Nach der Berlin-Wahl 2026: Was der Linken-Sieg für private Vermieter bedeutet

Kurz zusammengefasst: Die Linke hat die Berlin-Wahl mit 25,7 % klar gewonnen, braucht für eine Regierung aber Grüne und SPD. Ihr Kernprojekt, die Vergesellschaftung von acht Konzernen mit je über 3.000 Wohnungen, trifft Kleinvermieter nicht; ob es kommt, entscheiden SPD, Gerichte und ein angekündigtes Bundesgesetz. Spürbar wird für Vermieter mit wenigen Wohnungen, was Berlin allein beschließen kann: ein Mietendeckel für die landeseigenen Wohnungen, der über den Mietspiegel auch die Erhöhungsspielräume privater Vermieter nach § 558 BGB verändert (in welche Richtung, ist offen), eine Grunderwerbsteuer von 6,5 bis 8 % und ein Vollzugsapparat gegen überhöhte Mieten. Eigenbedarfs-Verschärfung und Verbot möblierter Kurzzeitvermietung sind dagegen im Kern Bundesrecht und haben dort keine Mehrheit.

Berlin hat am 20. September 2026 ein neues Abgeordnetenhaus gewählt. Die Landeswahlleitung hat das vorläufige Ergebnis am 21. September um 02:14 Uhr festgestellt.^[1] Das endgültige Ergebnis stellt der Landeswahlausschuss fest; 2023 dauerte das rund zwei Wochen.

Das Ergebnis: Die Linke erstmals vorn, Schwarz-Rot abgewählt

158Sitze insgesamtMehrheit ab 80 Sitzen

• Die Linke47
• CDU34
• AfD29
• Grüne26
• SPD22
• BSW0
• FDP0

Die Segmente zeigen Sitzanteile, keine Stimmenanteile. Quelle und Zweitstimmenergebnis in der Tabelle.

Vorläufige Zweitstimmenergebnisse der Landeswahlleitung; Sitzverteilung nach der Berechnung von wahlrecht.de auf Basis des vorläufigen Ergebnisses. Insgesamt 158 Sitze, absolute Mehrheit ab 80 Sitzen. Die Wahlbeteiligung beträgt 74,2 % (2023: 62,9 %).^[2]

Die Linke hat ihr Ergebnis von 2023 (12,2 %) mehr als verdoppelt und stellt mit 28 Direktmandaten die meisten Wahlkreissieger. Die CDU verliert fast zehn Punkte, die SPD fällt auf 12,1 % — das schlechteste Ergebnis ihrer Berliner Geschichte. BSW und FDP scheitern an der Fünf-Prozent-Hürde. Die bisherige Koalition aus CDU und SPD kommt zusammen auf 56 Sitze und hat damit keine Mehrheit mehr.^[2]

Wir ordnen das Ergebnis weiter aus der Perspektive privater Vermieter ein: mit einer Eigentumswohnung in Neukölln, einem geerbten Zweifamilienhaus in Lichterfelde oder drei Wohnungen in einem Altbau in Prenzlauer Berg. Die Programmanalyse übernimmt weitgehend unseren Vermieter-Check vor der Wahl. Sie beschreibt Forderungen und Ankündigungen, keinen Koalitionsvertrag. Ergebnisstand: 21. September 2026; Programmanalyse: 3. September 2026.

Was die Linke jetzt vorhat — und wen es trifft

Spitzenkandidatin Elif Eralp hat am Tag nach der Wahl die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne zur zentralen Frage möglicher Koalitionsverhandlungen erklärt: „Für mich ist ganz klar, dass in einer Regierung auch vergesellschaftet werden muss“, sagte sie mit Verweis auf den Volksentscheid von 2021 — und ergänzte: „Natürlich werden wir auch Kompromisse eingehen müssen, das ist ja klar.“^[3]

