Nunc.immo

Wohnungsabnahme beim Auszug: Checkliste für Vermieter (PDF)

Nicolai Schmid·Gründer von Nunc MietProfi·Aktualisiert am
Als bevorzugte Quelle hinzufügen

Inhalt

  1. 1.Die Checkliste herunterladen
  2. 2.Vorabnahme: zwei bis drei Wochen vorher
  3. 3.Was der Mieter bei Auszug schuldet
  4. 4.Schönheitsreparaturen beim Auszug: nur mit wirksamer Klausel
  5. 5.Rückbau von Einbauten und Ablösevereinbarung
  6. 6.Zählerstände und Schlüssel ins Protokoll
  7. 7.Was Sie nicht verlangen dürfen
  8. 8.Abzüge von der Kaution und die Sechs-Monats-Frist
  9. 9.Häufige Fragen
  10. 10.Quellen und Rechtsstand

Kurz zusammengefasst: Bei der Wohnungsabnahme prüfen Sie, ob der Mieter die Wohnung so zurückgibt, wie er es schuldet: geräumt, besenrein, mit allen Schlüsseln und ohne seine Einbauten — sofern Sie keine Übernahme (Ablöse) vereinbart, nicht auf den Rückbau verzichtet oder die Wegnahme nicht gegen Entschädigung abgewendet haben (§ 552 Abs. 1 BGB).[1] Schönheitsreparaturen schuldet er bei einer Formularklausel nur, wenn die Klausel wirksam ist und er die Wohnung renoviert übernommen oder für den unrenovierten Zustand einen angemessenen Ausgleich erhalten hat; eine im Einzelnen ausgehandelte Individualvereinbarung wird nach ihrem Wortlaut beurteilt.[2] Eine Vorabnahme zwei bis drei Wochen vorher ist keine Pflicht, spart aber Streit. Das Übergabeprotokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel für den Zustand der Wohnung bei Rückgabe — und Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren sechs Monate nach Rückgabe.[3] Gegen die Barkaution dürfen Sie auch danach noch aufrechnen.[4]

Die Abnahme ist der Moment, in dem sich entscheidet, ob die nächsten Wochen entspannt oder teuer werden. Wer erst am Rückgabetag den Mietvertrag aufschlägt, verlangt dann entweder zu viel — und verliert den Streit — oder zu wenig, weil die Frist verstreicht. Diese Checkliste ordnet die Abnahme aus Vermietersicht: was vorher zu klären ist, was Sie am Tag selbst prüfen, was ins Protokoll gehört und was danach zu tun ist.

Die Checkliste herunterladen

Kostenloser Download

Wohnungsabnahme-ChecklistePDF

Kostenlos, ohne Anmeldung. Drei Seiten zum Abhaken: Vorabnahme, Mitbringen, Rundgang, Zähler und Schlüssel, Protokoll, Fristen. Das Übergabeprotokoll selbst laden Sie auf der Protokoll-Seite herunter.

Was drinsteckt: Kopffelder für Objekt, Mieter und Termine, sechs Abschnitte in der Reihenfolge des Ablaufs, zu jedem heiklen Punkt der rechtliche Anker, am Ende die Liste der Dinge, die Sie nicht verlangen dürfen. Die Checkliste ersetzt nicht das Wohnungsübergabeprotokoll: Sie sagt, was zu prüfen ist; das Protokoll hält fest, was Sie gefunden haben. „Wohnungsabnahme" ist dabei die Vermietersicht auf die Übergabe beim Auszug — das Gesetz nennt denselben Vorgang Rückgabe.[1]

Vorabnahme: zwei bis drei Wochen vorher

Eine Vorabnahme ist nirgends vorgeschrieben. Sie ist trotzdem der wichtigste Termin der ganzen Abnahme, weil sie die einzige Gelegenheit ist, Mängel zu benennen, solange der Mieter sie noch beheben kann. Gehen Sie zwei bis drei Wochen vor dem Auszug gemeinsam durch die Wohnung, mit Einzugsprotokoll und Mietvertrag in der Hand, und halten Sie schriftlich fest, was bis zur Rückgabe noch erledigt wird — von wem und bis wann.

