Sachsen-Anhalt-Wahl 2026: Was die Wahlprogramme für private Vermieter bedeuten

Kurz zusammengefasst: Sachsen-Anhalt ist regulatorisch eines der freiesten Länder für Vermieter — keine Mietpreisbremse, keine abgesenkte Kappungsgrenze, kein Zweckentfremdungsrecht — und daran will außer der Linken (Mietpreisbremsen-Verordnung, Zweckentfremdungsgesetz) keine Partei etwas ändern. Die Wahl entscheidet stattdessen über die Grunderwerbsteuer (nur die AfD will den Satz generell senken; die übrigen Entlastungsvorschläge zielen auf den Ersterwerb, bei CDU und FDP ausdrücklich nur selbstgenutzt), über die Förder- und Abrisskulisse gegen den Leerstand und darüber, ob mit einer starken Linken erstmals eine Mietpreisbremsen-Verordnung auf die Agenda kommt. Das eigentliche Vermieterrisiko steht in keinem Programm zur Abstimmung: Leerstand und Demografie.

Am 6. September 2026 wählt Sachsen-Anhalt einen neuen Landtag.^[1] In den Umfragen liegt die AfD mit 40–43 % klar vorn — in manchen Sitzprojektionen nur einen Sitz von der absoluten Mehrheit entfernt —, gefolgt von der CDU (22–23 %) unter dem seit Januar amtierenden Ministerpräsidenten Sven Schulze und der Linken (11–13 %); SPD (7–9 %) und Grüne (5–6 %) liegen knapp über, BSW (3–4 %) und FDP (3 %) unter der Fünf-Prozent-Hürde.^[2]

Wir haben die beschlossenen Wahlprogramme im Original gelesen — aus der Perspektive, die hier zählt: der des privaten Vermieters mit einer geerbten Doppelhaushälfte in der Börde, zwei Altbau-Eigentumswohnungen in Halle oder einem kleinen Mehrfamilienhaus in Dessau. Denn die Vermieterrealität in Sachsen-Anhalt ist das Gegenteil der Berliner Debatte. Programmaussagen stammen aus den beschlossenen Wahlprogrammen; Umfragen: Stand 3. September 2026 (INSA, Forschungsgruppe Wahlen, Infratest dimap). Alle Angaben ohne Gewähr.

Die Ausgangslage: kaum Regulierung — dafür Leerstand

Was die großen Städte regulieren, existiert in Sachsen-Anhalt schlicht nicht: Das Land hat als eines von nur drei Bundesländern keine Mietpreisbremsen-Verordnung,^[3] keine abgesenkte Kappungsgrenze (es gelten die regulären 20 % in drei Jahren),^[4] kein Zweckentfremdungsverbotsgesetz^[5] und keine Umwandlungs-Verordnung nach § 250 BauGB.^[6] Die Grunderwerbsteuer liegt seit 2012 bei 5,0 %.^[7] Straßenausbaubeiträge sind seit 2020 abgeschafft — und kein Programm will daran rütteln.^[8]

Der Druckpunkt liegt woanders. Nach dem Zensus 2022 stehen in Sachsen-Anhalt 8,9 % aller Wohnungen leer (rund 108.650), in Dessau-Roßlau etwa 12,5 %;^[9] beim marktaktiven Leerstand führt das Land mit 7,5 % die Bundesländer an (Bundesschnitt: 2,2 %).^[10] Die Landesprognose erwartet −13 % Bevölkerung zwischen 2019 und 2035 (Basisjahr der Prognose ist 2019 — ein Teil des Rückgangs ist also bereits eingetreten).^[11] Der erhoffte Magdeburger Nachfrageschub ist seit der endgültigen Intel-Absage im Juli 2025 entfallen.^[12] Die Kehrseite für Käufer: niedrige Einstiegspreise und Bruttorenditen, von denen westdeutsche Großstädte weit entfernt sind — sofern die Wohnung vermietet bleibt.

Auch bei der Grundsteuer fällt die für Eigentümer entscheidende Größe — der Hebesatz — nicht im Landtag, sondern im Stadtrat: Magdeburg hat die Hebesätze 2025 nach Wohnen (483 %) und Nichtwohnen (965 %) differenziert,^[13] Halle blieb bei 500 % — ein Erhöhungsvorstoß im Zuge der Haushaltskonsolidierung wurde 2025 vom Stadtrat abgelehnt und bleibt ein latentes Risiko.^[14]

AfD: Umfrageführerin — Grunderwerbsteuer halbieren, GEG kippen

Die AfD („Das Land zuerst") macht das für zukaufende Vermieter größte Steuerangebot aller Programme: Senkung der Grunderwerbsteuer „von aktuell 5 Prozent auf 2,5 Prozent" — generell, nicht auf Selbstnutzer beschränkt.^[15] Bei einer 150.000-€-Eigentumswohnung wären das 3.750 € weniger Kaufnebenkosten.