Der Plan, den Eralp bereits vor der Wahl skizziert hat: Zunächst soll eine Anstalt öffentlichen Rechts gegründet werden, die Kredite aufnimmt, die Bestände erwirbt und später verwaltet. Betroffen wären etwa acht Konzerne mit jeweils mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin — geschätzt 240.000 Wohnungen, womit der landeseigene Anteil am Berliner Bestand von rund 20 auf über 30 % stiege. Finanziert werden soll das vor allem über Kredite mit Landesbürgschaft; die Entschädigung soll nach Eralps Vorstellung deutlich unter dem Verkehrswert liegen.^[4]

Hier setzt die Kritik an. Der Berliner Landesrechnungshof hat schon 2024 festgehalten: Mieten lassen sich nur senken, wenn die Entschädigung sehr niedrig ausfällt — „aber je weiter sich die Entschädigung vom Verkehrswert entfernt, desto größer wird das rechtliche Risiko“. Der DIW-Wohnungsmarktforscher Konstantin Kholodilin warnt, dass ein Erwerb zu Marktpreisen wegen der Kreditlast sogar Mieterhöhungen nach sich ziehen könnte.^[4] Und der Bund hält dagegen: Bundeskanzler Merz hat am 21. September bekräftigt, das im Juli angekündigte Bundesgesetz gegen Landes-Vergesellschaftungen „relativ schnell“ vorantreiben zu wollen — „Es gibt in Deutschland keine Enteignungen von privatem Eigentum.“^[5]

Für Vermieter mit einer, zwei oder drei Wohnungen ist die Vergesellschaftung damit das lauteste, aber nicht das relevanteste Thema: Die Schwelle liegt bei 3.000 Wohnungen, das Verfahren wird Jahre dauern und vor dem Bundesverfassungsgericht landen. Was Kleinvermieter erreicht, steht in den weniger beachteten Kapiteln des Linken-Programms — und hängt davon ab, ob Berlin es allein beschließen kann.

Die Kompetenz-Frage: Was Berlin allein kann — und was am Bund hängt

Die entscheidende Sortierung fehlt in der Berichterstattung meist: Ein Land kann nur regeln, wofür es zuständig ist. Das Mietrecht im BGB — Kündigungsschutz, Kappungsgrenze, Modernisierungsumlage, Mietpreisbremse — ist Bundesrecht.^[13][14] Ein landesrechtlicher Mietendeckel für private Wohnungen ist seit dem Karlsruher Beschluss zum ersten Berliner Deckel ausgeschlossen.^[6] Was das Land selbst in der Hand hat, sind seine eigenen Wohnungsunternehmen, der Steuersatz der Grunderwerbsteuer, das Zweckentfremdungsrecht, der Vollzug — und das Vergesellschaftungsgesetz.

Kann Berlin allein beschließen — ob die Koalition es will, steht bei jedem Punkt dabei:

• Mietendeckel für die landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU): in den ersten 100 Tagen per Senatsbeschluss, ein Jahr Mietenstopp, danach höchstens +1 % pro Jahr — für rund 400.000 landeseigene Wohnungen.^[7] Das ist kein Gesetz, sondern eine Weisung des Landes als Gesellschafter über die Kooperationsvereinbarung mit den Unternehmen: Sie braucht keine Parlamentsmehrheit, muss sich aber mit deren Neubau- und Wirtschaftsplänen vertragen. Warum das private Vermieter betrifft, steht im nächsten Abschnitt.
• Grunderwerbsteuer von 6,0 auf bis zu 8,0 %: Den Satz legt das Land fest (Art. 105 Abs. 2a GG)^[15] — nur den Satz: Befreiungen oder Freibeträge für Selbstnutzer stehen im Bundes-GrEStG und bräuchten den Bund oder eine Erstattung aus Landesmitteln. Alle drei möglichen Partner wollen erhöhen — die Linke auf bis zu 8 %, die Grünen auf mindestens 6,5 % mit Staffelung, die SPD auf 6,5 % mit Ausnahmen für Selbstnutzer. Ein Satz zwischen 6,5 und 8 % ist damit das wahrscheinlichste konkrete Ergebnis einer Linken-geführten Koalition; unter CDU-Führung wäre er Verhandlungssache.
• Vollzug gegen überhöhte Mieten: Landesamt für Mieterschutz (Linke), „Mietenaufsicht Berlin“ mit Ermittlungsgruppe (SPD), Schwerpunkt-Staatsanwaltschaft für Mietwucher — alles Landesorganisation. Zusammen mit dem bereits beschlossenen Mietenkataster, das die Nettokaltmiete praktisch jeder dauerhaft vermieteten Berliner Wohnung erfasst (Start 2027, zwölf Monate Erstmeldefrist),^[8] entstünde ein Apparat, der Auffälligkeiten bei den von der Bremse erfassten Neuvermietungen erstmals systematisch sichtbar macht, unabhängig von der Bestandsgröße. Wie Behörde und Datenzugriff genau aussehen, ist noch nicht beschlossen.
• Vergesellschaftungsgesetz: formal Landesgesetz — praktisch die umstrittenste Frage der Koalition (die SPD-Spitze lehnt es ab), mit angekündigtem Bundesgesetz dagegen und sicherer Verfassungsklage der Betroffenen.