Formulieren Sie das Ergebnis als Zwischenstand („vorbehaltlich der Abnahme am …"), nicht als Freigabe. Klären Sie bei diesem Termin die drei Punkte, die später am häufigsten streitig sind: ob der Mieter Schönheitsreparaturen schuldet, was mit seinen Einbauten passiert und wie viele Schlüssel zurückkommen müssen. Und nutzen Sie den Termin, um Besichtigungen für die Neuvermietung mit dem Mieter abzustimmen — die Wohnung steht sonst leer.

Was der Mieter bei Auszug schuldet

Der Mieter muss die Wohnung vollständig räumen: eigene Möbel, Einrichtungen und Abfall heraus, auch aus Keller und Nebenräumen.[1] Geschuldet ist eine besenreine Übergabe, also die Beseitigung grober Verschmutzungen; eine Endreinigung gehört ohne besondere Vereinbarung nicht dazu.[5]

Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind, hat der Mieter nicht zu vertreten.[6] Laufspuren im Teppich, matte Stellen im Parkett, vergilbte Wände nach zehn Jahren: Abnutzung. Der Brandfleck auf der Arbeitsplatte, das Loch in der Tür, der aufgequollene Boden, weil ein Leck wochenlang nicht gemeldet wurde: Beschädigung, für die er einstehen muss — beim Leck allerdings nur für den Schaden, der durch die unterlassene Anzeige entstanden oder größer geworden ist; die Reparatur des Lecks selbst bleibt Ihre Sache.[7] Die Grenze verläuft nicht am Alter des Schadens, sondern an der Frage, ob so etwas beim normalen Wohnen passiert — und ob der Mieter es zu vertreten hat: Ein Schaden, der auf einen Baumangel, Materialermüdung oder eine andere Ursache zurückgeht, die er weder verursacht noch verschlimmert hat, bleibt Ihrer, auch wenn er weit über Abnutzung hinausgeht (§ 280 Abs. 1 BGB; dass er ihn nicht zu vertreten hat, muss allerdings der Mieter darlegen, wenn die Ursache in seinem Obhutsbereich liegt). Für Substanzschäden, die er zu vertreten hat, können Sie sofort Schadensersatz verlangen, ohne dem Mieter erst eine Frist zur Beseitigung zu setzen — anders als bei Schönheitsreparaturen (dazu unten). Verlieren Sie also keine Zeit gegen die Sechs-Monats-Frist mit einer Frist, die das Gesetz hier nicht verlangt.[8]

Schönheitsreparaturen beim Auszug: nur mit wirksamer Klausel

Von Gesetzes wegen ist die Erhaltung der Wohnung — und damit das Streichen und Tapezieren — Sache des Vermieters.[9] Schönheitsreparaturen im Sinne der Rechtsprechung sind das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.[10] Auf den Mieter geht diese Pflicht nur durch eine wirksame Vertragsklausel über, und daran scheitern viele Formularverträge.

Der Bundesgerichtshof hat die Übertragung in drei Schritten eingegrenzt. Starre Fristenpläne („alle drei Jahre Küche und Bad") machen die gesamte Klausel unwirksam.[11] Wurde die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, sind die laufenden Schönheitsreparaturen nur wirksam übertragen, wenn der Mieter dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten hat; Quotenabgeltungsklauseln, die ihn beim Auszug anteilig an künftigen Renovierungskosten beteiligen, sind unwirksam.[2] Beides sind Maßstäbe der AGB-Kontrolle und gelten für Formularklauseln — also für den Normalfall des vorformulierten Mietvertrags; eine im Einzelnen ausgehandelte Individualvereinbarung über Schönheitsreparaturen ist dagegen nicht schon wegen der unrenovierten Übergabe unwirksam, sondern nur an den allgemeinen Grenzen der §§ 138, 242 BGB zu messen.[12] Und ist die Klausel unwirksam, kann der Mieter bei erheblicher Verschlechterung sogar verlangen, dass Sie eine unrenoviert übergebene Wohnung wieder herrichten — muss sich dann aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen.[13]

