Indexmiete

Eine Indexmiete ist eine Wohnraummiete, deren Höhe vertraglich an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gebunden ist. Rechtsgrundlage ist § 557b BGB. Die Vereinbarung muss schriftlich getroffen werden, die Miete muss zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und jede Änderung ist dem Mieter in Textform zu erklären. Sie wirkt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung.^[1]

Der Index ersetzt die üblichen Erhöhungswege: Während der Indexbindung ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen. Modernisierungskosten dürfen nur für Maßnahmen umgelegt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Sinkt der Index, kann der Mieter eine Absenkung verlangen.

Was für Vermieter zählt

Die Indexmiete gilt für Bestand und Neubau gleichermaßen und ist an keine Gebietskulisse gebunden. Für Vermieter mit einer oder wenigen Wohnungen ist sie vor allem deshalb interessant, weil die Kappungsgrenze des § 558 BGB nicht greift: Der Index kennt keine Deckelung von 20 oder 15 Prozent in drei Jahren. Dafür entfällt der Zugriff auf den Mietspiegel, auch wenn die Vergleichsmiete schneller steigt als die Inflation. In Gebieten mit Mietpreisbremse wird nur die Ausgangsmiete geprüft, nicht die späteren Indexanpassungen (§ 557b Abs. 4 BGB).

Typische Fehlerquelle ist nicht das Modell, sondern die Erklärung: Fehlt die Angabe der Indexänderung oder der neuen Miete, ist die Anpassung unwirksam und muss neu erklärt werden.

Rechtslage (Stand September 2026)

§ 557b BGB gilt unverändert. Der Regierungsentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts (BT-Drs. 21/6807) sieht vor, Indexanpassungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu dämpfen: Steigt der Index in einem Jahr um mehr als 3 Prozent, soll die Hälfte des darüber liegenden Teils unberücksichtigt bleiben. Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an den Rechtsausschuss überwiesen. In Kraft ist die Änderung nicht.^[2]