Braucht den Bund — vom Abgeordnetenhaus aus nur als Bundesratsinitiative:

• Eigenbedarf nur noch für Eigentümer und Verwandte ersten Grades (Linke), nur für die Kernfamilie (SPD), „deutlich erschwert“ (Grüne): § 573 BGB ist Bundesrecht.^[14] Berlin hat vier von 69 Stimmen im Bundesrat;^[17] selbst eine Länder-Mehrheit ändert kein Gesetz, solange der Bundestag nicht zustimmt, und dort regiert eine Koalition, deren größerer Partner die Verschärfung ablehnt. Das ist die schärfste Forderung im Programm und zugleich die unwahrscheinlichste.
• Kappungsgrenze auf 6 % in drei Jahren (SPD): § 558 Abs. 3 BGB erlaubt den Ländern nur die Wahl zwischen 20 und 15 % — Berlin hat die 15 % längst ausgeschöpft.^[16]
• Modernisierungsumlage abschaffen (Linke), Indexmieten verbieten (SPD, Grüne für Neuverträge), Ausnahmen der Mietpreisbremse streichen (SPD), bundesweiter Mietendeckel (Linke): alles § 559,^[18] § 557b^[19] und §§ 556d–g BGB;^[20] ein bundesweiter Mietendeckel bräuchte sogar ein neues Bundesgesetz.
• Möblierte Kurzzeitvermietung in Milieuschutzgebieten verbieten (Linke): Das Landesrecht reicht nur so weit, wie keine Wohnnutzung mehr vorliegt: Tage- und wochenweise Ferienvermietung ist in Berlin nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz schon heute genehmigungspflichtig.^[23] Möbliertes Wohnen auf Zeit über Monate bleibt dagegen Wohnraummiete nach dem BGB mit vollem Mieterschutz einschließlich der Mietpreisbremse (§§ 556d ff.). Ausgenommen ist nur ein vereinbarter bloß vorübergehender Gebrauch im Sinne von § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, der nicht schon aus Möblierung oder Befristung folgt — auch das ist Bundesrecht.^[24] Milieuschutz nach § 172 BauGB regelt bauliche Änderungen und Umwandlung, nicht die Vermietungsform.^[25] Deshalb will die SPD möblierte Kurzzeitvermietung über den Bund in die Mietpreisbremse holen.
• Eigenbedarfs-Transparenzregister (Linke) und Eigenbedarfs-Kataster mit Meldedaten-Abgleich (Grüne): ob ein Land ein solches Register allein einführen darf, ist offen; eine Prüfung der Kündigung selbst bliebe Sache der Zivilgerichte.

Der LWU-Deckel: der Punkt, den Kleinvermieter unterschätzen

Ein Mietenstopp für landeseigene Wohnungen klingt nach einem Thema, das private Eigentümer nichts angeht. Ganz so einfach ist es nicht — wegen des Mietspiegels.

