Gemeindliches Vorkaufsrecht

Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist das Recht einer Gemeinde, beim Verkauf eines Grundstücks in den bereits geschlossenen Kaufvertrag einzutreten und das Grundstück zu den vereinbarten Bedingungen selbst zu erwerben. § 24 Abs. 1 BauGB zählt die Fälle auf; für Vermieter am wichtigsten ist Nr. 4: Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. Ausüben darf die Gemeinde das Recht nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt; die Deckung des Wohnbedarfs kann ein solcher Grund sein.^[1] Die Gemeinde kann das Recht auch zugunsten eines Dritten ausüben, etwa einer landeseigenen Wohnungsgesellschaft.

Der Verkäufer muss der Gemeinde den Kaufvertrag unverzüglich mitteilen. Die Gemeinde hat dann drei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht durch Verwaltungsakt auszuüben. Der Käufer wird erst ins Grundbuch eingetragen, wenn die Nichtausübung nachgewiesen ist; dazu stellt die Gemeinde ein Negativzeugnis aus.^[2]

Was für Vermieter zählt

Das Vorkaufsrecht betrifft Grundstücke, also in der Regel ganze Häuser. Beim Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung ist es ausgeschlossen. In Milieuschutzgebieten war es bis 2021 das Druckmittel, mit dem Bezirke Käufer zu Abwendungsvereinbarungen bewegten, etwa zum Verzicht auf Umwandlung und Luxusmodernisierung. Das Bundesverwaltungsgericht hat diese Praxis am 9. November 2021 beendet: Wird ein Grundstück entsprechend den Zielen der Erhaltungssatzung genutzt, ist das Vorkaufsrecht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen. Was der Käufer künftig vorhaben könnte, spielt keine Rolle.^[3] Für Verkäufer bedeutet die Prüfung vor allem Zeit: Die Frist verzögert die Eigentumsumschreibung um bis zu drei Monate.

Rechtslage (Stand September 2026)

Die Bundesregierung will die Rechtslage vor dem Urteil wiederherstellen. Der Entwurf zur BauGB-Novelle (BT-Drs. 21/6588, erste Lesung am 25. Juni 2026) nimmt Grundstücke in sozialen Erhaltungsgebieten aus dem Ausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB heraus. Der Entwurf ist im Ausschuss und nicht in Kraft.