Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage ist die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Hat der Vermieter Maßnahmen nach § 555b BGB durchgeführt, etwa Endenergie eingespart, eine neue Heizung eingebaut oder den Gebrauchswert dauerhaft erhöht, darf er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Kosten, die für ohnehin fällige Erhaltungsmaßnahmen angefallen wären, sind abzuziehen.^[1]

Die Erhöhung ist gedeckelt: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Liegt die Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro je Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt eine eigene Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter.

Was für Vermieter zählt

Die Umlage ist keine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und unterliegt daher nicht der Kappungsgrenze; die eigene Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB gilt zusätzlich. Bei Kosten bis 10.000 Euro je Wohnung steht Privatvermietern das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB offen: Der Erhaltungsanteil wird pauschal mit 30 Prozent abgezogen; dafür sind weitere Modernisierungsumlagen fünf Jahre lang ausgeschlossen.^[2] Für den Heizungstausch mit staatlicher Förderung gilt § 559e BGB: 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Fördermittel, ebenfalls gedeckelt auf 0,50 Euro je Quadratmeter.^[3] Reine Instandhaltung berechtigt nie zur Umlage. Während einer Staffelmiete ist die Umlage ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB); bei der Indexmiete nur zulässig, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs. 2 BGB).