Exposé

Das Exposé ist die zusammenfassende Darstellung einer Immobilie für Interessenten: Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zimmer, Ausstattung, Energiekennwerte, Miete und Nebenkosten, Kaution, Verfügbarkeit, dazu Fotos und Grundriss. Der Begriff stammt aus dem Maklergeschäft und ist gesetzlich nicht definiert. Beim Verkauf ist das Exposé oft ein mehrseitiges Dokument; bei der Vermietung übernimmt in der Praxis die Anzeige auf einem Immobilienportal seine Funktion, ergänzt um ein PDF, das nach der ersten Anfrage verschickt wird.

Rechtlich ist das Exposé eine Werbeunterlage, kein Angebot im Sinne des § 145 BGB. Verbindlich werden Angaben erst, wenn sie in den Mietvertrag aufgenommen werden. Trotzdem knüpft das Gesetz Pflichten daran: Wer eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgibt, muss bestimmte Energieangaben aus dem Energieausweis nennen, sofern ein Ausweis vorliegt (§ 87 GModG, bis Juli 2026 § 87 GEG).^[1]

Was für Vermieter zählt

Die Pflichtangaben treffen den Vermieter selbst, nicht das Portal: Art des Energieausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse. Immobilienportale zählen nach allgemeiner Auffassung zu den kommerziellen Medien; auch die einzelne Anzeige eines Privatvermieters ist erfasst. Fehlen die Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld bis 10.000 Euro (§ 108 GModG).^[2]

Für Miete, Nebenkosten und Wohnfläche gibt es keine vergleichbare Anzeigenpflicht. Sie gehören dennoch in jedes Exposé, weil das Wohnungsvermittlungsgesetz dem Makler die Angabe des Mietpreises vorschreibt und Interessenten sie erwarten. Eine zu großzügig angegebene Wohnfläche wird zum Problem, sobald sie in den Mietvertrag wandert: Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 Prozent darunter, gilt die Wohnung als mangelhaft. Was im Exposé steht, sollte deshalb dem entsprechen, was später unterschrieben wird.