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Besichtigungsrecht des Vermieters: Wann Sie die vermietete Wohnung besichtigen dürfen

Nicolai Schmid·Gründer von Nunc MietProfi·Aktualisiert am
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Inhalt

  1. 1.Rechtsgrundlage: keine gesetzliche Norm, sondern eine Nebenpflicht
  2. 2.Anerkannte Anlässe — und was keiner ist
  3. 3.Ankündigung und Frist: was Gerichte erwarten
  4. 4.Häufigkeit und Dauer bei Nachmieter- und Verkaufsbesichtigungen
  5. 5.Nachmieter-Besichtigungen in der Kündigungsfrist
  6. 6.Wenn der Mieter die Besichtigung verweigert
  7. 7.Häufige Fragen
  8. 8.Quellen und Rechtsstand
  9. 9.Weiterlesen

Kurz zusammengefasst: Ein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es nicht. Während der Mietzeit steht die Wohnung dem Mieter allein zu; Zutritt müssen Sie für jeden Termin aus einem konkreten sachlichen Anlass herleiten und rechtzeitig ankündigen. Anerkannte Anlässe sind die Nachmietersuche, sobald das Ende des Mietverhältnisses feststeht, ein Verkauf, gemeldete Mängel, angekündigte Modernisierungen und der konkrete Verdacht auf vertragswidrigen Gebrauch. Routinekontrollen sind ausgeschlossen — auch wenn der Formularmietvertrag sie vorsieht. Verweigert der Mieter einen berechtigten Termin, ist der Regelweg die Abmahnung und dann die Duldungsklage; eine Kündigung trägt regelmäßig erst, wenn er auch nach der Abmahnung weitere zumutbare Termine verweigert (BGH VIII ZR 221/09). Ein zurückbehaltener Zweitschlüssel ersetzt die Zustimmung nie — weder für eine Besichtigung noch für Interessententermine; ohne Zustimmung betreten Sie die Wohnung allein bei Gefahr im Verzug, etwa bei einem Rohrbruch, und dann zur Gefahrenabwehr, nicht zur Besichtigung.

„Darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?“ fragen Mieter und Vermieter gleichermaßen — die ehrliche Antwort: nur mit Grund, nur nach Ankündigung, nur in zumutbarem Umfang. Dieser Beitrag richtet sich an Vermieter und gibt die Rechtslage so wieder, wie Gerichte sie anwenden. Es geht um bestehende Mietverhältnisse; Interessententermine in einer leeren Wohnung behandelt der Ratgeber Besichtigungstermine organisieren, den Gesamtablauf einer Neuvermietung der Leitfaden Wohnung privat vermieten.

Rechtsgrundlage: keine gesetzliche Norm, sondern eine Nebenpflicht

Das BGB kennt keinen Paragrafen „Besichtigungsrecht“. Mit der Übergabe überlassen Sie dem Mieter den Gebrauch der Wohnung;[1] er übt ab diesem Tag das Hausrecht aus und entscheidet, wer die Wohnung betritt — auch gegenüber Ihnen; Art. 13 GG schützt sie.[2] Ihr Zutrittsrecht ist deshalb kein Eigentümerrecht, sondern eine Nebenpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag (§§ 241 Abs. 2, 242 BGB): Der Mieter gewährt Ihnen bei einem konkreten Anlass Zutritt; Sie benennen den Anlass, kündigen den Termin an und schonen seine Privatsphäre.[3][4]

Der Bundesgerichtshof hat das mit Urteil vom 4. Juni 2014 (VIII ZR 289/13) entschieden und die Pflicht aus § 242 BGB hergeleitet: Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter nach Vorankündigung Zutritt zu gewähren, besteht „nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann“. Ein periodisches Recht, etwa alle ein bis zwei Jahre ohne Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, hat der Senat verneint. Und eine Formularklausel, die dem Vermieter das Betreten „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ allgemein erlaubt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.[5][6] Individuell ausgehandelte Klauseln hat der BGH damit nicht beurteilt. Wenn Sie eine wollen, formulieren Sie sie entlang der anerkannten Anlässe und mit Ankündigungspflicht — und behandeln Sie sie in der Praxis nicht als Ersatz für Anlass und Ankündigung.

