Umwandlungsverbot (§ 250 BauGB)

Das sogenannte Umwandlungsverbot ist genau genommen ein Genehmigungsvorbehalt. Nach § 250 BauGB bedarf in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum an bestehenden Wohngebäuden der Genehmigung. Die Gebiete bestimmt die Landesregierung durch Rechtsverordnung; die Regel greift bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen, wobei die Länder die Schwelle zwischen drei und fünfzehn Wohnungen festlegen können.^[1] Die Vorschrift wurde 2021 mit dem Baulandmobilisierungsgesetz eingeführt und gilt bundesweit, unabhängig von einer Erhaltungssatzung.

Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die Wohnungen zu mindestens zwei Dritteln an die Mieter zur Selbstnutzung verkauft werden, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Erben es selbst nutzen wollen, wenn an Familienangehörige zur Eigennutzung veräußert wird oder wenn dem Eigentümer ohne Aufteilung ein wirtschaftlicher Nachteil entstünde. Ohne Nachweis der Genehmigung trägt das Grundbuchamt die Aufteilung nicht ein.

Was für Vermieter zählt

Wer ein einzelnes Mehrfamilienhaus besitzt, ist betroffen, sobald es in einem ausgewiesenen Gebiet liegt und die Schwelle überschreitet. Eine bereits geteilte Eigentumswohnung fällt nicht darunter; sie kann frei verkauft werden. Von § 250 BauGB zu unterscheiden ist die Umwandlungsgenehmigung im Milieuschutzgebiet nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, die ohne Schwelle gilt, aber nur dort, wo das Land sie angeordnet hat. In Berlin greifen beide Regeln nebeneinander.

Rechtslage (Stand September 2026)

§ 250 BauGB war ursprünglich bis Ende 2025 befristet. Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung („Bau-Turbo“) hat der Bundestag die Frist verlängert; Landesverordnungen dürfen nun längstens bis zum 31. Dezember 2030 gelten.^[2] Ob Ihr Bundesland eine Verordnung erlassen hat und welche Schwelle gilt, ist der jeweiligen Landesverordnung zu entnehmen.