Mietkaution: Höhe, drei Raten und sichere Anlage für Vermieter

Kurz zusammengefasst: Bei Wohnraum darf eine vereinbarte Mietsicherheit höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen. Betriebskosten bleiben bei der Berechnung außen vor. Eine Geldkaution darf der Mieter in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Vermieter müssen eine erhaltene Geldsumme getrennt vom eigenen Vermögen zu den gesetzlichen Bedingungen anlegen.^[1]

Die Mietkaution ist nicht automatisch geschuldet: Sie muss vereinbart werden. § 551 BGB setzt der Vereinbarung bei Wohnraum zwingende Grenzen. Der Beitrag behandelt die Festlegung bei der Neuvermietung – nicht die spätere Abrechnung oder Rückzahlung nach Auszug.

Die Höchstgrenze: drei Nettokaltmieten

Berechnungsbasis ist die monatliche Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten.

Beispiel:

Nicht 3.750 €, denn die Betriebskostenvorauszahlung zählt nicht zur Berechnungsbasis. Eine niedrigere Kaution kann vereinbart werden; eine höhere Sicherheit wird nicht dadurch zulässig, dass sie anders bezeichnet wird.

Zahlung in drei Teilbeträgen

Ist eine Geldsumme als Sicherheit vereinbart, darf der Mieter sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Im Beispiel sind das dreimal 1.000 €:

1. Rate: zu Beginn des Mietverhältnisses
2. Rate: mit der unmittelbar folgenden Mietzahlung
3. Rate: mit der darauf folgenden Mietzahlung

Eine Vertragsklausel, die die gesamte Barkaution zwingend Wochen vor Mietbeginn verlangt, nimmt dem Mieter dieses gesetzliche Ratenrecht nicht. Planen Sie Schlüsselübergabe und Zahlung deshalb nicht mit einer pauschalen „erst volle Kaution, dann Schlüssel“-Regel, ohne den konkreten Rechtsrahmen zu prüfen.

Geldkaution getrennt anlegen

Der Vermieter muss eine als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen, sofern keine andere Anlageform vereinbart ist. Entscheidend ist die Trennung vom eigenen Vermögen; Erträge erhöhen die Sicherheit und stehen dem Mieter zu.

Praktischer Ablauf:

• Kautionshöhe und Form im Vertrag eindeutig festhalten
• Zahlungseingänge je Rate dokumentieren
• Geld getrennt vom Betriebs- und Privatkonto anlegen
• Anlage und Zinsen nachvollziehbar dokumentieren
• keine Produktbehauptung: Nunc nimmt oder verwahrt keine Kautionsgelder

Andere Sicherungsformen – etwa Bürgschaften – funktionieren anders. Kombinieren Sie Sicherheiten nicht so, dass die gesetzliche Gesamtgrenze faktisch überschritten wird. Prüfen Sie Bedingungen, Zugriff und Kosten, bevor Sie eine Alternative akzeptieren.

Kaution, erste Miete und Übergabe auseinanderhalten

Die erste Miete, Betriebskostenvorauszahlung und Kautionsrate sind drei verschiedene Forderungen. Führen Sie sie in Vertrag und Kommunikation separat auf. Im Wohnungsübergabeprotokoll werden Zustand, Zähler und Schlüssel dokumentiert; es ist keine Kautionsabrechnung.

Für die spätere Rückzahlung gibt es keine universelle starre Tagesfrist. Nach Mietende kann eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungszeit erforderlich sein; offene Betriebskosten und konkrete Ansprüche sind ein anderer Such- und Lebenszyklus als die hier behandelte Höhe bei Vertragsschluss.

Häufige Fehler bei der Neuvermietung

• Warmmiete statt Nettokaltmiete mit drei multiplizieren
• gesamte Geldkaution zwingend vor Mietbeginn fordern
• Kautionsgeld auf dem privaten Girokonto belassen
• Kaution und zusätzliche Bürgschaft ungeprüft kumulieren
• im Inserat eine andere Höhe nennen als im Vertrag
• Zahlung oder Verwahrung durch eine Software suggerieren, die keine Gelder hält

Stimmen Kaltmiete, Nebenkosten und Kaution, übernehmen Sie die Werte konsistent in die Mietvertrag-Vorlage und das Wohnungsinserat.

Quellen und Aktualität

Primärquelle: § 551 BGB (öffnet in neuem Tab). Letzte fachliche Prüfung: 23. August 2026. Sicherungsform, Zahlungsstörungen und spätere Verwertung können eine individuelle rechtliche Prüfung erfordern; dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung.