Energie & Gebäude
Sanierungspflicht
Sanierungspflicht meint gesetzliche Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude wie § 35 GModG; eine allgemeine Pflicht zur energetischen Sanierung gibt es nicht.
„Sanierungspflicht" ist kein Rechtsbegriff, sondern der Sammelname für gesetzliche Pflichten, ein bestehendes Gebäude energetisch nachzurüsten. Eine allgemeine Pflicht, Wohngebäude auf einen bestimmten Standard zu bringen, gibt es in Deutschland nicht. Was es gibt, sind einzelne Nachrüstpflichten im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) sowie bedingte Anforderungen, die erst greifen, wenn Sie ohnehin an Fassade, Dach oder Fenstern arbeiten (§ 36 GModG).
Die wichtigste unbedingte Pflicht ist die Dämmung der obersten Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen, alternativ des Dachs darüber (§ 35 GModG). Ausgenommen sind Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, deren Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 selbst darin wohnt; nach einem Eigentümerwechsel läuft eine Frist von zwei Jahren.[1] Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel ist mit dem GModG entfallen.[2]
Was für Vermieter zählt
Die Ausnahme für Selbstnutzer gilt für Vermieter nicht: Bei einem vermieteten Ein- oder Zweifamilienhaus greift die Dämmpflicht wie in jedem Mehrfamilienhaus. Wer eine vermietete Immobilie kauft oder erbt, muss innerhalb von zwei Jahren nachrüsten. Bei Eigentumswohnungen entscheidet die Gemeinschaft; die Kosten tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteil. Auch gesetzlich veranlasste Maßnahmen können Modernisierungen nach § 555b BGB sein und damit eine Modernisierungsumlage tragen. Der Energieausweis selbst begründet keine Sanierungspflicht; eine schlechte Effizienzklasse zwingt zu nichts.
Rechtslage (Stand September 2026)
Die EU-Gebäuderichtlinie 2024 (EPBD) verlangt keine individuelle Sanierungspflicht für Wohngebäude. Sie verpflichtet die Mitgliedstaaten, den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent zu senken; mindestens 55 Prozent der Einsparung müssen aus den 43 Prozent energetisch schlechtesten Gebäuden kommen.[3] Deutschland hat die Umsetzungsfrist (29. Mai 2026) verpasst und setzt die Richtlinie mit dem seit 29. Juli 2026 geltenden GModG um. Weder Richtlinie noch Gesetz verpflichten einzelne Eigentümer, bestimmte Effizienzklassen zu erreichen. Politisch bleibt das Thema offen; in Berlin fordern die Grünen 2026 ein Stufenmodell mit Sanierungspflicht.
Verwandte Begriffe
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