Berlin-Wahl 2026: Was die Wahlprogramme für private Vermieter bedeuten

Kurz zusammengefasst: Die großen Eingriffe — Vergesellschaftung, Bezahlbare-Mieten-Gesetz, Sicher-Wohnen-Gesetz — richten sich an Bestände ab etwa 50 bzw. über 3.000 Wohnungen und treffen Kleinvermieter nicht direkt. Spürbar werden für Vermieter mit wenigen Wohnungen andere Punkte: das bereits beschlossene Mietenkataster, ein massiv ausgebauter Mietpreisbremsen-Vollzug, geplante Eigenbedarfs-Verschärfungen, eine höhere Grunderwerbsteuer und Einschnitte bei Index- und möblierter Vermietung.

Am 20. September 2026 wählt Berlin ein neues Abgeordnetenhaus. In den Umfragen liegen Die Linke (19–22 %) und die CDU (18–21 %) vorn — die jüngste Infratest-Umfrage vom 2. September sieht erstmals die CDU knapp vor der Linken —, gefolgt von AfD (~18 %), Grünen (15–18 %) und SPD (11–13 %); FDP und BSW liegen unter der Fünf-Prozent-Hürde.^[1] Für niemanden steht bei dieser Wahl mehr auf dem Spiel als für Eigentümer vermieteter Wohnungen — und die Programme unterscheiden sich so stark wie selten.

Wir haben alle sieben Wahlprogramme im Original gelesen und aus einer Perspektive ausgewertet, die in der Berichterstattung meist fehlt: der des privaten Vermieters mit einer bis vier Wohnungen. Programmaussagen stammen aus den beschlossenen Wahlprogrammen; Umfragen: Stand 3. September 2026. Alle Angaben ohne Gewähr.

Was unabhängig vom Wahlausgang schon feststeht

Drei Weichen sind bereits gestellt — egal, wer im September gewinnt:

1. Das Mietenkataster kommt. Am 2. Juli 2026 hat das Abgeordnetenhaus als erstes Bundesland ein Mietenkataster-Gesetz beschlossen. Vermieter müssen für praktisch jede dauerhaft vermietete Wohnung Adresse, Wohnfläche, Zimmerzahl, Nettokaltmiete und anteilige Grundsteuer melden — auch bei einer einzigen vermieteten Eigentumswohnung. Die Datenbank soll 2027 starten; für die Erstmeldung gilt eine Frist von zwölf Monaten ab Regelbetrieb, Änderungen (etwa eine neue Miete nach Mieterwechsel) sind binnen eines Monats nachzumelden. Verstöße können mit bis zu 10.000 €, in schweren oder wiederholten Fällen bis zu 100.000 € geahndet werden.^[2][3]
2. Das Vergesellschaftungsrahmengesetz ist verabschiedet. Der CDU/SPD-Senat hat im März 2026 statt eines Umsetzungsgesetzes zum Volksentscheid ein Rahmengesetz beschlossen, das bewusst erst zwei Jahre nach Verkündung in Kraft tritt, damit das Bundesverfassungsgericht es vorher prüfen kann. Parallel hat die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen" einen eigenen Gesetzentwurf vorgelegt (Vergesellschaftung profitorientierter Bestände über 3.000 Wohnungen) und bereitet einen Gesetzesvolksentscheid vor.^[4]
3. Der Bund arbeitet dagegen. Der Koalitionsausschuss von CDU/CSU und SPD hat am 2. Juli 2026 ein Bundesgesetz angekündigt, das Landes-Vergesellschaftungsgesetze für privaten Mietwohnraum verhindern soll.^[5]

Die Schwellen-Frage: Wen die großen Eingriffe wirklich treffen

Die dramatischsten Vorhaben haben Größenschwellen, die weit über dem liegen, was ein privater Kleinvermieter besitzt: Der DWE-Entwurf greift bei Beständen über 3.000 Wohnungen, das grüne „Bezahlbare-Mieten-Gesetz" bei Vermietern über 50 Wohnungen, das linke „Sicher-Wohnen-Gesetz" und die SPD-Pläne zur Wohnraumsicherung ab 50 Wohnungen.^[6] Wer eine, zwei oder vier Wohnungen vermietet, ist von Vergesellschaftung, Treuhänder-Modellen und Belegungsquoten nicht direkt erfasst.

