Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist jede Anpassung der Miete nach oben während eines bestehenden Mietvertrags. Im Wohnraummietrecht kann der Vermieter sie nicht frei erklären. § 557 BGB lässt neben der einvernehmlichen Änderung nur die gesetzlich geregelten Wege zu: die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558), die Umlage von Modernisierungskosten (§ 559) und die Anpassung von Betriebskosten (§ 560). Vertraglich vereinbarte Automatiken wie Staffelmiete und Indexmiete treten an die Stelle dieser Wege.

Die Vergleichsmietenerhöhung setzt voraus, dass die Miete zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist und das Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugeht. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um 15 Prozent (Kappungsgrenze).^[1] Das Verlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen, in der Regel mit dem Mietspiegel, sonst mit Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.^[2]

Was für Vermieter zählt

Die Erhöhung wird nicht mit dem Schreiben wirksam, sondern mit der Zustimmung des Mieters. Er hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit; stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Stimmt er nicht zu, bleibt dem Vermieter die Klage auf Zustimmung innerhalb weiterer drei Monate.^[3] Für Vermieter mit einer oder wenigen Wohnungen heißt das: Wer jahrelang nicht erhöht, kann das nicht in einem Schritt nachholen, weil die Kappungsgrenze auf drei Jahre zurückblickt.

Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB läuft daneben: acht Prozent der Kosten jährlich, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (2 Euro bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter); sie wird auf die Kappungsgrenze nicht angerechnet. Eine Kündigung, um eine höhere Miete zu erreichen, schließt § 573 Abs. 1 BGB ausdrücklich aus.