Daneben: Wärmeplanungs- und Gebäudeenergiegesetz „abschaffen" — wobei das GEG Bundesrecht ist, ein Land kann hier nur Bundesratsinitiativen starten und den Vollzug gestalten. Ein eigenes Kapitel „Altbaubestand retten" benennt exakt das Kleinvermieter-Dilemma des Landes (geringe Mieten machen Sanierungen unwirtschaftlich) und verspricht Sonderkredite für die Altbausanierung und Vorschriftenabbau; kommunale Wohnungsgesellschaften sollen Leerstände zurückbauen. Zum Mietrecht enthält das Programm keine Position. Für Selbstnutzer: Eigenheimkredit bis 300.000 € für Eltern unter 40 mit Schuldenerlass je Kind.

CDU: Kontinuität — Entlastung nur für Selbstnutzer auf dem Land

Die CDU unter Sven Schulze lehnt „ideologisch motivierte Markteingriffe wie Mietpreisdeckel, willkürliche Enteignungen" ab und verspricht, keine Steuern zu erhöhen.^[16] Bei der Grunderwerbsteuer bietet sie aber nur eine eng umrissene Befreiung: für den erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums im ländlichen Raum — Kapitalanleger und Stadtkäufe gehen leer aus. Auch das könnte das Land nicht allein umsetzen: Die Länder dürfen nur den Steuersatz festlegen (Art. 105 Abs. 2a GG); echte Befreiungstatbestände erfordern eine Änderung des Bundes-GrEStG oder eine Erstattung aus Landesmitteln.

Sanierung: Kofinanzierung aller Bundesprogramme, Absage an eine Solarpflicht, EU- und Bundesvorgaben „1:1" ohne Landesverschärfung. Beim Kernthema Leerstand bleibt das Programm auffallend dünn — „kreative Konzepte gegen Leerstand" in den Innenstädten, ohne konkretes Instrument. Für das Ex-Intel-Areal verspricht die CDU einen „High-Tech-Park" als ostdeutschen Leuchtturm binnen fünf Jahren.

Die Linke: einzige Partei, die die Mietpreisbremse nach Sachsen-Anhalt holen will

Die Linke („Wir sind der Pol der Hoffnung") ist die einzige Partei, die die Regulierungslücke schließen will: Sie fordert eine Landes-Verordnung, „um eine Mietpreisbremse für die Städte zu ermöglichen", und ein Zweckentfremdungsgesetz für Sachsen-Anhalt. Zwei weitere Forderungen betreffen Bundesrecht und sind vom Landtag aus nur über den Bundesrat erreichbar: die Abschaffung der Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) und dass die Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umlegbar ist — Letzteres würde jede Abrechnung treffen, die diese Position heute umlegt.^[17]

Zur Einordnung: Eine Mietpreisbremsen-Verordnung setzt einen „angespannten Wohnungsmarkt" in der jeweiligen Gemeinde voraus (§ 556d Abs. 2 BGB) — maßgeblich sind die lokalen Verhältnisse, nicht der Landesschnitt. Aber auch die Stadtwerte liegen weit über dem Niveau angespannter Märkte: Nach dem Zensus 2022 standen in Magdeburg 6,7 % und in Halle 7,8 % der Wohnungen leer.^[9] Eine Gebietsausweisung müsste das gutachterlich überwinden und wäre absehbar rechtlich umstritten. Beim Leerstand ist die Linke zugleich die konkreteste Partei: landesfinanzierte Altschulden-Anschlusslösung für die Wohnungswirtschaft, ein neues Stadtumbauprogramm bis 2035 (Rückbau und Aufwertung) und eine Landeswohnungsbaugesellschaft. Eigentumsförderung lehnt sie ausdrücklich ab („nicht für die Förderung von Eigentum").

