Nachmieterklausel: Wann Vermieter einen Nachmieter akzeptieren müssen

Kurz zusammengefasst: Ohne Vereinbarung hat ein Mieter keinen Anspruch darauf, einen Nachmieter zu stellen und vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen. Er trägt das Verwendungsrisiko der Wohnung und zahlt bis zum Ende der Kündigungsfrist. Nur in einem eng begrenzten Ausnahmefall verpflichtet Treu und Glauben den Vermieter, einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter anzunehmen. Steht eine Nachmieterklausel im Vertrag, entscheidet ihr Wortlaut: Bei einer echten Klausel müssen Sie den geeigneten Nachmieter annehmen; bei einer unechten wird der Mieter mit dem geeigneten Vorschlag frei, Sie wählen aber selbst, an wen Sie neu vermieten.^[1][2]

„Ich habe einen Nachmieter, ab nächsten Monat zahle ich nicht mehr“ – so klingt die Anfrage in der Praxis. Ohne Klausel steckt dahinter eine Vertragsaufhebung, der beide Seiten zustimmen müssen. Fristen, Kündigungsbestätigung und Übergabe behandelt der Leitfaden Mieter hat gekündigt: Ablauf bis zur Neuvermietung.

Echte und unechte Nachmieterklausel

Nachmieterklauseln sind gesetzlich nicht geregelt; sie entstehen durch Vertrag. Unterschieden wird danach, was ein geeigneter Vorschlag auslöst – den Vertragsschluss mit genau dieser Person oder nur die Entlassung des bisherigen Mieters:

Sagt eine Klausel nur, der Mieter „dürfe einen Nachmieter vorschlagen“, ohne die Folge zu regeln, wird sie ausgelegt – ein bloßes Vorschlagsrecht, über das Sie frei entscheiden, ist keine Nachmieterklausel im eigentlichen Sinn und entlässt den Mieter nicht. Prüfen Sie vor jeder Antwort den Wortlaut Ihres Vertrags. In der Mietvertrag-Vorlage ist bewusst keine Nachmieterklausel enthalten; wer eine aufnehmen will, sollte Eignungskriterien, Zahl der Vorschläge und den Zeitpunkt der Entlassung im Vertrag benennen.

Ohne Klausel: kein Anspruch, nur ein enger Ausnahmefall

Fehlt eine Vereinbarung, gilt die gesetzliche Verteilung: Der Mieter trägt das Verwendungsrisiko der Mietsache (§ 537 Abs. 1 BGB) und schuldet die Miete bis zum Ablauf seiner Kündigungsfrist. Bei unbefristeten Wohnraummietverträgen sind das drei Monate – die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB)^[3] –, sofern kein wirksam vereinbarter Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht die ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit sperrt. Läuft eine solche Bindung noch, wie der vierjährige Kündigungsausschluss in dem unten besprochenen BGH-Fall, schuldet der Mieter die Miete bis zu ihrem Ende. Doppelt kassieren dürfen Sie in dieser Zeit nicht: Vermieten Sie die Wohnung früher weiter, sind die neue Miete und ersparte Aufwendungen auf die Forderung gegen den Altmieter anzurechnen (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB); solange ein Dritter die Wohnung nutzt, schuldet der Altmieter gar keine Miete (§ 537 Abs. 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat 2015 die Ausnahme umrissen: Ob ein Vermieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet ist, gegen Stellung eines Nachmieters einen Aufhebungsvertrag zu schließen, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Voraussetzung ist nach der ständigen Rechtsprechung, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung hat und einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt (Rn. 23). Welche Umstände ein berechtigtes Interesse begründen, ist tatrichterliche Würdigung des Einzelfalls; einen Beispielkatalog hat der BGH in dieser Entscheidung nicht aufgestellt. Es obliegt allein dem Mieter, diesen Nachmieter zu suchen und dem Vermieter alle Informationen zu geben, die dieser für die Beurteilung von Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit benötigt.^[4]

