Miete & Mietvertrag
Kleinreparaturklausel
Die Kleinreparaturklausel überträgt dem Mieter die Kosten kleiner Reparaturen an häufig benutzten Teilen der Wohnung; wirksam nur mit Höchstgrenzen.
Eine Kleinreparaturklausel ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, mit der der Mieter die Kosten kleiner Instandsetzungen übernimmt. Ohne eine solche Klausel trägt der Vermieter jede Reparatur, denn er hat die Wohnung während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).[1] Der Bundesgerichtshof hält die Abwälzung in Formularverträgen nur unter zwei Bedingungen für wirksam: Die Klausel muss auf Teile der Mietsache beschränkt sein, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und sie muss eine Höchstgrenze für den Fall enthalten, dass innerhalb eines Zeitraums, etwa eines Jahres, mehrere Kleinreparaturen anfallen (Urteil vom 7. Juni 1989, VIII ZR 91/88).[2] Fehlt eine der Grenzen, ist die Klausel insgesamt unwirksam.
Erfasst sind typischerweise Wasserhähne, Duschköpfe, Lichtschalter, Steckdosen, Fenster- und Türgriffe, Rollladengurte oder Herdplatten. Nicht erfasst ist, was der Mieter nicht unmittelbar bedient, etwa Leitungen in der Wand oder die Heizungsanlage.
Was für Vermieter zählt
Feste gesetzliche Beträge gibt es nicht. Die Instanzgerichte akzeptieren derzeit meist Obergrenzen von rund 100 bis 120 Euro je Einzelreparatur und eine Jahresgrenze von etwa sechs bis acht Prozent der Jahresnettokaltmiete.[3] Übersteigt eine Reparatur die Einzelgrenze, trägt der Vermieter sie vollständig; eine anteilige Beteiligung ist nicht zulässig. Ebenso unwirksam sind Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Reparatur selbst zu beauftragen oder auszuführen (BGH, Urteil vom 6. Mai 1992, VIII ZR 129/91): Übertragen werden dürfen nur die Kosten.
Für Privatvermieter ist die Klausel ein praktisches Instrument, das die häufigsten kleinen Störungen abfängt. Sie ersetzt aber weder Wartung noch die Pflicht, größere Schäden zu beheben; die Abgrenzung zu den Schönheitsreparaturen ist eine andere Frage. Wer eine alte Klausel mit DM-Beträgen oder ohne Jahresgrenze im Vertrag hat, kann sich darauf nicht mehr berufen. Und die Klausel greift nur bei Verschleiß; hat der Mieter den Schaden verursacht, haftet er ohnehin.
Verwandte Begriffe
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