Direkt spürbar sind für Kleinvermieter andere Instrumente — und die stehen bei mehreren Parteien im Programm: verschärfter Vollzug der Mietpreisbremse bei jeder von ihr erfassten Neuvermietung (die heutigen Ausnahmen — etwa Neubau ab Oktober 2014 und die Erstvermietung nach umfassender Modernisierung — gelten weiter, solange der Bund sie nicht streicht; genau das fordert die SPD), Eigenbedarfs-Beschränkungen, höhere Grunderwerbsteuer beim nächsten Zukauf, Einschnitte bei Indexmiete und möblierter Vermietung sowie die Kürzung der Modernisierungsumlage.

Die Linke: Kopf-an-Kopf mit der CDU — und das schärfste Programm

Das Programm „Berlin bezahlbar machen" ist das weitreichendste.^[7] Für die landeseigenen Wohnungsunternehmen soll in den ersten 100 Tagen ein Mietendeckel kommen (ein Jahr Mietenstopp, danach maximal +1 % pro Jahr); ein bundesweiter Mietendeckel soll über den Bundesrat angestoßen werden. Ein Berliner Vergesellschaftungsgesetz auf Grundlage des DWE-Entwurfs macht die Partei ausdrücklich zur Koalitionsbedingung.

Für Kleinvermieter unmittelbar relevant:

• Mietwucher-Taskforce und „Mietenscan": berlinweit vereinheitlichte Verfahren zur Rückforderung überhöhter Mieten, eine Schwerpunkt-Staatsanwaltschaft und digitale Marktüberwachung — das zielt auf jede Neuvermietung, unabhängig von der Bestandsgröße.
• Eigenbedarf nur noch für den Eigentümer selbst und Verwandte ersten Grades (Bundesratsinitiative), deutlich erweiterte Härtefälle und ein Transparenzregister für Eigenbedarfskündigungen — die schärfste Eigenbedarfs-Position aller Parteien.
• Verbot möblierter Kurzzeitvermietung in allen Milieuschutzgebieten und ein weitgehendes Ferienwohnungsverbot in Wohnhäusern.
• Grunderwerbsteuer von 6,0 auf bis zu 8,0 % — der höchste allgemeine Steuersatz aller Programme (die AfD will nur außereuropäische Investoren mit 20 % belegen).
• Abschaffung der Modernisierungsumlage (Bundesratsinitiative) und ein Abrissstopp.

SPD: Mietenaufsicht, 6-Prozent-Kappung, Eigenbedarf nur für die Kernfamilie

Die SPD („Wieder Berlin") nennt als Ziel „auch die Einführung eines rechtssicheren Mietendeckels auf Grundlage des Art. 15 GG" und setzt daneben auf Vollzug: Ausbau der Mietpreisprüfstelle zur „Mietenaufsicht Berlin" mit eigener Ermittlungsgruppe und Sanktionsbefugnis, eine Mietpreis-Check-App für Mieter und eine Schwerpunktabteilung Mietwucher bei der Staatsanwaltschaft.^[8]

Auf Bundesebene fordert die SPD eine dauerhafte Mietpreisbremse ohne Ausnahmen (ausdrücklich auch für möblierte Kurzzeitvermietung), ein Verbot von Indexmieten und eine Absenkung der Kappungsgrenze auf 6 % in drei Jahren — heute gelten in Berlin 15 %. Eigenbedarf soll auf die Kernfamilie begrenzt, „gekaufter Eigenbedarf" ausgeschlossen werden. Dazu kommen: Grunderwerbsteuer +0,5 Punkte auf 6,5 % (Ausnahmen für Selbstnutzer), die Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Miete, eine Leerstandsmeldepflicht mit progressiver Leerstandssteuer und die Entfristung des Umwandlungsverbots.