Eine Formularklausel zur anlasslosen Besichtigung schafft also kein Recht, sondern ein Risiko. Im BGH-Fall hatte die Vermieterin einen Rauchwarnmelder-Termin genutzt, um gegen den Willen des Mieters weitere Räume zu betreten; ihre Kündigung nach dem Rauswurf war unwirksam, und sie musste dem Mieter die Anwaltskosten ersetzen — eine schuldhaft unbegründete Kündigung ist selbst eine Pflichtverletzung, und eine vom Vermieter provozierte Pflichtverletzung trägt keine Kündigung.[7]

Anerkannte Anlässe — und was keiner ist

AnlassGrundlageWorauf es ankommt
Neuvermietung, wenn das Ende feststehtNebenpflicht aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB; in Rechtsprechung und Mieterberatung anerkannt[8]Erst, wenn das Ende feststeht — und das tut es nur durch eine wirksame Kündigung, die der anderen Seite zugegangen ist: schriftlich nach § 568 Abs. 1 BGB,[9] Ihre eigene zudem auf einer gesetzlichen Grundlage — sei es ordentlich mit einem berechtigten Interesse nach § 573 BGB, sei es außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund nach §§ 543, 569 BGB, etwa wegen Zahlungsverzugs;[10][11][12] durch einen wirksamen Aufhebungsvertrag; oder durch den Ablauf eines wirksam befristeten Mietvertrags nach § 575 BGB, der mit der vereinbarten Zeit ohne Kündigung endet — beim Zeitmietvertrag aber erst, wenn das vereinbarte Ende absehbar nahe ist (in der Praxis die letzten Monate der Laufzeit); ein Ende in Jahren rechtfertigt noch keine Nachmieterbesichtigungen.[13] Eine mündlich oder per einfacher E-Mail „ausgesprochene“ Kündigung fixiert das Ende nicht, ebenso wenig eine Vermieterkündigung ohne tragfähigen gesetzlichen Grund. Keine „vorsorglichen“ Interessententermine.
Verkauf der WohnungInstanzrechtsprechung: Besichtigung mit Kaufinteressenten (LG Frankfurt am Main 2002, zitiert nach Info 164);[8] Erwerber, der die Wohnung vor dem Kauf nie sehen durfte (so AG München 2021)[14]Kaufinteressenten und Makler kommen als Ihre Begleitung oder mit Ihrer Vollmacht. Der Erwerb allein schafft kein Besichtigungsrecht: Der Käufer wird erst mit Grundbucheintragung Vermieter und braucht dann wie Sie einen konkreten Grund.
Mängel, Schäden, Instandhaltung§ 555a BGB: Erhaltungsmaßnahmen sind zu dulden und rechtzeitig anzukündigen[15]Umfasst die Besichtigung zur Feststellung des Mangels, Handwerker und Sachverständige. Der Mieter hat ein eigenes Interesse: Bleibt ein Mangel offen, mindert er weiter. Verhindert er die Beseitigung aber unberechtigt, also ohne legitimen Grund wie eine zu kurze Ankündigung oder einen unzumutbaren Termin, kann er sich nach § 242 BGB nicht mehr auf die Minderung berufen (BGH VIII ZR 96/09; bestätigt in VIII ZR 12/18 Rn. 23) — allerdings nicht schon vom Tag der Verweigerung an, sondern erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Beseitigung ohne seine Verhinderung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge abgeschlossen gewesen wäre; bis zu diesem hypothetischen Fertigstellungstermin bleibt die Miete gemindert, denn Sie sollen so stehen, als hätten Sie repariert, nicht