Indexmiete oder Staffelmiete: Was für Vermieter besser ist — mit Rechenbeispielen

Kurz zusammengefasst: Beide Modelle begrenzen andere Erhöhungswege im Bestand: Bei der Staffelmiete stehen künftige Mieten als Geldbeträge im Vertrag, bei der Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex. Staffeln sind besser planbar; eine Indexmiete kann je nach Index steigen oder sinken. Die Ausgangsmiete unterliegt in beiden Fällen der Mietpreisbremse — bei der Staffelmiete wird nach § 557a Abs. 4 BGB auch jede Staffel geprüft, bei der Indexmiete nach § 557b Abs. 4 BGB nur die Ausgangsmiete.^[1][2]

Indexmiete ist einer der meistgesuchten Mietrechts-Begriffe überhaupt — kein Wunder nach den Inflationsjahren 2022/23, in denen indexierte Mieten zweistellig stiegen, während Vermieter mit Standardverträgen an Mietspiegel und Kappungsgrenze hingen. Seitdem gilt die Indexmiete vielen als Geheimtipp. Sie ist ein gutes Werkzeug — aber kein Selbstläufer, und für manche Konstellationen ist die unspektakuläre Staffelmiete die bessere Wahl. Hier ist der nüchterne Vergleich.

Wie die beiden Modelle funktionieren

Staffelmiete (§ 557a BGB): Im Vertrag steht für jedes Jahr die künftige Miete als Betrag („ab 01.09.2027: 1.030 €, ab 01.09.2028: 1.060 €, …"). Prozentangaben genügen nicht, und die Vereinbarung braucht die Schriftform (§ 557a Abs. 1 BGB) — digital ersetzt sie nur eine qualifizierte elektronische Signatur beider Parteien, siehe Mietvertrag digital unterschreiben. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr gelten. Die Erhöhung tritt automatisch ein — kein Schreiben, keine Begründung, keine Zustimmung. Daneben sind Erhöhungen nach Mietspiegel oder wegen Modernisierung ausgeschlossen. Ein Kündigungsausschluss zulasten des Mieters ist auf vier Jahre begrenzt.

Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Vereinbart wird das schriftlich im Vertrag; die Miete muss zwischen zwei Anpassungen jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Erhöhung geschieht — anders als bei der Staffel — nicht automatisch: Sie müssen sie in Textform erklären und dabei die Indexänderung sowie die neue Miete (oder den Erhöhungsbetrag) angeben. Die geänderte Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Auch hier sind reguläre Mietspiegel-Erhöhungen ausgeschlossen; Modernisierungserhöhungen grundsätzlich nur für Maßnahmen, die Sie nicht zu vertreten haben (z. B. gesetzlich erzwungene). Ausdrücklich ausgenommen ist seit dem Heizungsgesetz der Heizungstausch nach § 555b Nr. 1a BGB: Diese Modernisierung dürfen Sie auch im Indexmietvertrag umlegen (§ 557b Abs. 2 BGB).

Indexmiete berechnen: die Formel mit Beispiel

Die Anpassung folgt der Indexentwicklung seit der letzten Mietfestsetzung:

Neue Miete = bisherige Miete × (aktueller VPI ÷ VPI bei letzter Festsetzung)

Beide Indexwerte müssen dabei aus derselben Basisjahr-Reihe stammen. Das Statistische Bundesamt stellt den VPI regelmäßig auf ein neues Basisjahr um (aktuell 2020 = 100); wenn im Vertrag noch ein Wert einer älteren Reihe steht, rechnen Sie ihn zuerst auf die aktuelle Basis um — sonst ergibt die Formel eine deutlich falsche Anpassung.