Grüne: 50-Wohnungen-Gesetz, Eigenbedarfs-Kataster, Sanierungspflicht

Kernprojekt der Grünen („Politik ändern, Berlin bleiben") ist das „Bezahlbare-Mieten-Gesetz" für Vermieter über 50 Wohnungen — mit Treuhänder-Einsetzung, Gewinnabschöpfung und notfalls Zwangsverkauf als Sanktionen. Kleinvermieter sind ausdrücklich nicht Adressat.^[9]

Trotzdem stehen mehrere Punkte im Programm, die jeden Vermieter betreffen: ein zentrales Eigenbedarfskündigungs-Kataster mit automatischem Abgleich gegen die Meldedaten der Bürgerämter, deutlich erschwerte Eigenbedarfskündigungen (über den Bund), ein Indexmieten-Verbot für Neuverträge, eine Mietspiegel-Reform, die die letzten 20 statt 6 Jahre einrechnet (erklärtes Ziel: die Vergleichsmiete nach unten drücken — das Ausmaß hinge vom Datensatz ab), eine Grunderwerbsteuer von mindestens 6,5 % mit Staffelung sowie ein Stufenmodell mit Sanierungspflicht, beginnend bei den energetisch schlechtesten Gebäuden — bei gleichzeitig stärker gedeckelten Umlagen. Bei Leerstand soll nach sechs Monaten die Zwangsverwaltung möglich sein; für Mehrfamilienhäuser ist ein Abrissverbot vorgesehen. Die Vergesellschaftung wollen die Grünen „weiter vorantreiben".

CDU: Absage an Deckel und Enteignung — aber mehr Vollzug, nicht weniger

Die CDU („Berlin wird.") erteilt Mietendeckel und Enteignungen eine „klare Absage" und setzt auf Neubau: 100.000 Wohnungen bis 2031, Typengenehmigungen, Abbau von Standards, Randbebauung des Tempelhofer Feldes.^[10]

Wer daraus Deregulierung für Vermieter ableitet, liest das Programm falsch: Die CDU bekennt sich zu Mietpreisbremse, Umwandlungsverordnung, Zweckentfremdungsverbot und Kündigungsschutzklausel-Verordnung als „wirksamen Instrumenten" und will die von ihr selbst eingeführte Mietpreisprüfstelle zu einer „schlagkräftigen Instanz" ausbauen, die Verstöße „konsequent ahndet". Entlastung gibt es gezielt für Selbstnutzer: Grunderwerbsteuer-Erlass bis 300.000 € Kaufpreisanteil beim Ersterwerb (bis 800.000 € Kaufpreis) und ein „Berliner Eigentumsbonus" — für Kapitalanleger ändert sich beim Erwerb nichts. Landesrechtliche Sanierungspflichten lehnt die CDU ab.

AfD, FDP, BSW: die Ränder des Spektrums

Die AfD setzt auf Angebot statt Regulierung, will den Milieuschutz begrenzen, die Grundsteuer per Bundesratsinitiative komplett abschaffen und die Grunderwerbsteuer für „einheimische Ersterwerber" selbstgenutzten Eigentums auf null setzen — bei 20 % für außereuropäische Investoren; energetische Baustandards sollen auf das Niveau der frühen 2000er zurück.^[11] Mangels Koalitionspartner bleibt das Programm ohne Umsetzungsperspektive.

Die FDP (in Umfragen ~3 %) hat das vermieterfreundlichste Programm: Mietpreisbremse bei Neuvermietung beenden, Kappungsgrenze zurück auf 20 %, Milieuschutz abschaffen, Umwandlung stadtweit zulassen, Grunderwerbsteuer-Freibetrag von 750.000 € für Selbstnutzer.^[12] Das BSW (~4 %) will den Volksentscheid umsetzen, einen neuen Mietendeckel-Anlauf und die Modernisierungsumlage auf den nachgewiesenen Aufwand begrenzen und mit vollständiger Amortisation beenden.^[13] Beide dürften an der Fünf-Prozent-Hürde scheitern — die FDP am Wiedereinzug, das BSW am ersten Einzug ins Abgeordnetenhaus.

