Staffelmiete

Bei einer Staffelmiete vereinbaren Vermieter und Mieter im Mietvertrag, dass die Miete zu festgelegten Zeitpunkten auf einen jeweils bestimmten Betrag steigt. Rechtsgrundlage ist § 557a BGB. Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen, jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten, und die künftige Miete oder der Erhöhungsbetrag ist als Geldbetrag auszuweisen. Prozentangaben genügen nicht.^[1]

Die Erhöhung tritt automatisch ein; ein Erhöhungsschreiben oder eine Zustimmung des Mieters ist nicht nötig. Während der Staffelung sind Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen, also weder eine Mieterhöhung zur Vergleichsmiete noch eine Modernisierungsumlage. Das Kündigungsrecht des Mieters darf höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden.

Was für Vermieter zählt

Die Staffelmiete ist das planbarste Modell: Sie wissen für Jahre im Voraus, welche Miete fließt, und sparen sich Begründung und Fristen des Erhöhungsverfahrens. Der Preis dafür ist Starrheit. Steigen Inflation oder Vergleichsmiete stärker als die Staffeln, bleibt die Miete zurück; fallen sie, zahlt der Mieter trotzdem die vereinbarten Beträge. Die Kappungsgrenze gilt für Staffeln nicht.

In Gebieten mit Mietpreisbremse wird jede einzelne Staffel auf die zulässige Miethöhe geprüft, jeweils zu dem Zeitpunkt, an dem sie erstmals fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB). Eine Staffel, die die Grenze überschreitet, ist insoweit unwirksam. Das unterscheidet die Staffelmiete von der Indexmiete, bei der nur die Ausgangsmiete geprüft wird.

Häufigster Fehler in Formularverträgen sind Staffeln in Prozent oder mit kürzeren als jährlichen Abständen. Dann ist die Staffelvereinbarung unwirksam, und es bleibt bei der Ausgangsmiete, bis eine reguläre Mieterhöhung ausgesprochen wird. Der Regierungsentwurf zum Mietrecht II (BT-Drs. 21/6807) lässt § 557a BGB unangetastet.