Für die Abnahme heißt das: Prüfen Sie vor dem Termin zwei Dinge. Erstens den Wortlaut der Klausel in Ihrem Mietvertrag, zweitens den Renovierungszustand im Einzugsprotokoll. Bei einer Formularklausel — dem Normalfall — schuldet der Mieter Schönheitsreparaturen nur, wenn die Klausel wirksam ist und die Wohnung renoviert übergeben wurde — oder der Mieter für den unrenovierten Zustand einen angemessenen Ausgleich erhalten hat — und tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Fehlt eine dieser drei Voraussetzungen, verlangen Sie nichts — die Forderung wäre nicht durchsetzbar und vergiftet die Kautionsabrechnung. Bei einer im Einzelnen ausgehandelten Individualvereinbarung entfällt die zweite Voraussetzung; dort kommt es auf ihren Wortlaut, den tatsächlichen Renovierungsbedarf und die allgemeinen Grenzen der §§ 138, 242 BGB an. Eine Ausnahme gilt für ausgefallene Farben: Wer eine neutral dekorierte Wohnung mit kräftig bunten Wänden zurückgibt, die viele Mietinteressenten abschrecken, muss die Kosten der Neutralisierung tragen — abzüglich „neu für alt".[14]

Schuldet der Mieter die Arbeiten und hat sie nicht ausgeführt, dürfen Sie nicht einfach selbst renovieren und die Rechnung von der Kaution abziehen. Schadensersatz statt der Leistung setzt voraus, dass Sie ihm erfolglos eine angemessene Frist gesetzt haben; entbehrlich ist die Frist insbesondere, wenn der Mieter die Arbeiten ernsthaft und endgültig verweigert (§ 281 Abs. 2 BGB).[15] Die Frist wirkt zudem erst, wenn die Schönheitsreparaturen fällig sind — in der Regel mit dem Mietende. Was Sie bei der Vorabnahme festhalten, ist deshalb eine Ankündigung und noch nicht automatisch die Frist nach § 281 BGB: Setzen Sie sie schriftlich, sobald die Pflicht fällig ist — in der Regel zum Vertragsende, spätestens dann. Gibt der Mieter die Schlüssel schon vorher zurück, wird die Pflicht dadurch nicht früher fällig; eine zu früh gesetzte Frist läuft ins Leere. Die Renovierungskosten verlangen Sie erst nach Ablauf der Frist. Wie die Klausel in einem neuen Vertrag wirksam formuliert wird, zeigt die Mietvertrag-Vorlage.

Rückbau von Einbauten und Ablösevereinbarung

Einbauküche, Laminat, Deckenlampen, Wandregale, die Markise auf dem Balkon: Was der Mieter für seine Mietzeit eingebaut hat, bleibt sein Eigentum — bei Einbauten eines Mieters wird regelmäßig ein nur vorübergehender Zweck vermutet, sie sind Scheinbestandteile und werden nicht Teil des Gebäudes.[16][17] Anders liegt es nur bei dem, was er auf Dauer und nicht bloß für die Mietzeit fest ins Gebäude eingefügt hat — ein neuer Estrich, neue Fenster, fest verlegte Leitungen: Das wird wesentlicher Bestandteil des Gebäudes und damit Eigentum des Grundstückseigentümers, also in der Regel Ihres; dann gibt es kein Wegnahmerecht abzulösen und keinen zerstörenden Ausbau zu dulden.[18] Seine Einrichtungen wegnehmen darf der Mieter — das ist sein Recht,[19] und der Mietvertrag kann es nur ausschließen, wenn er dafür einen angemessenen Ausgleich vorsieht.[20] Entfernen muss er sie, weil die Rückgabepflicht die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand meint, also ohne seine Ein- und Umbauten und mit wiederhergestelltem früheren Zustand — sofern Sie nicht auf den Rückbau verzichtet oder eine Übernahme vereinbart haben.[1] Dazu gehört, Anschlüsse fachgerecht zu verschließen und Bohrlöcher vom Rückbau zu schließen; Dübellöcher in üblichem Umfang aus der Wohnzeit selbst sind dagegen Abnutzung.[6]