Die ortsübliche Vergleichsmiete, an der jede Erhöhung nach § 558 BGB hängt (Staffel-, Index- und Modernisierungserhöhungen folgen eigenen Regeln), wird aus den Mieten gebildet, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden; preisgebundene Wohnungen bleiben außen vor (§ 558 Abs. 2 BGB).^[13] Die landeseigenen Unternehmen halten rund ein Fünftel aller Berliner Wohnungen; welcher Anteil davon in den Mietspiegel eingeht, hängt von Preisbindung und Stichprobe ab.^[4] Ein Deckel wirkt auf diesen Datensatz in zwei gegenläufigen Richtungen. LWU-Neuvermietungen und auf 1 % gedeckelte Erhöhungen gehen als niedrige Werte ein und drücken, sofern sie in die Stichprobe gezogen werden und unter dem Niveau ihres Vergleichsfelds liegen. Eine Miete, die im Stopp-Jahr gar nicht verändert wird, fällt dagegen nach sechs Jahren ohne Änderung aus dem Fenster; handelt es sich um unterdurchschnittliche Mieten, kann ihr Verschwinden die gemessene Vergleichsmiete sogar anheben. Welcher Effekt überwiegt, hängt davon ab, wie viele LWU-Wohnungen preisgebunden und damit ohnehin ausgeschlossen sind, wie viele neu vermietet werden und wie die Erhebung gewichtet; das zeigt erst der nächste Mietspiegel.^[21] Käme die Vergesellschaftung hinzu, läge ein Drittel des Bestands unter öffentlicher Mietpolitik. Die Grünen wollen denselben Effekt zusätzlich über die Methode erreichen: Ihr Programm fordert, die letzten 20 statt 6 Jahre in den Mietspiegel einzurechnen, mit dem erklärten Ziel, die Vergleichsmiete zu senken.^[9] Die Sechs-Jahres-Frist steht allerdings im BGB; das Land kann nur den eigenen Datensatz beeinflussen.

Die Richtung ist also nicht ausgemacht; klar ist nur, dass ein Fünftel des Bestands unter politische Mietsteuerung käme und die Absicht von Linken und Grünen darin besteht, die Vergleichsmiete zu drücken. Wer in den kommenden Jahren eine Mieterhöhung nach § 558 plant, sollte den nächsten Mietspiegel deshalb als weniger vorhersehbar einplanen als die bisherigen.

Die möglichen Partner: Grüne und SPD

Ohne Grüne und SPD hat die Linke keine Mehrheit: Linke und Grüne kommen zusammen auf 73 Sitze, sieben zu wenig; Linke und CDU hätten rechnerisch 81, doch die CDU hat eine Koalition mit der Linken ausgeschlossen. Die Grünen hatten sich schon vor der Wahl offen für ein linkes Bündnis gezeigt; ihr Programm liegt bei Eigenbedarf, Grunderwerbsteuer, Mietspiegel-Reform und einem „Bezahlbare-Mieten-Gesetz“ für Vermieter über 50 Wohnungen nah an der Linken, bei der Sanierungspflicht im Stufenmodell geht es darüber hinaus.^[9]

Die SPD ist die Unbekannte. Spitzenkandidat Steffen Krach hat den Regierungsauftrag bei der Linken verortet, Gespräche aber an politische Bedingungen geknüpft — er verlangt von der künftigen Linken-Fraktion eine klare Abgrenzung gegen Antisemitismus, „nicht nur Worte, sondern Taten“.^[5] Inhaltlich trägt die SPD den Vollzugsausbau und die Grunderwerbsteuer-Erhöhung mit, will den Mietendeckel für private Wohnungen aber nur auf Grundlage des Art. 15 GG anstreben und lehnt das Vergesellschaftungsgesetz in der Parteispitze ab.^[10][27] Eralp hält dagegen, dass „auch SPD- und Grünen-Parteitage sich für die Vergesellschaftung ausgesprochen haben“.^[3]

Die CDU unter Stefan Evers hat eine Koalition mit der Linken ausgeschlossen und sich als Alternative für „Gespräche mit den Parteien der Mitte“ angeboten.^[5] CDU, Grüne und SPD hätten mit 82 Sitzen eine knappe Mehrheit, Linke, Grüne und SPD mit 95 eine komfortable. Vermieter sollten daraus keine Deregulierung ableiten: Das CDU-Programm bekennt sich zu Mietpreisbremse, Umwandlungsverordnung und Zweckentfremdungsverbot und will die Mietpreisprüfstelle zu einer Instanz ausbauen, die Verstöße „konsequent ahndet“.^[11] Auch in dieser Konstellation kämen mit Grünen und SPD Grunderwerbsteuer-Erhöhung und Vollzugsausbau. Die AfD ist mit 29 Sitzen drittstärkste Kraft, hat aber keinen Partner; ihr Programm bleibt ohne Umsetzungsperspektive.