SPD: Abrissprogramme ländlich — und ein Steuersatz mit Doppelgesicht

Die SPD unter Armin Willingmann fordert — bemerkenswert — an keiner Stelle eine Mietpreisbremse oder einen Deckel.^[18] Ihr Leerstandsrezept: „gezielte Abrissprogramme" im ländlichen Raum, um kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen zu stabilisieren — was über die Marktbereinigung indirekt auch privaten Bestandshaltern nützt. Bei der Grunderwerbsteuer will sie den Ersterwerb für natürliche Personen befreien (Bundesforderung) und Share Deals schließen.

Ein Satz verdient die Aufmerksamkeit jedes Vermieters: „Erträge aus Mietimmobilien, Aktien, Kryptowährungen oder Zinsen sollen besteuert werden wie andere Einkommen." Laufende Mieteinnahmen unterliegen schon heute dem persönlichen Einkommensteuersatz — worauf die Formulierung genau zielt, lässt das Programm offen. Betroffen sein könnten bislang begünstigte Positionen, etwa der nach zehn Jahren steuerfreie Veräußerungsgewinn (Spekulationsfrist); ein konkreter Vorschlag dazu steht aber nicht im Programm. In jedem Fall eine Bundesforderung ohne Landtagsmehrheit-Hebel — und ein Signal, wohin die programmatische Reise geht.

Grüne: Mietendeckel-Forderung — und Sanktionen gegen Leerstand

Die Grünen (Umfragen: 5–6 %, Einzug offen) haben die schärfste Mietregulierungs-Forderung („Zur Sicherung von bezahlbarem Wohnraum sollen Mietendeckel eingesetzt werden") — wobei ein Mietendeckel seit dem Karlsruher Beschluss zum Berliner Deckel (2 BvF 1/20) Bundessache ist, ein Land ihn also nicht allein einführen kann. Dazu das schärfste Sanktionspaket aller Programme gegen Eigentümer leerstehender Objekte: Kommunen sollen gegen Langzeit-Leerstand „Nutzungs- oder Sanierungsfristen, höhere Abgaben oder verpflichtende Zwischennutzung" durchsetzen können, als letztes Mittel eine erleichterte Übernahme langjährig ungenutzter Immobilien; Vorkaufsrechte sollen ausgeweitet werden.^[19] Daneben: „Sanierung statt Neubau" als Leitprinzip, Landesbürgschaften für Sanierer ohne Rücklagen — und als nachfragerelevanter Punkt eine Zuzugs-Werbekampagne für junge Familien in Berlin und Leipzig.

FDP und BSW: die Partei der Privatvermieter fliegt wohl raus

Die FDP (3 %) ist die einzige Partei, die private Vermieter wörtlich adressiert: Weil „in vielen Regionen moderate Mieten die Refinanzierung umfassender Modernisierungen erschweren", fordert sie per Bundesratsinitiative eine dauerhafte Modernisierungs-Abschreibung (beschleunigte AfA für energetische und Barriere-Sanierung im Bestand), dazu einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag für den Ersterwerb selbstgenutzten Wohneigentums und einen landeseigenen, befristeten Altschuldenfonds.^[20] Nach aktuellen Umfragen verpasst genau dieses Programm den Wiedereinzug. Das BSW (3–4 %) will einen bundesweiten Mietendeckel gegen Großinvestoren, Grunderwerbsteuer-Freibeträge samt Sonderabschreibungen (wie alle Befreiungstatbestände Bundesrecht) und die Grundsteuer-Abschaffung für selbstgenutztes Wohneigentum^[21] — und dürfte ebenfalls an der Hürde scheitern.

Die Positionen im Überblick

Koalitionsszenarien: eine Wahl mit nur zwei realistischen Ausgängen

Sven Schulze hat sowohl AfD- als auch Linke-Minister in einem von ihm geführten Kabinett ausgeschlossen; die Fünf-Prozent-Zitterpartien von SPD, Grünen, BSW und FDP entscheiden, ob es für die AfD zur absoluten Mehrheit reicht.^[22]

