Eigenbedarf

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Er ist der praktisch wichtigste Fall des berechtigten Interesses, das § 573 BGB für eine ordentliche Kündigung von Wohnraum verlangt (Abs. 2 Nr. 2). Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben genannt werden; später entstandene Gründe zählen nur ausnahmsweise.^[1] Der Bundesgerichtshof zieht den Kreis der Familienangehörigen bei den Personen, die ein Zeugnisverweigerungsrecht hätten: Ehegatten, Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen gehören dazu, ein Cousin nicht (Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 276/23).^[2] Eine juristische Person wie eine GmbH kann keinen Eigenbedarf haben.

Was für Vermieter zählt

Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB: drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs, nach acht Jahren neun Monate.^[3] Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann der Käufer Eigenbedarf erst nach drei Jahren geltend machen; in angespannten Wohnungsmärkten verlängern die Länder diese Sperrfrist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, sollte diese Sperre vor dem Kauf kennen; in Gebieten mit Milieuschutz kommt das Umwandlungsverbot hinzu.

Für Vermieter in einem selbst bewohnten Haus mit höchstens zwei Wohnungen erleichtert § 573a BGB die Kündigung: Ein berechtigtes Interesse ist nicht nötig, die Frist verlängert sich um drei Monate. Der Mieter kann jeder Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet, etwa wegen Alters oder Krankheit. Vorgetäuschter Eigenbedarf löst Schadensersatz aus. Wer den Bedarf zeitlich absehen kann, ist mit einem Zeitmietvertrag oft besser bedient als mit einer späteren Kündigung.