Mieterhöhung berechnen

Das steht in der Kappungsgrenzenverordnung Ihres Bundeslandes: Die Landesregierungen bestimmen per Rechtsverordnung die Gemeinden, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist; dort gilt 15 % (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Die Verordnungen gelten jeweils höchstens fünf Jahre und werden neu erlassen oder laufen aus – prüfen Sie deshalb die aktuelle Fassung auf der Seite Ihres Landes (meist beim Bau- oder Justizministerium). Der Rechner kennt diese Gebietslisten nicht; Sie wählen den Satz selbst. Mehr zum Begriff im Glossar: Kappungsgrenze.

Die Zustimmung zu einer Erhöhung können Sie verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die neue Miete gelten soll, seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 BGB). Da die neue Miete erst ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang geschuldet wird (§ 558b Abs. 1 BGB), ergibt sich der Rhythmus: Verlangen frühestens nach zwölf Monaten, neue Miete frühestens nach 15 Monaten. Anpassungen nach §§ 559 und 560 setzen diese Frist nicht neu. Der Rechner nennt aus dem Datum, seit dem die aktuelle Miete gilt, den frühesten Zugang und das früheste Wirksamkeitsdatum.

Ab dem Zugang beim Mieter läuft ein fester Kalender (§ 558b BGB): Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang zustimmen; stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung klagen. Beispiel: Zugang am 10. September – Zustimmung bis 30. November, neue Miete ab 1. Dezember, Klage bis Ende Februar. Fällt ein Fristende auf Samstag, Sonntag oder einen Feiertag, endet die Frist am nächsten Werktag (§ 193 BGB). Maßgeblich ist immer der Zugang, nicht das Briefdatum.

Aus dem Mietspiegel Ihrer Gemeinde: Viele Städte veröffentlichen ihn online, oft mit einem Abfrage-Tool, in dem Sie Baujahr, Wohnfläche, Lage und Ausstattung eingeben und eine Spanne in Euro je Quadratmeter erhalten. Den Wert, den Sie für Ihre Wohnung ansetzen – bei einer Spanne meist der Mittelwert, mit Zu- oder Abschlägen für Ausstattungsmerkmale –, tragen Sie in den Rechner ein; er multipliziert ihn mit der Wohnfläche. Wie die Einordnung ins Mietspiegelfeld funktioniert und was ohne Mietspiegel gilt, steht im Beitrag Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Der Rechner hat keine eigenen Mietspiegel-Daten und prüft die Einordnung nicht.

Nein. Die Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) begrenzt die Miete bei Beginn eines Mietverhältnisses – also bei der Neuvermietung – auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Erhöhungen während des laufenden Vertrags gelten stattdessen § 558 mit der Vergleichsmiete als Obergrenze und die Kappungsgrenze. Beide Regeln knüpfen an dieselbe Vergleichsmiete an, gelten aber unabhängig voneinander. Was bei der Neuvermietung zu beachten ist, erklärt der Beitrag Mietpreisbremse für Vermieter.

Nein. Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) ist ein eigener Weg mit eigenen Regeln: 8 % der umlagefähigen Kosten im Jahr (Abs. 1), eine eigene Kappung von 3 € (bzw. 2 €) je Quadratmeter in sechs Jahren (Abs. 3a), Ankündigungspflicht nach § 555c BGB und Härteeinwand (§ 559 Abs. 4) – und sie braucht keine Zustimmung des Mieters. Dieser Rechner behandelt nur die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558. Beide Wege können nebeneinander gegangen werden; die Modernisierungsumlage zählt bei der Kappungsgrenze des § 558 nicht mit. Berechnung und Beispiel: Mieterhöhung als Vermieter, Abschnitt Modernisierung.

Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a Abs. 1 BGB). Hinein gehören: alle Vermieter als Absender und alle Mieter als Adressaten, die Bezeichnung der Wohnung, die bisherige und die verlangte Nettokaltmiete als Betrag, der Zeitpunkt, ab dem sie gelten soll, und die Begründung – beim Mietspiegel die Einordnung der Wohnung in das Feld mit Spanne und Ihrem Wert. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, müssen dessen Angaben zur Wohnung mitgeteilt werden (§ 558a Abs. 3 BGB). Nicht hinein gehören eine Kündigungsandrohung oder „gestiegene Kosten“ als Begründung. Die vollständige Liste und die häufigsten Formfehler stehen im Beitrag Mieterhöhung als Vermieter. Der Rechner liefert die Zahlen und Termine dafür; das Schreiben selbst erstellt er in dieser Version nicht.