Fragen bei der Wohnungsbesichtigung: Was Vermieter fragen dürfen

Kurz zusammengefasst: Bei der Terminvereinbarung und frühen Besichtigung geht es um Zugang, Ablauf und die Wohnung — nicht um eine vollständige finanzielle oder private Prüfung. Stellen Sie allen Personen dieselben wohnungsbezogenen Fragen, laden Sie zum eigenen Fragen ein und notieren Sie nur notwendige Fakten. Einkommensnachweise und detaillierte Zahlungsfähigkeitsprüfung gehören erst in eine spätere Auswahlstufe.

Eine Wohnungsbesichtigung ist kein Bewerbungsgespräch über das gesamte Privatleben. Ihr Zweck ist zunächst, dass Interessenten die Wohnung prüfen können und beide Seiten klären, ob die veröffentlichten Rahmenbedingungen grundsätzlich passen. Die Datenschutzkonferenz ordnet diese Phase als frühe Stufe der Wohnungsbewerbung ein.^[1]

Ein Gesprächsleitfaden für 15 bis 20 Minuten

Nutzen Sie bei jedem Termin denselben Ablauf:

1. Begrüßung und Ablauf (1 Minute): Kurz erklären, welche Räume gezeigt werden und wann Fragen Platz haben.
2. Rundgang (5–8 Minuten): Zustand, Ausstattung, Nebenräume und bekannte Besonderheiten wahrheitsgemäß erläutern.
3. Fragen des Interessenten (5 Minuten): Die andere Seite zuerst fragen lassen. Antworten, die Sie nicht sicher wissen, später schriftlich nachreichen.
4. Veröffentlichte Eckdaten bestätigen (2–3 Minuten): Mietbeginn, Miethöhe, enthaltene Flächen und vorgesehene Nutzung noch einmal nennen.
5. Weiteren Prozess erklären (2 Minuten): Frist für eine Interessensbekundung, nächste Auswahlstufe und ungefährer Entscheidungstermin.

Dieser Ablauf macht Termine vergleichbar, ohne Menschen anhand spontaner Sympathie oder privater Details auszuforschen.

Fragen, die in der frühen Besichtigungsphase passen

Stellen Sie offene, prozessbezogene Fragen:

• „Welche Fragen haben Sie zur Wohnung oder zum Gebäude?“
• „Sind die im Inserat genannten Eckdaten für Sie grundsätzlich passend?“
• „Ist der genannte Mietbeginn für Sie grundsätzlich möglich?“
• „Möchten Sie nach der Besichtigung am weiteren Verfahren teilnehmen?“
• „Über welchen angegebenen Kontaktweg sollen wir Ihnen die nächsten Schritte senden?“
• „Benötigen Sie für den Zugang zur Besichtigung eine organisatorische Unterstützung?“ — nur freiwillig und ohne nach einer Diagnose zu fragen.

Wenn eine Nutzungseigenschaft für die konkrete Wohnung objektiv erforderlich und im Inserat transparent beschrieben ist, können Sie diese sachlich bestätigen lassen. Sammeln Sie dabei nicht vorsorglich Details, die erst später oder gar nicht benötigt werden.

Was Sie nicht bei der Besichtigung abfragen sollten

In der frühen Phase sind insbesondere umfangreiche finanzielle Nachweise verfrüht. Vermeiden Sie außerdem Fragen und Notizen zu geschützten oder besonders sensiblen Themen:

• ethnische Herkunft oder Nationalität als Auswahlkriterium,
• Religion oder Weltanschauung,
• Schwangerschaft oder Familienplanung,
• sexuelle Orientierung oder Identität,
• Krankheiten, Diagnosen oder Behinderungen,
• politische oder gewerkschaftliche Überzeugungen,
• pauschale Fragen nach Vorstrafen oder laufenden Ermittlungen,
• die vollständige Datenkopie einer Auskunftei nach Art. 15 DSGVO.

Auch indirekte Fragen können dieselben Informationen erheben. „Woher kommt Ihr Name?“, „Planen Sie Kinder?“ oder „Warum brauchen Sie einen Aufzug?“ werden nicht dadurch unproblematisch, dass sie beiläufig klingen.

Die drei Stufen sauber trennen

Die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz in Version 2.0 von Januar 2026 unterscheidet sinngemäß:

Die genaue Zulässigkeit einer Frage hängt von ihrem Zweck und der konkreten Wohnung ab. Die Tabelle ist deshalb kein Freibrief für eine maximale Liste in Stufe B oder C. Datenminimierung gilt in jeder Phase.

