Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind die Arbeiten, die die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch beseitigen: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Definition stammt aus § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung; die Rechtsprechung orientiert sich daran.^[1] Gesetzlich ist die Erhaltung der Wohnung Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auf den Mieter übergehen Schönheitsreparaturen nur durch eine wirksame Vertragsklausel, und genau daran scheitern viele Formularverträge.

Was für Vermieter zählt

Der Bundesgerichtshof hat die Übertragung in mehreren Entscheidungen eingegrenzt. Starre Fristenpläne ("alle drei Jahre Küche und Bad") benachteiligen den Mieter unangemessen und machen die gesamte Klausel unwirksam (Urteil vom 23. Juni 2004, VIII ZR 361/03). Wer die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergibt, kann die laufenden Schönheitsreparaturen nur dann wirksam übertragen, wenn er dem Mieter dafür einen angemessenen Ausgleich gewährt; Quotenabgeltungsklauseln, die den Mieter beim Auszug anteilig an künftigen Renovierungskosten beteiligen, sind ebenfalls unwirksam (Urteile vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13).^[2]

Ist die Klausel unwirksam, gilt das Gesetz: Der Vermieter renoviert. Der Mieter kann sogar verlangen, dass der Vermieter eine unrenoviert übergebene Wohnung bei erheblicher Verschlechterung wieder herrichtet, muss sich dann aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (Urteil vom 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18).^[3]

Für Privatvermieter heißt das: Der Zustand bei Übergabe entscheidet, und er gehört ins Übergabeprotokoll. Ohne Dokumentation trägt der Vermieter das Beweisrisiko, auch bei der Abrechnung der Mietkaution. Für kleine Instandsetzungen an Armaturen oder Schaltern gilt eine andere Regel, die Kleinreparaturklausel.