besser (BGH XII ZR 65/14 Rn. 15, 19 — zur Gewerberaummiete, mit demselben Maßstab aus §§ 536, 242 BGB). Ab diesem Zeitpunkt schuldet er die ungeminderte Miete, und zwar auch dann noch, wenn er den Zutritt später doch ermöglicht: für die angemessene Zeit, die Sie für Organisation und Durchführung der Beseitigung brauchen — diese Verzögerung geht auf seine frühere Verhinderung zurück; erst eine darüber hinausgehende, von Ihnen zu verantwortende Verzögerung lässt die Minderung wieder aufleben.[16][17][18]
Modernisierung§ 555c BGB: Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Textform; Duldung nach § 555d BGB[19][20]Die Ankündigung nennt Art, Umfang, Beginn und Dauer sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten; den Betrag der erwarteten Mieterhöhung nur, wenn Sie eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangen wollen (§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB).[21] Auf den Härteeinwand soll sie hinweisen. Ausnahme: Maßnahmen, die die Wohnung nur unerheblich beeinträchtigen und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, brauchen keine förmliche Ankündigung (§ 555c Abs. 4 BGB) — dort genügt die gewöhnliche Terminabsprache. Die Dreimonatsfrist gilt für den Baubeginn — der vorbereitende Termin mit Planern ist eine gewöhnliche Besichtigung mit konkretem Anlass und üblicher Ankündigung.
Konkreter Verdacht auf vertragswidrigen GebrauchKein eigenes Zutrittsrecht: § 541 BGB gibt nur die Unterlassungsklage nach Abmahnung, § 543 BGB die Kündigung;[22][11] der Zutritt selbst folgt der BGH-Formel: Nebenpflicht aus § 242 BGB bei konkretem sachlichem Grund[5]; in der Mieterberatung als Anlass anerkannt („begründeter Verdacht“, Info 164)[8]Nur bei konkreten, belegbaren Anhaltspunkten — wiederholte Beschwerden aus dem Haus, fremde Namen am Klingelschild, Hinweise auf unerlaubte Untervermietung — und nur, um die Tatsachen festzustellen, die Sie für Abmahnung, Unterlassungsklage oder Kündigung brauchen. Ein Anspruch ohne Abwägung ist das nicht: Die Gerichte prüfen im Einzelfall nach § 242 BGB, ob der Verdacht den Eingriff in die Wohnung trägt. Das LG München I hat einen Zutritt verneint, der auf einer einzigen, unbestätigten Nachbarbeschwerde beruhte, und die darauf gestützte Kündigung verworfen — je geringfügiger der Anlass, desto weniger wiegt die Verweigerung.[23] Ein Bauchgefühl ist kein Anlass, eine einzelne Beschwerde meist auch nicht.
Ablesung, Wartung, Gefahr im VerzugBewirtschaftung im Sinne der BGH-Formel; bei Rohrbruch, Brand oder Gasgeruch sofortiger Zutritt, im Zweifel mit Polizei oder Feuerwehr[24]Ablesetermine kündigt meist der Dienstleister per Aushang an. Auf die Ankündigung verzichten dürfen Sie nach § 555a Abs. 2 BGB bei Erhaltungsmaßnahmen nur dann, wenn sie die Wohnung unerheblich berühren oder ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist.[15] Das betrifft die Ankündigung, nicht den Zutritt: Ohne Zustimmung des Mieters betreten Sie die Wohnung allein bei Gefahr im Verzug — und das rechtfertigt Gefahrenabwehr, keine Besichtigung.