Entschieden wurde ein Staffelmietvertrag mit vierjährigem Kündigungsausschluss, dessen Einordnung als Formular- oder Individualvereinbarung offenblieb, aus dem die Mieter wegen eines freiwilligen Arbeitsplatzwechsels vorzeitig heraus wollten. Ob dieser Wechsel ein berechtigtes Interesse ist, ließ der BGH offen (Rn. 23) – darauf kam es nicht an, weil die Vermieterin sich nach der Kündigung ausdrücklich bereit erklärt hatte, die Mieter gegen Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Vertrag zu entlassen. Gescheitert sind die Mieter an der zweiten Voraussetzung (Rn. 24 ff.): Einen geeigneten Nachmieter hatten sie nicht gestellt, und die Vermieterin hatte die Suche auch nicht vereitelt – dass sie vor einer Entscheidung Angaben zu Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit der Kandidaten verlangte, war kein Rechtsmissbrauch: Diese Informationen zu beschaffen, ist allein Sache des Mieters. Praktisch wird der Ausnahmefall vor allem bei längerer Bindung relevant, also bei Zeitmietvertrag oder Kündigungsverzicht; beim unbefristeten Vertrag mit dreimonatiger Frist ist der Zeitgewinn gering und die Hürde entsprechend hoch. Einen Anspruch ohne Klausel und ohne besonderes Interesse gibt es nicht.

Was „geeignet und zumutbar“ bedeutet

Die Formel lässt sich auf vier Fragen herunterbrechen:

1. Zahlungsfähigkeit: Kann der Nachmieter die Miete nach den vorgelegten Belegen plausibel dauerhaft tragen? Maßstab ist derselbe wie bei jedem anderen Bewerber, nicht strenger.
2. Vertragsbedingungen: Ist er bereit, zu den bisherigen Bedingungen einzutreten – Miete, Kaution, Laufzeit? In einem Gebiet, das die Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, darf die Miete des neuen Vertrags die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).^[5] Eine höhere Vormiete dürfen Sie nach § 556e Abs. 1 BGB weiterverlangen, einen Modernisierungszuschlag für Maßnahmen der letzten drei Jahre nach § 556e Abs. 2 BGB^[6] – beides aber nur, wenn Sie den Nachmieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform darüber informiert haben (§ 556g Abs. 1a Satz 1, Abs. 4 BGB); ohne diese Auskunft können Sie sich auf die Ausnahme nicht berufen, und eine zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nach Rüge zurückverlangen (§ 556g Abs. 1a Satz 2, Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 BGB).^[7] Den Rechenweg zeigt Kaltmiete festlegen.
3. Nutzung: Passen Personenzahl und Nutzungszweck zur Wohnung und zum Haus? Gewerbliche Nutzung oder eine Wohngemeinschaft mit wechselnden Bewohnern sind etwas anderes als der Eintritt in einen Wohnraumvertrag.
4. Zuverlässigkeit: Liegen konkrete Anhaltspunkte gegen die persönliche Zuverlässigkeit vor – etwa ein zeitnaher Räumungstitel wegen Mietrückständen oder ein eröffnetes Verbraucherinsolvenzverfahren, wie sie die zulässige Selbstauskunft abfragt?

In der Regel entsteht ein neuer Mietvertrag mit dem Nachmieter; eine dreiseitige Vertragsübernahme, bei der der Nachmieter in den laufenden Vertrag eintritt, braucht die Zustimmung aller drei Beteiligten. Wer eine echte Klausel vereinbart hat, darf den Eintritt aber nicht durch verschlechterte Bedingungen faktisch vereiteln.

Den Nachmieter prüfen wie jeden Bewerber

Dass der Mieter den Nachmieter mitbringt, ändert nichts an den Datenschutzregeln. Die Datenschutzkonferenz sieht drei Stufen: Zur Besichtigung genügen Name und Anschrift; erst wer die Wohnung konkret anmieten will, darf zu Einkommen, Beruf, Personenzahl, einem eröffneten Insolvenzverfahren und Räumungsklagen wegen Mietrückständen aus den letzten fünf Jahren befragt werden, die mit einem Räumungstitel endeten – länger zurückliegende Verfahren, ohne Titel beendete Verfahren oder solche aus anderen Gründen sind nicht abzufragen; Nachweise wie geschwärzte Gehaltsabrechnungen und eine Bonitätsauskunft folgen erst nach der Entscheidung für diese Person.^[8]