Die Positionen im Überblick

Wer fordert was? Die Kernpositionen der fünf im Abgeordnetenhaus vertretenen Parteien — die Einordnung dazu steht in den Abschnitten oben. Die Tabelle dokumentiert Wahlversprechen, nicht den Stand der Regierungsbildung.

Forderung	Linke	Grüne	SPD	CDU	AfD
Mietendeckel für landeseigene Wohnungen	fordert / steht im Programm	keine Aussage im Programm	keine Aussage im Programm	lehnt ab	lehnt ab
Mietendeckel für private Wohnungen anstreben (Bund / Art. 15 GG)	fordert / steht im Programm	fordert / steht im Programm	fordert / steht im Programm	lehnt ab	lehnt ab
Vergesellschaftung (Volksentscheid) umsetzen	fordert / steht im Programm	fordert / steht im Programm	lehnt ab	lehnt ab	lehnt ab
Eigenbedarfskündigung erschweren (Bundesrecht)	fordert / steht im Programm	fordert / steht im Programm	fordert / steht im Programm	keine Aussage im Programm	keine Aussage im Programm
Grunderwerbsteuer für alle Käufer erhöhen	fordert / steht im Programm	fordert / steht im Programm	eingeschränkt (siehe Hinweis)	keine Aussage im Programm	eingeschränkt (siehe Hinweis)
Mietpreisbremsen-Vollzug ausbauen (Prüfstelle, Taskforce, Mietenaufsicht)	fordert / steht im Programm	keine Aussage im Programm	fordert / steht im Programm	fordert / steht im Programm	keine Aussage im Programm

Zuständigkeit und Stand nach der Wahl

Regierungsbildung: Der Fahrplan

Der geschäftsführende Landesvorstand der Linken hat empfohlen, Grünen und SPD Sondierungsgespräche anzubieten; die Entscheidung darüber wird für Freitag, den 25. September, erwartet.^[3] Das neue Abgeordnetenhaus muss binnen sechs Wochen zusammentreten; die konstituierende Sitzung ist für den 29. Oktober geplant. Eine Frist für die Wahl der Regierenden Bürgermeisterin oder des Regierenden Bürgermeisters gibt es nicht.^[5]

Für die Wohnungspolitik ergeben sich daraus drei Punkte:

1. Die Grunderwerbsteuer-Erhöhung ist das wahrscheinlichste konkrete Ergebnis — aber noch nicht beschlossen. Unter Linken-Führung wollen alle drei Partner erhöhen; offen sind Höhe (6,5 bis 8 %), Staffelung und Ausnahmen für Selbstnutzer. Unter CDU-Führung hätten Grüne und SPD mit 48 Sitzen allein keine Mehrheit dafür.
2. Der LWU-Deckel braucht keine Verhandlung mit dem Bund. Er ist das Versprechen, das eine Linken-geführte Regierung am schnellsten einlösen kann — und das über den Mietspiegel am ehesten auf private Vermieter durchschlägt; in welche Richtung, ist offen.
3. Vergesellschaftung und Eigenbedarf entscheiden andere. Das eine hängt an SPD, Bundesgesetz und Bundesverfassungsgericht, das andere am Bundestag. Beides ist durch den Wahlausgang weder beschlossen noch ausgeschlossen, und beides ist auf Jahre kein Grund, die eigene Vermietung umzuplanen.