Kein Anlass sind die „Kontrolle“, ob ordentlich gewohnt wird, Exposé-Fotos der eingerichteten Wohnung ohne Zustimmung des Mieters oder schlichte Neugier. Der Anlass begrenzt auch Umfang und Teilnehmer: Ein Mangel im Bad rechtfertigt den Blick ins Bad, nicht den Rundgang durch die Schlafzimmer; mit dürfen nur die für den Zweck erforderlichen Personen. Verwalter und Makler handeln mit Ihrer Vollmacht, die der Mieter sich vorlegen lassen darf.[8]

Ankündigung und Frist: was Gerichte erwarten

Eine gesetzliche Ankündigungsfrist für Besichtigungen gibt es nicht — nur für Modernisierungen (drei Monate vor Baubeginn; nicht bei nur unerheblichen Maßnahmen mit unerheblicher Mieterhöhung, § 555c Abs. 4 BGB) und, ohne Zahl, für Erhaltungsmaßnahmen („rechtzeitig“, § 555a Abs. 2 BGB).[15] Der Rest ist Instanzrechtsprechung und Beratungspraxis: Für Verkaufsbesichtigungen hat das LG Frankfurt am Main drei Tage genügen lassen; der Berliner Mieterverein nennt drei Tage schriftlich als Mindestmaß und lässt kürzere Fristen nur für dringende Reparaturen gelten, die Berliner MieterGemeinschaft ein bis zwei Tage, bei berufstätigen Mietern drei bis vier Tage.[8][24] Unsere Empfehlung: mindestens drei Werktage, bei berufstätigen Mietern eine Woche — jeweils mit Ausweichterminen.

Die Form ist frei; wählen Sie Textform (§ 126b BGB), damit der Inhalt feststeht.[25] Den Zugang beweisen eine gewöhnliche E-Mail oder ein einfacher Brief allerdings nicht: Bitten Sie um eine kurze Bestätigung, übergeben Sie das Schreiben persönlich oder werfen Sie es mit einem Zeugen ein. Wählen Sie ein Einwurf-Einschreiben, genügt der Einlieferungsbeleg allein nicht — er belegt nur die Absendung —, und auch der online abgefragte Sendungsstatus ersetzt den Nachweis nicht. Den Anscheinsbeweis für den Zugang erkennt der BGH nur an, wenn Sie den Einlieferungsbeleg zusammen mit der Reproduktion des Auslieferungsbelegs vorlegen, auf dem der Zusteller den Einwurf mit Unterschrift und Datum bestätigt hat (BGH II ZR 299/15 Rn. 33; V ZR 203/22 Rn. 8).[26][27] Das Bundesarbeitsgericht hat 2025 einer Kündigung den Zugang abgesprochen, weil die Absenderin nur Einlieferungsbeleg und Sendungsstatus vorlegen konnte und die Reproduktion des Auslieferungsbelegs nach Ablauf der Speicherfrist der Post nicht mehr erhielt (BAG 2 AZR 68/24 Rn. 18–21).[28] Fordern Sie die Reproduktion deshalb zeitnah bei der Deutschen Post an — sie wird nur befristet gespeichert, im BAG-Fall nach Angaben der Absenderin 15 Monate — und legen Sie sie mit dem Einlieferungsbeleg zur Ankündigung in die Akte. Eine vollständige Ankündigung nennt den Anlass („Besichtigung mit zwei Mietinteressenten für die Neuvermietung ab 1. Dezember“), Datum, Uhrzeit und Dauer, die Teilnehmer mit Name und Funktion, die Räume und zwei Ausweichtermine mit der Bitte um Bestätigung.

Zumutbar sind Werktage zwischen spätem Vormittag und frühem Abend; für Verkaufsbesichtigungen hat das LG Frankfurt am Main werktags 19 bis 20 Uhr festgelegt.[8] Sonn- und Feiertage sowie späte Abende nur mit Zustimmung. Krankheit, Urlaub oder ein wichtiger Termin des Mieters sind Gründe zu verschieben, nicht durchzusetzen.

Was in die Ankündigung gehört

Die Ankündigung ist in Textform (E-Mail genügt) sinnvoll und nennt

  • den Anlass — Nachmieter-, Verkaufs- oder Mängelbesichtigung, bei einem Mangel auch den Raum, um den es geht;
  • Datum, Zeitfenster und voraussichtliche Dauer — realistisch, nicht offen;
  • die Teilnehmer — Sie selbst und wer mitkommt (Interessenten, Handwerker, Makler, Hausverwaltung);
  • die Räume, die betreten werden sollen — bei einer Mängelbesichtigung nur die betroffenen;
  • zwei Alternativtermine und die Bitte um kurze Bestätigung bis zu einem genannten Datum;
  • Ihre Kontaktdaten für Rückfragen.

