfüllhinweisen.

Arbeiten Sie nicht mit einem isolierten Tabellen-Screenshot. Prüfen Sie:

1. Gilt der Mietspiegel für die Gemeinde und den konkreten Wohnungsbestand?
2. Welche Basistabelle passt zu Größe und Baualter?
3. Wie wird die Lage bestimmt?
4. Welche Zu- und Abschläge erlaubt die Anleitung?
5. Wie ist eine ausgewiesene Spanne zu begründen?

Rechenbeispiel – ohne Scheingenauigkeit

Angenommen, der aktuelle örtliche Mietspiegel weist für die passende Größen- und Baualtersklasse einen Mittelwert von 10,00 €/m² und eine Spanne von 9,20 bis 10,80 €/m² aus. Bei 70 m² ergibt der Mittelwert 700 € nettokalt.

Das bedeutet nicht automatisch, dass 10,80 €/m² angesetzt werden dürfen. Die Einordnung innerhalb der Spanne muss den lokalen Regeln und den tatsächlichen Wohnwertmerkmalen folgen. Ebenso kann ein im Portal beobachtetes Inserat von 12 €/m² den Mietspiegelwert nicht ersetzen.

Gilt am Ort die Mietpreisbremse und greift keine Ausnahme, wird auf die korrekt ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich der gesetzliche Rahmen angewendet. Die konkrete Prüfung zeigt unser Beitrag zur Mietpreisbremse.

Was tun ohne lokalen Mietspiegel?

Erfinden Sie keinen „Deutschlandwert“ und übertragen Sie keinen Nachbarstadt-Mietspiegel ungeprüft. § 558a BGB nennt für Begründungen neben einem Mietspiegel weitere Wege, darunter Mietdatenbanken, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Welcher Nachweis im Einzelfall trägt, hängt vom Zweck und den Umständen ab.

Für die Neuvermietung sollten Sie zwei Prüfungen getrennt halten:

• Marktprüfung: Welche vergleichbaren Wohnungen werden aktuell angeboten?
• Rechtsprüfung: Welche bundes- und landesrechtliche Obergrenze gilt an der Adresse und wie wird ihre Bezugsgröße nachgewiesen?

Die praktische Preisentscheidung beschreibt Kaltmiete festlegen. Dort darf ein Marktvergleich die rechtliche Prüfung ergänzen, aber nicht verdrängen.

Checkliste zur Ermittlung

• aktuelle offizielle Mietspiegelfassung und Geltungsjahr geöffnet
• Anwendungsbereich und ausgeschlossener Bestand geprüft
• Wohnfläche und Baualter aus belastbarer Quelle übernommen
• Lage nach offizieller Systematik bestimmt
• Zu-/Abschläge einzeln dokumentiert
• Spannenposition nach Anleitung begründet
• Nettokaltmiete von Nebenkosten und Zuschlägen getrennt
• örtliche Mietpreisbremse und Ausnahmen separat geprüft

Sind Kaltmiete und Nebenkosten belastbar, können die Werte konsistent in Inserat und Vertrag übernommen werden.

Quellen und Aktualität

Primärquellen: § 558 BGB (öffnet in neuem Tab), § 558a BGB (öffnet in neuem Tab) und Mietspiegelverordnung (öffnet in neuem Tab). Der jeweilige kommunale Mietspiegel ist zusätzlich erforderlich. Letzte Prüfung: 23. August 2026; bei jeder örtlichen Neuveröffentlichung aktualisieren. Keine individuelle Rechtsberatung.