Beim Nachmieter fallen die ersten beiden Stufen zeitlich zusammen, weil das Mietinteresse von Anfang an konkret ist: Sie dürfen sofort eine Mieterselbstauskunft mit den zulässigen Fragen verlangen. Die dritte Stufe bleibt bestehen – Gehaltsabrechnungen und eine Bonitätsauskunft lassen Sie sich erst vorlegen, wenn Sie sich für diese Person entschieden haben; bis dahin prüfen Sie anhand der Angaben aus der Selbstauskunft. Praktisch heißt das: Zusage unter dem Vorbehalt, dass die Nachweise die Angaben bestätigen. Kontaktieren Sie Vorvermieter oder Arbeitgeber nicht auf eigene Faust. Was Sie fragen dürfen, steht im Beitrag Mieter auswählen. Nach der BGH-Linie muss der Altmieter die Unterlagen beschaffen; fehlen sie nach Aufforderung, ist der Vorschlag nicht prüfbar – und ein nicht prüfbarer Nachmieter ist kein geeigneter.

Ablehnen ohne AGG-Verstoß

Ablehnen dürfen Sie aus jedem sachlichen Grund, der sich auf Wohnung, Vertrag oder Zahlungsfähigkeit bezieht. Ein Merkmal, das das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz schützt, darf dagegen grundsätzlich nicht den Ausschlag geben. Die Regel ist allerdings gestuft: § 19 Abs. 1 AGG verbietet Benachteiligungen wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität bei Massengeschäften; wer insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet, fällt in der Regel nicht darunter (§ 19 Abs. 5 Satz 3 AGG). Diese Schwelle ist aber nur die Vermutungsregel für Abs. 1, nicht die vollständige Wohnraumregel: Die Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft ist nach § 19 Abs. 2 AGG auch außerhalb von Massengeschäften untersagt, also auch bei der einzelnen vermieteten Eigentumswohnung.^[9] Umgekehrt kennt das Gesetz drei wohnraumspezifische Ausnahmen. Nach § 19 Abs. 3 AGG ist eine unterschiedliche Behandlung zulässig, wenn sie der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen dient – gedacht für Belegungsentscheidungen, als Begründung für die Ablehnung eines einzelnen Bewerbers taugt sie kaum. Nach § 19 Abs. 5 Satz 1 und 2 AGG gilt der Abschnitt nicht, wenn ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis entsteht, etwa weil Sie oder Ihre Angehörigen auf demselben Grundstück wohnen. Und § 20 AGG lässt eine unterschiedliche Behandlung wegen der Religion, einer Behinderung, des Alters, der sexuellen Identität oder des Geschlechts zu, wenn dafür ein sachlicher Grund vorliegt, etwa die Vermeidung von Gefahren oder der Schutz der Intimsphäre – die ethnische Herkunft nennt § 20 AGG nicht.^[10] Für die Praxis ändert das wenig: Fragen Sie geschützte Merkmale nicht ab, entscheiden Sie nach dokumentierten sachlichen Kriterien, und stützen Sie eine Ablehnung nur dann auf eine dieser Ausnahmen, wenn Sie sie im Streitfall belegen können.

Tragfähige, dokumentierbare Gründe sind zum Beispiel:

• Die Miete ist nach den vorgelegten Belegen nicht plausibel tragbar.
• Der Nachmieter will andere Bedingungen (niedrigere Miete, kürzere Bindung, Haustier entgegen einer wirksamen Regelung).
• Die Personenzahl passt nicht zur Wohnungsgröße oder verstößt gegen Belegungsvorgaben.
• Die Unterlagen sind trotz Aufforderung unvollständig, oder Angaben in der Selbstauskunft sind erkennbar unwahr.
• Es liegen konkrete Anhaltspunkte gegen die Zuverlässigkeit vor (zeitnaher Räumungstitel wegen Mietrückständen, eröffnetes Insolvenzverfahren).

Nicht tragfähig sind Begründungen wie „passt nicht ins Haus“, Herkunft des Namens, Familienstand oder Kinderwunsch. Halten Sie den Grund schriftlich fest. Ohne Klausel müssen Sie keinen Grund nennen; ein dokumentierter sachlicher Grund schützt Sie trotzdem, falls der Mieter später eine Härte geltend macht. Bei einer unechten Klausel entscheidet Ihre Ablehnung nur darüber, an wen Sie vermieten – ob der Mieter frei wird, hängt allein von der Eignung seines Vorschlags ab. Bei einer echten Klausel trägt nur der sachliche Grund die Ablehnung.