Was nicht hineingehört: Drohungen mit Kündigung oder Schadensersatz, Vorwürfe, und jede Formulierung, die den Zutritt als bereits vereinbart darstellt, wenn er es nicht ist.

Häufigkeit und Dauer bei Nachmieter- und Verkaufsbesichtigungen

Auch hier gibt es keine gesetzliche Zahl. Wir stützen uns auf zwei Landgerichtsurteile — ihre Volltexte sind nicht frei zugänglich, wir zitieren nach Info 164: Das LG Frankfurt am Main hat dem verkaufenden Eigentümer Besichtigungen mit Kaufinteressenten dreimal monatlich, werktags zwischen 19 und 20 Uhr, nach drei Tagen Ankündigung und mit höchstens 45 Minuten je Termin zugesprochen. Das LG Kiel hat einen Mieter nicht als vertragswidrig angesehen, der Verkaufsbesichtigungen nur einmal wöchentlich zuließ.[8]

Nachmieter-Besichtigungen in der Kündigungsfrist

Kündigt der Mieter, bleiben Ihnen in der Regel drei Monate: Seine Kündigung muss Ihnen als Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen; das Mietverhältnis endet dann mit der ordentlichen Frist des § 573c Abs. 1 BGB zum Ablauf des übernächsten Monats.[29] Den gesamten Ablauf von der Kündigungsbestätigung bis zur Übergabe ordnet der Beitrag Mieter hat gekündigt: Ablauf bis zur Neuvermietung; hier geht es um den Besichtigungsteil.

Der häufigste Fehler: früh inserieren, sechzig Anfragen sammeln und allen die bewohnte Wohnung zeigen wollen — der Mieter stellt sich quer, zu Recht. Die bessere Reihenfolge:

  1. Feste Fenster in der Kündigungsbestätigung vorschlagen. Ein bis zwei Zeitfenster pro Woche von ein bis zwei Stunden an Tagen, die der Mieter wählt; darin Einzeltermine von 15 bis 20 Minuten, höchstens drei bis vier fremde Personen gleichzeitig, der Mieter anwesend oder ausdrücklich einverstanden, keine Fotos ohne seine Zustimmung, kein Schlüssel für Sie, den Makler oder Interessenten. Wer früh fragt, bekommt mehr Kooperation als der, der später Rechte zitiert.
  2. Am Schreibtisch filtern. Inserat sechs bis acht Wochen vor dem Auszug, Anfragen prüfen, eine Mieterselbstauskunft nur in der dafür vorgesehenen Stufe anfordern. Drei bis fünf Finalisten sehen die Wohnung, nicht sechzig Interessenten.
  3. Termine bündeln. Alle Einzeltermine in die vereinbarten Fenster legen, den Mieter mit Namen und Uhrzeiten informieren, am Vortag bestätigen lassen. Den Ablauf der Einzeltermine zeigt Besichtigungstermine organisieren.

Wenn der Mieter die Besichtigung verweigert

Bevor Sie eskalieren, prüfen Sie Ihre eigene Position — die Gerichte tun es auch: Anlass benannt? Rechtzeitig angekündigt — und lässt sich das belegen? Die Ankündigung ist formfrei; Textform mit bestätigtem Zugang ist keine Voraussetzung, sondern Ihr Beweis dafür, dass sie rechtzeitig war. Zeit, Häufigkeit und Teilnehmer zumutbar? Ist der Mieter krank oder kurz abwesend (Urlaub, Dienstreise), schulden Sie einen Ausweichtermin, er für diesen Termin keine Duldung. Bei längerer Abwesenheit ist eine gesetzliche Regel nicht vorhanden; nach der allgemeinen Rücksichtnahmepflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) wird im Einzelfall abgewogen, ob er den Zutritt über eine bevollmächtigte Person oder einen Schlüsselverwahrer ermöglichen muss — je dringender der Anlass und je länger die Abwesenheit, desto eher spricht die Abwägung dafür; eine feste Grenze gibt es nicht.[3] Ist Ihre Position sauber, gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

