Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 BGB, § 1 BetrKV).^[1] Welche das sind, zählt die Betriebskostenverordnung in 17 Positionen abschließend auf: von der Grundsteuer über Wasser, Heizung, Aufzug, Müllabfuhr, Gebäudereinigung und Hauswart bis zu Versicherungen und „sonstigen Betriebskosten" (§ 2 BetrKV).^[2] Ausdrücklich keine Betriebskosten sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltung und Instandsetzung.

Umgangssprachlich heißen sie Nebenkosten. Im Mietrecht ist der Begriff enger: Nur die in der Verordnung genannten Kosten sind umlagefähig, und nur, wenn der Mietvertrag ihre Umlage vereinbart. Ohne Vereinbarung sind sie mit der Kaltmiete abgegolten.

Wie Sie diese Positionen dem Mieter gegenüber abrechnen — Pflichtinhalte, Umlageschlüssel, Heizkosten — steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung für Vermieter.

Was für Vermieter zählt

Für Privatvermieter sind drei Punkte entscheidend. Erstens die Vereinbarung: Ein Verweis auf § 2 BetrKV im Mietvertrag genügt; „sonstige Betriebskosten" sollten einzeln benannt sein. Zweitens die Form: Vorauszahlungen sind jährlich abzurechnen, und die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB) — für das Kalenderjahr 2025 also bis zum 31. Dezember 2026.^[1] Eine Pauschale wird dagegen nicht abgerechnet. Drittens die Abgrenzung: Reparaturen, Erhaltungsrücklage und Verwaltergebühr bleiben beim Vermieter, auch wenn die WEG-Abrechnung sie mit ausweist. Heiz- und Warmwasserkosten folgen zusätzlich der Heizkostenverordnung. Kaltmiete plus Betriebskosten ergeben die Warmmiete. Wie Sie die Vorauszahlung bei einer Neuvermietung ansetzen, steht im Ratgeber.