Mietminderung

Die Mietminderung ist die Herabsetzung der Miete wegen eines Mangels der Mietsache. Nach § 536 BGB schuldet der Mieter für die Zeit, in der ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, keine Miete, und bei einer Minderung der Tauglichkeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete. Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein; der Mieter muss sie nicht beantragen, und bei Wohnraum können die Parteien sie nicht zum Nachteil des Mieters ausschließen (§ 536 Abs. 4).^[1]

Bezugsgröße ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete einschließlich der Nebenkosten, nicht nur die Kaltmiete (Urteil vom 13. April 2011, VIII ZR 223/10).^[2] Voraussetzung ist, dass der Mieter den Mangel unverzüglich angezeigt hat; unterlässt er das, verliert er die Minderung für die Zeit, in der der Vermieter nicht abhelfen konnte (§ 536c BGB).^[3]

Was für Vermieter zählt

Für Privatvermieter ist die Minderung selten ein Rechtsstreit, aber oft ein Liquiditätsthema: Fällt die Heizung im Winter aus oder ist das Bad wegen eines Wasserschadens unbenutzbar, sinkt die Miete automatisch, bis der Mangel behoben ist. Die Höhe hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab; Minderungstabellen aus veröffentlichten Urteilen sind Orientierung, kein Gesetz. Umgekehrt ist nicht jeder Mangel minderungsfähig: kleine Schönheitsfehler, kurzfristige Störungen oder Zustände, die der Mieter bei Vertragsschluss kannte, berechtigen nicht.

Zwei Sonderregeln: Beeinträchtigungen durch eine energetische Modernisierung bleiben drei Monate außer Betracht (§ 536 Abs. 1a). Und wer den Mangel selbst verursacht hat, kann nicht mindern. Ein sorgfältiges Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand bei Einzug und ist im Streit über Vorschäden das entscheidende Beweismittel. Nach Behebung des Mangels ist wieder die volle Miete geschuldet.