Oft wollen Sie die Einbauküche behalten, weil sie die Wohnung besser vermietet. Der einfachste Weg ist eine Ablöse-Vereinbarung — schriftlich, mit Gegenstand, Preis (auch null Euro ist ein Preis), Zustand, Gewährleistungsausschluss und Übergang zum Rückgabetag. Sie ist aber nicht Ihre einzige Möglichkeit: Will der Mieter die Einrichtung mitnehmen, können Sie die Wegnahme abwenden, indem Sie ihm eine angemessene Entschädigung zahlen — es sei denn, er hat ein berechtigtes Interesse daran, sie selbst mitzunehmen, etwa weil er die Küche in der neuen Wohnung braucht.[20] Maßstab ist der Wert, den die Einrichtung im Zeitpunkt der Rückgabe noch hat, nicht ihr Neupreis. Erklären Sie die Abwendung rechtzeitig, am besten schriftlich bei der Vorabnahme — eine ausgebaute Küche holt kein Paragraf zurück —, und halten Sie auch hier Gegenstand, Betrag und Eigentumsübergang schriftlich fest. Ohne Ablöse und ohne Abwendung stehen Sie am Abnahmetag vor einer Küche, die nicht Ihnen gehört und die der Mieter ausbauen darf. Will ein Nachmieter übernehmen, regeln Sie das dreiseitig; eine Absprache nur zwischen altem und neuem Mieter bindet Sie nicht.

Zählerstände und Schlüssel ins Protokoll

Strom, Gas, Kalt- und Warmwasser, Wärmemengenzähler: Lesen Sie jeden Zähler mit Zählernummer ab und fotografieren Sie Stand und Nummer. Die Werte gehen in die zeitanteilige Betriebskostenabrechnung und an die Versorger; ein Stand ohne Nummer lässt sich in Mehrfamilienhäusern später oft nicht mehr zuordnen.

Alle Schlüssel gehören zur Rückgabe — auch nachgemachte, auch Chips und Fernbedienungen.[1] Zählen Sie gegen die Schlüsselliste vom Einzug und fragen Sie ausdrücklich nach Nachschlüsseln. Fehlt ein Schlüssel, schuldet der Mieter Ersatz, wenn er den Verlust zu vertreten hat — bei einem Schlüssel, den er schlicht nicht mehr findet, ist das die Regel; die Kosten einer neuen Schließanlage aber nur, wenn wegen konkreter Missbrauchsgefahr ein Austausch aus Sicherheitsgründen nötig ist und Sie ihn tatsächlich vornehmen — eine fiktive Abrechnung erkennt der BGH nicht an.[21] Wie Sie die Schlüsselübergabe im Protokoll festhalten, steht im Abschnitt Schlüsselübergabe protokollieren.

Was Sie nicht verlangen dürfen

  • Eine Endreinigung über „besenrein" hinaus, wenn der Vertrag nichts anderes wirksam regelt.[5]
  • Ersatz für Dübellöcher in üblichem Umfang, Laufspuren und andere Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch — anders bei Bohrlöchern in unüblicher Zahl, Größe oder Lage, etwa flächig durchbohrten Fliesen.[6]
  • Schönheitsreparaturen ohne wirksame Klausel oder — bei einer Formularklausel — bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne angemessenen Ausgleich, und keine Quotenabgeltung per Formularklausel; eine individuell ausgehandelte Renovierungsvereinbarung gilt nach ihrem Inhalt.[2]
  • Die Kosten einer Schließanlage, die Sie nicht austauschen.[21]
  • Renovierungskosten ohne vorherige Fristsetzung — entbehrlich ist die Frist insbesondere, wenn der Mieter die Arbeiten ernsthaft und endgültig verweigert (§ 281 Abs. 2 BGB). Für Beschädigungen gilt das nicht — dort ist keine Frist nötig.[15]