  1. Erneut ankündigen, mit Alternativen. Zweiter Termin, zwei Ausweichtermine, Textform, Hinweis auf die Pflicht aus dem Mietvertrag. Jede Absage des Mieters mit Datum und Begründung dokumentieren.
  2. Abmahnen. Die Abmahnung benennt den verweigerten Termin und den Anlass, setzt einen neuen Termin und warnt vor der Kündigung bei weiterer Verweigerung. Für die fristlose Kündigung nach § 543 BGB genügt nach Abs. 3 S. 1 alternativ auch der erfolglose Ablauf einer angemessenen, zur Abhilfe gesetzten Frist; beides entfällt nach Abs. 3 S. 2 nur, wenn Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.[11] Bei einer Zutrittsverweigerung tragen diese Ausnahmen praktisch nie; die Abmahnung mit neuem Terminangebot ist der sichere Weg, weil sie Frist, Warnung und Dokumentation in einem Schreiben vereint. Die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt nach dem BGH keine Abmahnung voraus (BGH VIII ZR 145/07).[30][10] Die erste, einzelne Absage macht die Abmahnung aber nicht rückwirkend schwerer. Ihre Bedeutung liegt im nächsten Schritt: Verweigert der Mieter nach der Abmahnung einen weiteren konkret benannten, zumutbaren Termin, erhält die Pflichtverletzung erst dadurch das Gewicht, das § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB („schuldhaft nicht unerheblich“) und § 543 Abs. 1 BGB (Fortsetzung nicht zumutbar) verlangen. Zwingend ist diese weitere Verweigerung nicht — die Ausnahmen des § 543 Abs. 3 S. 2 BGB bleiben, und die ordentliche Kündigung verlangt nach dem BGH ohnehin keine Abmahnung —, aber sie ist der Regelweg und der sicherste Nachweis der nötigen Schwere: Ohne sie hängt jede Kündigung an der Einzelfallabwägung, die bei einer einzelnen Zutrittsverweigerung regelmäßig gegen den Vermieter ausgeht.
  3. Auf Duldung klagen. Der sichere Weg: Klage aus § 241 Abs. 2 BGB auf Duldung der konkret bezeichneten Besichtigung; das Urteil wird bei weiterer Verweigerung mit Ordnungsgeld nach § 890 ZPO durchgesetzt.[31] Wer ein rechtskräftiges Duldungsurteil missachtet, liefert einen Kündigungsgrund, der in der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB schwer wiegt.
  4. Kündigen — nur im Ausnahmefall. Der BGH hat mit Beschluss vom 5. Oktober 2010 (VIII ZR 221/09) klargestellt, dass die Zutrittsverweigerung ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 BGB sein kann und der Vermieter nicht auf die Duldungsklage beschränkt ist; in die Abwägung fließt aber ein, ob ihm die Klage zumutbar gewesen wäre.[32] Die beiden Münchner Urteile, die fristlose Kündigungen bestätigt haben (AG München 2020 und 2021, Sachverhalte in den Quellen), betrafen beharrliche Verweigerer nach Abmahnung; das Urteil von 2020 verlangt keine vorherige Duldungsklage, hält aber zugleich fest, dass die Verweigerung „grundsätzlich“ keinen so schweren Verstoß darstellt, dass sie eine Kündigung trägt.[33][14] Wenn überhaupt, kündigen Sie fristlos und hilfsweise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB — und im Regelfall erst, wenn der Mieter nach der Abmahnung einen weiteren zumutbaren Termin verweigert hat, mit Abmahnung und dokumentierten Terminangeboten in der Akte.[10]

Was Sie nie tun: die Wohnung mit dem Zweitschlüssel betreten oder Interessenten hineinlassen, während der Mieter nicht da ist und dem Termin nicht ausdrücklich zugestimmt hat — verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB und Hausfriedensbruch nach § 123 StGB[34][35]. Der Mieter kann dagegen Beseitigung und Unterlassung verlangen (§ 862 BGB) und Schadensersatz fordern;[36][7] und in jedem Streit um dieselbe Besichtigung — Duldungsklage, Kündigung, Räumungsprozess — wiegt Ihre eigene Pflichtverletzung schwer gegen Sie: Im BGH-Fall trug die vom Vermieter selbst provozierte Pflichtverletzung des Mieters keine Kündigung.[5] Einen Schlüssel behalten Sie nur mit Erlaubnis des Mieters und nutzen ihn ohne seine Zustimmung nur bei Gefahr im Verzug, dann besser mit Polizei oder Feuerwehr.

