Wohnfläche

Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Maßstab ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV), in Kraft seit dem 1. Januar 2004. Sie gilt unmittelbar für preisgebundenen Wohnraum; für frei finanzierte Wohnungen legt der BGH sie als Auslegungsmaßstab zugrunde, wenn der Mietvertrag nichts anderes bestimmt und örtlich keine andere Methode üblich ist. Nicht zur Wohnfläche zählen Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen (§ 2 WoFlV).^[1]

Die Anrechnung richtet sich nach § 4 WoFlV: Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte. Andere Methoden wie die DIN 277 führen zu abweichenden, meist größeren Werten; wer nach ihnen misst, muss das im Mietvertrag vereinbaren.

Was für Vermieter zählt

Die Zahl im Mietvertrag ist eine Beschaffenheitsvereinbarung. Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent darunter, gilt die Wohnung nach ständiger BGH-Rechtsprechung als mangelhaft, und der Mieter kann die Miete anteilig mindern, ohne eine konkrete Beeinträchtigung nachweisen zu müssen.^[2] Die Toleranz wirkt nur in eine Richtung: Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB zählt seit 2015 allein die tatsächliche Fläche, auch wenn der Vertrag eine kleinere nennt; die Kappungsgrenze bleibt dabei bestehen.^[3]

Die Wohnfläche steuert außerdem den Umlageschlüssel vieler Betriebskosten und die Einordnung im Mietspiegel. Eine Anzeigenpflicht für die Quadratmeterzahl gibt es nicht; die Angabe im Exposé sollte aber der Zahl entsprechen, die später im Vertrag steht.