Was das für Vermieter mit wenigen Wohnungen konkret heißt

1. Jede Neuvermietung so dokumentieren, als könnte sie geprüft werden. Mietenkataster ab 2027 (beschlossen), Landesamt oder Mietenaufsicht, Schwerpunkt-Staatsanwaltschaft: alles Landeskompetenz, und den Vollzugsausbau tragen Linke, SPD und CDU in unterschiedlicher Form mit. Vormiete, Ausnahmen (Neubau ab Oktober 2014, Erstvermietung nach umfassender Modernisierung) und Modernisierungen sollten belegbar sein; die Rechenwege stehen im Beitrag zur Mietpreisbremse für Vermieter.
2. Bei Mieterhöhungen im Bestand den nächsten Mietspiegel als offen einplanen. Warum der LWU-Deckel den Datensatz des Mietspiegels verändert und die Richtung offen bleibt, steht oben. An den Voraussetzungen nach § 558 BGB (Sperrfrist, Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren, Abstand zur Vergleichsmiete) ändert die Wahl nichts; bei vereinbarter Index- oder Staffelmiete ist eine Erhöhung nach § 558 ohnehin ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB).^[22] Unser Mieterhöhungs-Rechner berechnet Kappungsgrenze, Sperrfrist und die Fristen nach § 558b aus Ihren Angaben; die Vergleichsmiete selbst müssen Sie dem Mietspiegel entnehmen.^[28]
3. Beim Zukauf mit geltendem Recht kalkulieren — und 6,5 bis 8 % als Szenario mitrechnen. Heute gelten 6,0 %: bei einer 400.000-€-Eigentumswohnung 24.000 € Grunderwerbsteuer; bei 6,5 bis 8 % wären es 26.000 bis 32.000 €. Beschlossen ist nichts, ein Einführungszeitpunkt steht nicht fest. Wer ohnehin kaufen will, sollte wissen: Die Steuer entsteht in der Regel mit dem notariellen Kaufvertrag, nicht mit der Eigentumsumschreibung; steht der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung oder braucht er eine Genehmigung, erst mit deren Eintritt (§ 14 GrEStG).^[26]
4. Für möblierte Kurzzeitvermietung in Milieuschutzgebieten einen Plan B bereithalten. Das Verbot fordert die Linke; Berlin allein kann davon nur die Ferienvermietung nach Tagen und Wochen regeln, die schon heute genehmigungspflichtig ist. Die reguläre, unbefristete Vermietung ist nicht erfasst; für sie gelten die Punkte 1 bis 3. Wer ohnehin über den Wechsel nachdenkt, findet die Regeln im Beitrag zum möblierten Vermieten. Beim Eigenbedarf gilt das Gegenteil: § 573 BGB ist Bundesrecht, die Berlin-Wahl ändert daran nichts.
5. Vermieten bleibt erlaubt — und gefragt. Vor der Wahl erwog bei einer Haus-&-Grund-Befragung eine Mehrheit der privaten Vermieter (60,5 %), ihr Engagement bei Umsetzung der diskutierten Regulierung aufzugeben oder zu reduzieren.^[12] Ob daraus Angebot verschwindet, ist offen: Erwägen ist nicht Handeln, und eine verkaufte Wohnung kann unter neuem Eigentümer vermietet bleiben. Weniger Konkurrenz für alle, die weitermachen, entsteht nur, wenn Wohnungen tatsächlich den Mietmarkt verlassen (etwa an Selbstnutzer verkauft werden) und die Nachfrage nicht im gleichen Maß sinkt. Wenn Sie neu vermieten: Bereiten Sie Ihre Vermietung mit Nunc vor — vom Inserat bis zur Mieterauswahl.

Diese Einordnung beruht auf dem vorläufigen Wahlergebnis, den Wahlprogrammen und den Äußerungen vom 21. September. Nach dem Abschluss der Koalitionsverhandlungen prüfen wir, welche Vorhaben in den Koalitionsvertrag gelangt sind — und welche nicht.

Weiterlesen

• Berlin-Wahl 2026: Was die Wahlprogramme für private Vermieter bedeuten
• Mietpreisbremse für Vermieter: Ausnahmen und Rechenweg
• Mieterhöhung berechnen: Kappungsgrenze, Sperrfrist, Fristen
• Milieuschutzgebiet: Was Vermieter wissen müssen
• Möbliert vermieten: Regeln und Zuschläge
• Wohnung privat vermieten: Der komplette Leitfaden