Abzüge von der Kaution und die Sechs-Monats-Frist

Die Kaution sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis — Schäden, Mietrückstände, eine spätere Betriebskosten-Nachforderung; sie ist kein Vorschuss auf alles, was Ihnen bei der Abnahme missfällt. Abziehen dürfen Sie, was Sie belegen können. Für Schäden ist das Übergabeprotokoll Ihr wichtigstes Beweismittel: Ein gemeinsam unterschriebenes Protokoll bindet beide Seiten an den festgehaltenen Zustand — was dort als mangelfrei steht, lässt sich später kaum noch als Schaden geltend machen. Einen verdeckten Schaden, der erst danach auffällt, können Sie mit anderen Beweismitteln belegen (Fotos, Zeugen, Rechnung), zeigen Sie ihn dem Mieter aber sofort schriftlich an. Mietrückstände und Betriebskosten-Nachforderungen brauchen kein Protokoll, sondern Kontoauszug und Abrechnung; bei Schönheitsreparaturen belegen Sie die gesetzte und verstrichene Frist. Für die Abrechnung steht Ihnen eine angemessene Prüffrist zu; eine feste gesetzliche Tagesfrist gibt es nicht.

Die Uhr läuft trotzdem: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren sechs Monate nach dem Tag, an dem er die Wohnung zurückerhält.[3] Verjährung heißt nicht, dass die Forderung erlischt — der Mieter darf die Zahlung aber verweigern, sobald er sich darauf beruft.[22] Ein Schreiben „Ich mache Schadensersatz geltend" hält die Frist nicht an. Gehemmt wird sie in der Praxis vor allem durch Verhandlungen über den Anspruch[23] oder durch gerichtliche Schritte, etwa einen Mahnbescheid oder eine Klage;[24] ein Anerkenntnis des Mieters lässt sie neu beginnen.[25] Eine wichtige Ausnahme gilt für die Barkaution: Gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters dürfen Sie auch mit einer bereits verjährten Schadensersatzforderung aufrechnen — der Bundesgerichtshof hat das 2024 klargestellt.[4] Was über die Kaution hinausgeht, müssen Sie dagegen innerhalb der sechs Monate gerichtlich verfolgen oder die Frist durch Verhandlungen hemmen. Tragen Sie den Rückgabetag in den Kalender und setzen Sie sich eine Erinnerung nach vier Monaten. Wer die Abrechnung „irgendwann nach der Neuvermietung" machen will, hat alles, was die Kaution übersteigt, häufig schon verloren, bevor er es fordert.

Häufige Fragen

Welche Pflichten hat der Mieter bei Auszug? Er muss die Wohnung zum Vertragsende zurückgeben: vollständig geräumt, besenrein, mit allen Schlüsseln und ohne seine Einbauten — es sei denn, Sie haben eine Übernahme (Ablöse) vereinbart, auf den Rückbau verzichtet oder die Wegnahme gegen Entschädigung abgewendet (§ 552 Abs. 1 BGB). Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, muss er ersetzen, soweit er sie zu vertreten hat (§ 280 Abs. 1 BGB) — ein Baumangel oder Materialermüdung bleibt Ihre Sache. Schönheitsreparaturen schuldet er bei einer Formularklausel nur bei wirksamer Klausel und renoviert übernommener Wohnung (oder angemessenem Ausgleich für den unrenovierten Zustand), bei einer Individualvereinbarung nach deren Inhalt; eine Endreinigung, neue Tapeten oder das Schließen üblicher Dübellöcher nicht.

Ist eine Vorabnahme Pflicht? Nein, weder für Sie noch für den Mieter. Sie ist eine Empfehlung: Zwei bis drei Wochen vor dem Auszug bleibt Zeit, offene Punkte zu erledigen, statt sie bei der Rückgabe zu bestreiten. Formulieren Sie das Ergebnis als Zwischenstand, nicht als Freigabe.