Die Positionen im Überblick

Koalitionsszenarien: Was nach dem 20. September realistisch ist

Zweierbündnisse haben nach aktuellen Umfragen keine Mehrheit, die AfD keinen Koalitionspartner. Realistisch sind zwei Konstellationen:^[14]

1. Linke–Grüne–SPD unter Führung der Linken — rechnerisch weiterhin möglich, nach den jüngsten Umfragen aber nicht mehr die klar wahrscheinlichste Variante. Dann stünden der LWU-Mietendeckel, verschärfter Bremsen-Vollzug samt Taskforce, Eigenbedarfs-Initiativen im Bundesrat und eine Grunderwerbsteuer zwischen 6,5 und 8 % auf der Agenda. Das Vergesellschaftungsgesetz wäre die zentrale Verhandlungsfrage — Koalitionsbedingung der Linken, von der SPD-Spitze abgelehnt — und damit kein sicheres Ergebnis.
2. CDU–Grüne–SPD unter CDU-Führung — nach der Infratest-Umfrage vom 2. September rechnerisch ebenso möglich und inzwischen mindestens gleichauf. Mietendeckel und Vergesellschaftung wären hier zentrale Verhandlungsfragen: Die CDU lehnt beides ab, Grüne und (beim Art.-15-Deckel) die SPD tragen die Gegenposition — und das angekündigte Bundesgesetz gegen Landes-Vergesellschaftung ist bislang nur eine Ankündigung, kein beschlossenes Recht. Wahrscheinlich wären in dieser Konstellation eine Grunderwerbsteuer-Erhöhung, konsequenter Mietenkataster-Vollzug und eine gestärkte Mietpreisprüfstelle.

Eine Fortsetzung von CDU/SPD allein hat in den Projektionen keine Mehrheit mehr.

Was das für Vermieter mit wenigen Wohnungen konkret heißt

Unabhängig vom Wahlausgang lohnt es sich, drei Dinge im Blick zu behalten:

1. Die eigene Miete dokumentieren und rechtssicher begründen können. Mietenkataster und ausgebauter Bremsen-Vollzug bedeuten: Die Nettokaltmiete jeder Berliner Wohnung wird künftig behördlich erfasst und — soweit die Bremse die Wohnung erfasst — maschinell mit dem zulässigen Rahmen abgleichbar. Vormiete, Ausnahmen und Modernisierungen sollten belegbar sein — die Rechenwege stehen im Beitrag zur Mietpreisbremse für Vermieter.
2. Geplante Schritte gegen den Kalender stellen. Wer ohnehin über eine Mieterhöhung (Stichwort 6-Prozent-Kappung), eine Umwandlung, einen Zukauf (Grunderwerbsteuer) oder eine Eigenbedarfskündigung nachdenkt, sollte die Wahl am 20. September und die anschließenden Koalitionsverhandlungen in die eigene Zeitplanung einbeziehen.
3. Vermieten bleibt erlaubt — und gefragt. Bei einer Vermieterbefragung von Haus & Grund erwägen 60,5 % der privaten Vermieter, ihr Engagement bei Umsetzung der diskutierten Regulierungen aufzugeben oder zu reduzieren.^[15] Ob daraus tatsächlich ein Angebotsrückzug wird, ist offen — Erwägen ist nicht Handeln, und eine verkaufte Wohnung kann unter neuem Eigentümer vermietet bleiben. Sollte aber auch nur ein Teil ernst machen, hieße das für alle, die weitermachen: weniger Konkurrenz auf der Angebotsseite bei weiterhin enormer Nachfrage. Wenn Sie neu vermieten: Erstellen Sie Ihr Inserat kostenlos mit Nunc — wir begleiten die Vermietung vom Inserat bis zur Mieterauswahl.

Wir aktualisieren diese Einordnung nach der Wahl und nach Abschluss der Koalitionsverhandlungen.

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