1. AfD-Alleinregierung (möglich, wenn kleine Parteien scheitern): Grunderwerbsteuer-Halbierung wäre die einzige Programm-Maßnahme, die zukaufende Vermieter direkt entlastet. Beim GEG kann eine Landesregierung nur Bundesratsinitiativen starten und den Vollzug im Rahmen des rechtlich Zulässigen gestalten — aussetzen oder abschaffen kann sie Bundesrecht nicht, und Eigentümer bleiben daran unabhängig vom Wahlausgang gebunden. Das unbeantwortete Risiko bleibt die Nachfrageseite: Für einen Leerstandsmarkt ist Zuzug die eigentliche Währung, und dazu enthält das Programm keine Strategie.
2. CDU-geführte Minderheitsregierung mit Tolerierung (Basisszenario, wenn die AfD unter ~42 Sitzen bleibt): CDU, SPD und Grüne hätten nach aktuellen Zahlen keine eigene Mehrheit — ohne die Linke geht rechnerisch kaum etwas, diskutiert wird ein Tolerierungsmodell nach Thüringer Vorbild.^[23] Für Vermieter hieße das Kontinuität: keine neue Regulierung durch die CDU, Grunderwerbsteuer-Entlastung nur für Selbstnutzer, Förder- und Abrisskulisse läuft weiter, soweit der nächste Landeshaushalt sie trägt — den eine tolerierende Partei mitprägt. Der Preis einer Linke-Tolerierung könnte in der Wohnungspolitik liegen (Altschulden, Stadtumbau — eher marktbereinigend als belastend); eine Mietpreisbremsen-Verordnung wäre, siehe oben, rechtlich dünnes Eis.

Nach allen aktuellen Projektionen gilt zudem: Die AfD dürfte mit mehr als einem Drittel der Sitze eine Sperrminorität halten. Vieles an der vermieterrelevanten Grundstruktur — die reguläre Kappungsgrenze (keine Partei will sie absenken), die kommunale Hebesatz-Hoheit, laufende IB-Förderprogramme wie „Sachsen-Anhalt MODERN" und „Wohnraum herrichten" für die Reaktivierung leerstehender Wohnungen^[24] (ihre Fortführung hängt allerdings am nächsten Landeshaushalt) — steht am 6. September nicht zur Abstimmung. Die eine Ausnahme: Ob Sachsen-Anhalt ohne Mietpreisbremse bleibt, hängt am Gewicht der Linken im Ergebnis — sie ist die einzige Partei, die die Verordnung fordert (Einordnung oben).

Was das für Vermieter mit wenigen Wohnungen konkret heißt

1. Mehr Spielraum bei der Miete — aber nicht grenzenlos. Ohne Mietpreisbremse ist die Neuvertragsmiete frei verhandelbar; im Bestand gilt für Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) die reguläre 20-%-Kappungsgrenze — Index-, Staffel- und Modernisierungserhöhungen folgen eigenen Regeln — und die bundesweiten Grenzen gegen Mietpreisüberhöhung und Wucher (§ 5 WiStG, § 291 StGB) gelten unabhängig von jeder Landesverordnung. Praktisch setzt bei 7,5 % marktaktivem Leerstand ohnehin der Markt die engere Grenze: Der Preis entscheidet über die Bewerberqualität, nicht über das Ob. Wie Sie die Kaltmiete festlegen, ist hier die wichtigere Stellschraube als jede Regulierungsfrage.
2. Beim Zukauf entscheidet die Wahl mit. Zwischen 5,0 % und 2,5 % Grunderwerbsteuer liegen bei einem 150.000-€-Objekt 3.750 € — die AfD-Halbierung ist der einzige Vorschlag, der den Satz auch für Kapitalanleger senkt; die übrigen Entlastungen zielen auf den Ersterwerb, bei CDU und FDP ausdrücklich nur selbstgenutzt. Ob und wie sie käme, hängt am Wahlabend an wenigen Sitzen.
3. Leerstand ist das Risiko, das kein Wahlzettel löst. Die Bevölkerungsprognose von −13 % (2019–2035) trifft Lagen sehr unterschiedlich — die Förderinstrumente gegen Leerstand (IB-Darlehen, Abrissförderung) existieren heute schon; ihre Fortführung entscheidet der nächste Landeshaushalt, kein Programm stellt sie infrage. Direkte Programm-Risiken für Halter unvermieteter Objekte gibt es zwei: die Leerstands-Sanktionen der Grünen (bei 5–6 % Umfragewerten kaum durchsetzungsfähig) und das Zweckentfremdungsgesetz der Linken, das auch längeren Leerstand erfassen könnte. Wer vermietet statt leerstehen zu lassen, ist von alledem nicht betroffen: Erstellen Sie Ihr Inserat kostenlos mit Nunc — wir begleiten die Vermietung vom Inserat bis zur Mieterauswahl.

Wir aktualisieren diese Einordnung nach der Wahl am 6. September und nach der Regierungsbildung.

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