Erhaltungssatzung

Eine Erhaltungssatzung ist eine Satzung der Gemeinde nach § 172 BauGB. Sie bezeichnet ein Gebiet, in dem der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Das Gesetz kennt drei Zwecke: die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets aufgrund seiner Gestalt (Nr. 1), die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Nr. 2) und die sozialverträgliche Steuerung städtebaulicher Umstrukturierungen (Nr. 3).^[1] Die soziale Variante nach Nr. 2 ist als Milieuschutz bekannt. In Berlin und Hamburg wird das Instrument als Verordnung erlassen und heißt dort Erhaltungsverordnung.

Die städtebauliche Erhaltungssatzung nach Nr. 1 schützt das Ortsbild, etwa geschlossene Gründerzeitfassaden oder Siedlungen. Sie ist kein Denkmalschutz: Sie schützt das Gebiet, nicht das einzelne Gebäude, und stellt geringere Anforderungen.

Was für Vermieter zählt

Welche Regeln in Ihrem Gebiet gelten, hängt vom Zweck der Satzung ab. Eine städtebauliche Satzung greift bei Fassade, Dach und Kubatur; eine soziale Satzung greift bei Wohnungsausstattung, Grundriss und Umwandlung in Eigentum. In beiden Fällen bleibt die Instandhaltung genehmigungsfrei, und in beiden Fällen kann die Genehmigung nur aus den im Gesetz genannten Gründen versagt werden. Bei Nr. 2 muss sie erteilt werden, wenn die Maßnahme nur den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung herstellt. In allen Erhaltungsgebieten steht der Gemeinde beim Verkauf eines Grundstücks ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB zu.^[2] Ob eine Adresse in einem Erhaltungsgebiet liegt, weisen die Gemeinden in Karten und Verzeichnissen aus; bei Eigentumswohnungen genügt die Lage des Gebäudes.

Eine Erhaltungssatzung ist zeitlich nicht befristet. Sie gilt, bis die Gemeinde sie aufhebt.