Beispiel: Miete 1.000 €, VPI bei Vertragsschluss 115,0, aktueller VPI 119,6:

Drei Praxisregeln dazu: Erstens, verpasste Jahre verfallen nicht — der Index wird seit der letzten Anpassung kumuliert nachgeholt. Zweitens, der Index kann auch sinken; dann kann der Mieter eine entsprechende Absenkung verlangen. Drittens, dokumentieren Sie in jeder Erhöhungserklärung die Indexstände mit Monat und Jahr — die formal fehlerhafte Erklärung ist der häufigste Grund, warum Indexerhöhungen scheitern.

Mietpreisbremse: der oft übersehene Unterschied

In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt:

• Staffelmiete: Nicht nur die Ausgangsmiete, sondern jede einzelne Staffel wird an der Bremse gemessen (§ 557a Abs. 4 BGB). Eine Staffel, die über Vergleichsmiete + 10 % hinausschießt, ist insoweit unwirksam — es sei denn, eine der Bremsen-Ausnahmen greift (höhere Vormiete, Neubau, umfassende Modernisierung oder der Zuschlag für einfache Modernisierungen der letzten drei Jahre nach § 556e Abs. 2 BGB); die gelten auch für die einzelnen Staffeln. Zwei Punkte dazu: Wer sich auf eine Ausnahme stützt, muss das dem Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform mitteilen (§ 556g Abs. 1a BGB) — sonst ist der Mehrbetrag zunächst nicht durchsetzbar. Und sinkt die Vergleichsmiete später, fällt die Miete nicht unter den Betrag zurück, den eine frühere Staffel wirksam begründet hat; unwirksam ist nur der Teil der neuen Staffel, der über die aktuelle Grenze hinausgeht.
• Indexmiete: Nur die Ausgangsmiete unterliegt der Bremse. Die späteren Indexanpassungen laufen frei — das macht die Indexmiete in regulierten Märkten strukturell attraktiver für Vermieter.

Wie Sie die zulässige Ausgangsmiete ermitteln, steht im Beitrag Mietpreisbremse für Vermieter.

Reform-Ausblick (Stand: 27. August 2026): Der Regierungsentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts (BT-Drs. 21/6807) (öffnet in neuem Tab) sieht eine Begrenzung von Indexanpassungen in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten vor. Das parlamentarische Verfahren ist noch nicht abgeschlossen; bis zum Inkrafttreten einer Änderung bleibt § 557b BGB in seiner geltenden Fassung maßgeblich.

Der Vergleich: wann welches Modell?

Unsere Einordnung aus begleiteten Vermietungen:

• Staffelmiete, wenn Ihnen Ruhe und Planbarkeit wichtiger sind als der letzte Prozentpunkt — typisch bei langfristig angelegten Mietverhältnissen mit sorgfältig ausgewählten Mietern und moderatem Startpreis.
• Indexmiete, wenn eine nachvollziehbare Bindung an den VPI zur Risikoverteilung passt und Sie mögliche Indexrückgänge sowie Reformen einkalkulieren.
• Keins von beiden, wenn Ihre Ausgangsmiete bereits am Markt liegt und Sie Flexibilität für Modernisierungen behalten wollen — dann bleiben Sie beim Standardvertrag mit Mietspiegel-Erhöhungen.

Wichtig in jedem Fall: Beide Vereinbarungen binden auch Sie. Ein Wechsel des Modells im laufenden Vertrag geht nur einvernehmlich.

Checkliste für die Vereinbarung

• Modell zur Strategie passend gewählt (Planbarkeit vs. Inflationsschutz)
• Staffel: Schriftform, Beträge (nicht Prozente) je Staffel, jede Staffel ≥ 12 Monate
• Index: Schriftform im Vertrag, VPI des Statistischen Bundesamts benannt
• Mietpreisbremse geprüft: Ausgangsmiete (Index) bzw. alle Staffeln innerhalb der Grenze
• Erhöhungsroutine eingerichtet (Index: jährliche Prüfung + Textform-Erklärung mit Indexständen)
• Reformlage im Blick (Indexmiete: Begrenzung in Beratung, Stand August 2026)

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