Warmmiete

Die Warmmiete (auch Bruttowarmmiete) ist der Gesamtbetrag, den der Mieter monatlich überweist: die Kaltmiete plus die Vorauszahlungen oder Pauschalen für sämtliche Betriebskosten, also kalte Nebenkosten wie Grundsteuer, Wasser und Müll ebenso wie Heizung und Warmwasser. Einen gesetzlichen Begriff gibt es nicht. § 556 BGB regelt nur, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung in angemessener Höhe vereinbart werden dürfen und dass über Vorauszahlungen jährlich abzurechnen ist, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.^[1]

Die Warmmiete ist also keine feste Größe wie die Kaltmiete, sondern eine Summe, deren Nebenkostenanteil sich nach jeder Abrechnung ändern kann. Sie ist die Zahl, mit der Mietinteressenten rechnen, und die Zahl, die im Inserat oft die Entscheidung prägt.

Was für Vermieter zählt

Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung: Diese Kosten müssen grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Eine echte Warmmietenpauschale, bei der Heizkosten fest inklusive sind, ist deshalb in der Regel unzulässig. Die wichtige Ausnahme betrifft gerade kleine Vermieter: In Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, geht die vertragliche Vereinbarung der Verordnung vor.^[2]

Rechtlich ist die Warmmiete nirgends Bezugsgröße: Mietpreisbremse, Mietspiegel und die Höchstgrenze der Mietkaution knüpfen an die Nettokaltmiete an. Zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen sind das häufigste Ärgernis nach dem ersten Jahr: Sie führen zu hohen Nachzahlungen und Streit, obwohl die Abrechnung korrekt ist. Wer die Abrechnungsfrist versäumt, kann Nachforderungen nicht mehr geltend machen, muss Guthaben aber weiterhin auszahlen.