Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Maßstab des deutschen Mietpreisrechts. § 558 Abs. 2 BGB definiert sie als die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Preisgebundener Wohnraum bleibt außen vor.^[1]

Sie ist keine Durchschnittsmiete aller Verträge, sondern ein Spannenwert aus den Mieten der jüngeren Vergangenheit. Der Betrachtungszeitraum wurde zum 1. Januar 2020 von vier auf sechs Jahre verlängert, was den Anstieg der Vergleichsmiete dämpft.^[2] Abgebildet wird sie vor allem im Mietspiegel; wo es keinen gibt, durch Gutachten, Mietdatenbank oder Vergleichswohnungen.

Was für Vermieter zählt

Die Vergleichsmiete ist die Obergrenze für die Mieterhöhung im laufenden Vertrag nach § 558 BGB. Sie ist zugleich die Bezugsgröße der Mietpreisbremse: In ausgewiesenen Gebieten darf die Miete bei Vertragsbeginn höchstens zehn Prozent darüber liegen.^[3] Beide Regeln gelten für Vermieter mit einer Wohnung ebenso wie für Wohnungsunternehmen; eine Bagatellgrenze gibt es nicht.

Gemeint ist regelmäßig die Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche. Möblierung, Modernisierung oder besondere Ausstattung können die Einordnung innerhalb der Spanne verschieben, sind aber keine Freibriefe. Und die Kappungsgrenze kann eine Erhöhung stoppen, bevor die Vergleichsmiete erreicht ist.