Muss der Mieter die Wohnung streichen? Bei einer Formularklausel — dem Normalfall — nur wenn drei Dinge zusammenkommen: eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, eine bei Einzug renovierte Wohnung (oder ein angemessener Ausgleich für den unrenovierten Zustand) und tatsächlicher Renovierungsbedarf. Starre Fristen oder eine unrenoviert übergebene Wohnung ohne Ausgleich machen eine solche Formularklausel unwirksam — dann streichen Sie. Bei einer im Einzelnen ausgehandelten Individualvereinbarung gilt die zweite Voraussetzung nicht; dort kommt es auf ihren Wortlaut und den tatsächlichen Renovierungsbedarf an. Eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel lässt eine im Übrigen wirksame Renovierungspflicht dagegen bestehen; es entfällt nur der anteilige Kostenausgleich bei Auszug. Gibt der Mieter eine neutral übernommene Wohnung mit kräftig bunten Wänden zurück, können Sie ihn zwar nicht zum Streichen zwingen, er schuldet aber Schadensersatz: die Kosten der Neutralisierung, abzüglich „neu für alt".[14]

Was, wenn der Mieter nicht zur Abnahme kommt? Ein Zeuge gibt Ihnen kein Recht, die Wohnung zu betreten. Hat der Mieter die Wohnung bereits geräumt und die Schlüssel zurückgegeben — oder Ihnen das Betreten ausdrücklich erlaubt —, gehen Sie mit einem neutralen Zeugen durch, füllen das Protokoll einseitig aus, vermerken „nicht erschienen", fotografieren und senden Protokoll und Fotos noch am selben Tag an den Mieter. Entscheidend ist der Besitz, nicht der letzte Schlüssel: Haben Sie die geräumte Wohnung bereits übernommen, hindert Sie ein fehlender Zweitschlüssel nicht an der Begehung. Hat der Mieter die Wohnung dagegen noch nicht geräumt oder Ihnen den Besitz nicht verschafft (Sachen in der Wohnung, Übergabe verweigert), dokumentieren Sie nur den versäumten Termin (Uhrzeit, Wartezeit, Zeuge) und bieten schriftlich einen neuen an. Wie das im Formular aussieht, zeigt die Seite zum Wohnungsübergabeprotokoll.

Wie lange kann ich Schäden geltend machen? Sechs Monate ab dem Tag, an dem Sie die Wohnung zurückerhalten haben. Danach erlischt die Forderung nicht, aber der Mieter darf die Zahlung verweigern, wenn er sich auf die Verjährung beruft — auch bei unstreitigem Schaden. Ein Schreiben allein hemmt die Frist nicht; Verhandlungen, Mahnbescheid oder Klage tun es. Gegen die Barkaution dürfen Sie auch nach den sechs Monaten noch aufrechnen.

Darf ich die Kaution einbehalten, bis alles erledigt ist? Sie dürfen den Teil zurückhalten, der Ihre belegten Forderungen deckt, und für eine noch offene Betriebskostenabrechnung einen angemessenen Anteil — aber nur, wenn eine Nachforderung realistisch zu erwarten ist, nicht pauschal.[26] Die restliche Kaution ist nach einer angemessenen Prüffrist mit Zinsen auszuzahlen.[27]

Quellen und Rechtsstand

Letzte Prüfung: 9. September 2026.

Primärquellen: die oben verlinkten Normen des BGB und der II. Berechnungsverordnung sowie die genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs. Letzte Prüfung: 9. September 2026. Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage aus Vermietersicht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

Über den Autor

Nicolai Schmid, Gründer von Nunc MietProfi. Hat selbst mehrere Wohnungen privat vermietet und mit Nunc MietProfi Dutzende Vermietungen begleitet — von der ersten Anzeige bis zur Vertragsunterschrift. Mehr über den Autor

Dieser Beitrag gibt Erfahrungen und allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Mietrecht und Steuern wenden Sie sich bitte an eine Anwältin, einen Anwalt oder eine Steuerberatung.