Ablauf und Fristen

1. Antrag entgegennehmen. Der Mieter kündigt oder bittet um vorzeitige Entlassung und benennt den Nachmieter. Bestätigen Sie den Eingang und nennen Sie die Unterlagen, die Sie brauchen.
2. Prüfen. Eine gesetzliche Prüffrist gibt es nicht; verlangt wird eine Entscheidung in angemessener Zeit. Legen Sie sich auf zwei bis drei Wochen ab vollständigen Unterlagen fest. Bei echten und unechten Klauseln gehört die Frist in den Vertrag.
3. Entscheiden – in Textform. Zusage oder Ablehnung mit Grund; bei Zusage den Eintrittstermin benennen. Bei einer unechten Klausel gehört dazu die Aussage, ob Sie mit dem Vorgeschlagenen oder mit jemand anderem abschließen – der Altmieter wird in beiden Fällen frei.
4. Alten Vertrag beenden. Steht eine Klausel im Vertrag, endet das alte Mietverhältnis durch die Klausel selbst – bei der echten mit dem Eintritt des Nachmieters, bei der unechten zu dem Termin, zu dem der geeignete Nachmieter eintreten könnte, auch wenn Sie an jemand anderen vermieten. Bis zu diesem Termin schuldet der Altmieter die Miete, danach nicht mehr; einen zusätzlichen Aufhebungsvertrag brauchen Sie dafür nicht. Halten Sie Enddatum, Übergabe, Kaution und die noch offene Nebenkostenabrechnung in Textform fest. Ohne Klausel läuft der Vertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weiter, und ein Mietaufhebungsvertrag ist im Regelfall Kulanz: Er regelt dieselben Punkte, und bis zu seinem Wirksamwerden schuldet der Altmieter die Miete – abzüglich dessen, was Sie durch eine frühere Weitervermietung einnehmen (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB). Anders im oben beschriebenen Ausnahmefall: Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse und stellt er einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter, kann Treu und Glauben (§ 242 BGB) Sie verpflichten, den Aufhebungsvertrag zum möglichen Eintrittstermin zu schließen; wer ihn dann ohne sachlichen Grund verweigert, riskiert, die Miete für die Zeit danach nicht durchsetzen zu können.
5. Neuen Vertrag schließen. Vollständiger Mietvertrag mit dem Nachmieter – oder eine von allen drei Beteiligten unterschriebene Vertragsübernahme; kein „Eintritt“ per Handschlag. Kaution neu vereinbaren, die des Altmieters abrechnen.
6. Übergaben protokollieren. Auszug und Einzug jeweils mit Wohnungsübergabeprotokoll, Zählerstände inklusive.

Checkliste

• Wortlaut der Klausel geprüft: echt, unecht oder keine?
• Bei fehlender Klausel: berechtigtes Interesse des Mieters und Vertragsbindung eingeordnet
• Unterlagen des Nachmieters gestuft angefordert, Nachweise erst nach der Entscheidung für diese Person
• Eignung nach Zahlungsfähigkeit, Bedingungen, Nutzung, Zuverlässigkeit bewertet
• Ablehnungsgrund sachlich, dokumentiert, in Textform mitgeteilt
• Ende des alten Vertrags festgehalten – Klausel-Termin in Textform bestätigt oder, ohne Klausel, Aufhebungsvertrag geschlossen – und neuer Mietvertrag mit Nachmieter getrennt geschlossen (oder Vertragsübernahme von allen drei unterschrieben)
• Beide Übergaben protokolliert

Passt der Vorschlag nicht, bleibt der reguläre Weg: rechtzeitig inserieren und aus allen Anfragen wählen – siehe Mieter hat gekündigt: Ablauf bis zur Neuvermietung.

Quellen und Aktualität

Primärquellen: § 537 BGB (öffnet in neuem Tab), § 573c BGB (öffnet in neuem Tab), § 242 BGB (öffnet in neuem Tab), § 556d BGB (öffnet in neuem Tab), § 556e BGB (öffnet in neuem Tab), § 556g BGB (öffnet in neuem Tab), § 19 AGG (öffnet in neuem Tab), § 20 AGG (öffnet in neuem Tab), BGH, Urteil vom 7. Oktober 2015 – VIII ZR 247/14 (öffnet in neuem Tab) und die DSK-Orientierungshilfe zu Selbstauskünften (Version 2.0, Januar 2026) (öffnet in neuem Tab). Letzte Prüfung: 11. September 2026. Ob im Einzelfall ein Härtefall vorliegt, hängt von Vertrag und Umständen ab. Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage aus Vermietersicht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

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