Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) war seit 2020 das zentrale Bundesgesetz für die energetischen Anforderungen an Gebäude: Neubaustandards, Nachrüstpflichten im Bestand, Regeln für Heizungsanlagen und den Energieausweis. Es fasste Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen. Als „Heizungsgesetz" bekannt wurde die Novelle 2024 mit der Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben.

Diese Fassung gilt nicht mehr. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz hat der Bund das GEG umgebaut. Es trägt jetzt den Titel „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden" (GModG) und ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten.^[1] Die 65-Prozent-Vorgabe ist gestrichen, die Wahl der Heizungstechnik wieder frei.

Was für Vermieter zählt

Das Gesetz bindet Sie als Eigentümer, nicht den Mieter. Drei Punkte betreffen kleine Bestände direkt. Erstens die Nachrüstpflicht: Ungedämmte oberste Geschossdecken sind zu dämmen. Ausgenommen sind nur Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, deren Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 selbst darin wohnt; nach einem Eigentümerwechsel läuft eine Frist von zwei Jahren (§ 35 GModG).^[2] Zweitens der Energieausweis mit Pflichtangaben in jeder kommerziellen Anzeige (§ 87 GModG). Drittens das Mietrecht: Die Kosten einer Heizungsmodernisierung lassen sich über die Modernisierungsumlage weitergeben. Was sonst an Pflichten im Bestand gilt, steht unter Sanierungspflicht.

Rechtslage (Stand September 2026)

Der Bundestag hat das GModG am 10. Juli 2026 beschlossen, verkündet wurde es am 28. Juli 2026. Gas- und Ölheizungen dürfen weiter eingebaut werden. Statt der 65-Prozent-Regel greift ab 2029 eine „Bio-Treppe" mit steigenden Beimischungsquoten für Brennstoffe (10 Prozent ab 2029, 60 Prozent ab 2040), ab 2028 eine Grüngasquote für Lieferanten; ab 2045 müssen Brennstoffe klimaneutral sein.^[3] Die Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Heizkessel ist entfallen. Die Fristen der kommunalen Wärmeplanung bleiben: Großstädte über 100.000 Einwohner bis 30. Juni 2026, alle übrigen Gemeinden bis 30. Juni 2028. Das neue Energieausweisrecht gilt ab 1. Januar 2027.