Häufige Fragen

Wie oft darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?

So oft, wie der konkrete Anlass es erfordert — ohne Anlass gar nicht; der BGH hat auch eine Kontrolle „alle ein bis zwei Jahre“ verneint.[5] Für Verkaufsbesichtigungen hat das LG Frankfurt am Main dem Vermieter dreimal monatlich mit höchstens 45 Minuten je Termin zugesprochen; das LG Kiel hat einen Mieter, der nur einmal wöchentlich öffnete, nicht als vertragswidrig angesehen. Mehr als etwa ein Termin pro Woche ist also nicht sicher durchsetzbar.

Wie lange vorher muss der Vermieter eine Besichtigung ankündigen?

Eine Frist in Tagen nennt das Gesetz nirgends. Geregelt ist die Ankündigung nur für Modernisierungen (drei Monate vor Baubeginn in Textform, § 555c Abs. 1 BGB; unerhebliche Maßnahmen mit unerheblicher Mieterhöhung sind nach § 555c Abs. 4 BGB ausgenommen)[19] und für Erhaltungsmaßnahmen, die nach § 555a Abs. 2 BGB „rechtzeitig“ anzukündigen sind — entbehrlich nur, wenn die Maßnahme die Wohnung unerheblich berührt oder sofort durchgeführt werden muss.[15] Für Verkaufsbesichtigungen hat das LG Frankfurt am Main drei Tage genügen lassen, Mietervereine nennen ein bis vier Tage; unsere Empfehlung sind drei Werktage, bei Berufstätigen eine Woche, immer mit Ausweichterminen.

Darf der Mieter Besichtigungstermine ablehnen?

Einzelne Termine ja — wenn sie unangekündigt, zur Unzeit, zu häufig oder mit zu vielen Personen geplant sind oder er verhindert ist; dann muss er Ausweichtermine ermöglichen. Die Besichtigung insgesamt zu verweigern, obwohl Anlass und Ankündigung in Ordnung sind, verletzt seine Nebenpflicht und kann nach Abmahnung zur Duldungsklage und im Ausnahmefall zur Kündigung führen.

Darf der Vermieter die Wohnung ohne den Mieter betreten?

Nein — außer bei Gefahr im Verzug oder mit ausdrücklicher Zustimmung für den konkreten Termin. Ein zurückbehaltener Zweitschlüssel gibt kein Zutrittsrecht; sein Gebrauch gegen den Willen des Mieters ist verbotene Eigenmacht und Hausfriedensbruch.

Quellen und Rechtsstand

Letzte Prüfung: 11. September 2026. Zu Ankündigungsfrist, Häufigkeit und Dauer gibt es keine gesetzliche Regelung; die genannten Größen stammen aus Entscheidungen einzelner Land- und Amtsgerichte und binden andere Gerichte nicht.

Primärquellen: die oben verlinkten Normen (§§ 241, 242, 535, 543, 555a, 555c, 569, 858, 862 BGB, § 123 StGB, § 890 ZPO) und Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (zum Zugangsnachweis auch des Bundesarbeitsgerichts), ergänzt um die genannte Instanzrechtsprechung. Letzte Prüfung: 11. September 2026. Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage aus Vermietersicht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

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Über den Autor

Nicolai Schmid, Gründer von Nunc MietProfi. Hat selbst mehrere Wohnungen privat vermietet und mit Nunc MietProfi Dutzende Vermietungen begleitet — von der ersten Anzeige bis zur Vertragsunterschrift. Mehr über den Autor

Dieser Beitrag gibt Erfahrungen und allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Mietrecht und Steuern wenden Sie sich bitte an eine Anwältin, einen Anwalt oder eine Steuerberatung.