Beispiel: Gehaltsnachweise sind nicht nötig, um eine Wohnung zu zeigen. Wenn eine Person zu den Finalisten gehört, können Nachweise zur Zahlungsfähigkeit später relevant werden. Nicht erforderliche Angaben sollten geschwärzt werden können. Eine freiwillig vorab zugesandte Dokumentensammlung dürfen Sie nicht einfach vollständig speichern, nur weil sie angekommen ist.

Ein fairer Notizbogen

Notieren Sie nach jedem Termin dieselben Punkte:

• Termin wahrgenommen: ja/nein
• Fragen zur Wohnung beantwortet: ja/offen
• veröffentlichter Mietbeginn grundsätzlich passend: ja/nein/offen
• weiteres konkretes Interesse erklärt: ja/nein
• vereinbarter nächster Kontakt und Datum
• offene sachliche Rückfrage zur Wohnung

Nicht in den Notizbogen gehören Fotos von Personen, körperliche Merkmale, vermutete Herkunft, Gesundheitsangaben, Schwangerschaft, Religion, Familienplanung oder wertende Kommentare wie „passt nicht ins Haus“.

Die Notiz ist eine Entscheidungshilfe, keine automatische Auswahl. Wenden Sie Kriterien konsistent an und behalten Sie die menschliche Prüfung. Für die Auswahl nach der Besichtigung lesen Sie Mieter auswählen: der vollständige Ablauf.

Was Interessenten von Ihnen wissen sollten

Eine gute Besichtigung ist keine Einbahnstraße. Halten Sie Antworten oder Unterlagen zu folgenden Themen bereit:

• Zusammensetzung von Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung,
• Energieausweis, soweit die gesetzlichen Vorlagepflichten greifen,
• bekannte Mängel und geplanter Umgang damit,
• mitvermietete Räume, Einbauten und Flächen,
• Hausordnung und praktisch relevante Gemeinschaftsregeln,
• geplanter Mietbeginn und nächster Schritt,
• Kontakt für datenschutzrechtliche Informationen zur Bewerbung.

Versprechen Sie keine Eigenschaften, Genehmigungen oder Modernisierungen, die nicht feststehen. Halten Sie wichtige Antworten später im Mietvertrag beziehungsweise in Anlagen eindeutig fest.

Termine und Folgekommunikation organisieren

Planen Sie drei bis fünf passende Einzeltermine statt einer anonymen Massenbesichtigung. Der Ratgeber Besichtigungstermine organisieren zeigt den kompletten Zeitplan.

Für ein veröffentlichtes Nunc-Inserat können Vermieter im Besichtigungstermine-Tool Zeitfenster und Teilnehmerlimits anlegen und einen Anmeldelink teilen. Interessenten melden sich dort mit Name und E-Mail-Adresse an. Das Tool ersetzt weder Ihre Fragen noch die menschliche Auswahl und enthält derzeit keine automatische Kalender-Synchronisierung oder Erinnerungsfunktion.

Nach der Besichtigung:

1. konkretes weiteres Interesse erfassen,
2. erforderliche Informationen stufenweise anfordern,
3. Bewerbungen anhand vorher festgelegter sachlicher Kriterien prüfen,
4. nicht berücksichtigten Mietinteressenten neutral absagen,
5. mit der ausgewählten Person den Mietvertrag vorbereiten.

Bestehende Mieter sind ein anderes Thema

Dieser Leitfaden betrifft die Neuvermietung und Fragen an Mietinteressenten. Ein Zutritt zu einer bereits vermieteten Wohnung folgt anderen Regeln. Der Bundesgerichtshof hat in VIII ZR 289/13 ein anlassloses periodisches Besichtigungsrecht aus einer formularmäßigen Klausel nicht anerkannt. Übertragen Sie diesen Bewerbungsablauf deshalb nicht auf bestehende Mietverhältnisse.

Quellen und Rechtsstand

Rechts- und Quellenstand: 23. August 2026. Dieser Überblick ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.

• Datenschutzkonferenz: Orientierungshilfen, Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen, Version 2.0 (Januar 2026) (öffnet in neuem Tab)
• Offizielles DSK-Muster zur stufenweisen Selbstauskunft (PDF) (öffnet in neuem Tab)
• DSGVO: insbesondere Art. 5, 6, 9, 13 und 22 (öffnet in neuem Tab)
• AGG § 19 (öffnet in neuem Tab)
• BGH, Urteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13 (öffnet in neuem Tab)