Indexmiete berechnen

Die Miete muss zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Ausgenommen sind nur Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB: Betriebskostenanpassungen und Modernisierungserhöhungen für Maßnahmen, die Sie nicht zu vertreten haben, sowie der Heizungstausch nach § 555b Nr. 1a BGB. Verpasste Jahre verfallen nicht: Die Indexänderung wird seit der letzten Festsetzung kumuliert berechnet.

Textform (§ 557b Abs. 3 Satz 1 BGB), also Brief oder E-Mail mit erkennbarem Absender; eine Unterschrift ist nicht nötig. Die Erklärung muss die eingetretene Änderung des Preisindexes und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro nennen (Satz 2). Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu zahlen (Satz 3): Geht das Schreiben im September zu, gilt die neue Miete ab dem 1. November.

Nein. Die Kappungsgrenze gehört zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, und § 558 ist während einer Indexmiete ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Die Anpassung folgt allein dem Index. Was das im Vergleich zur Staffelmiete bedeutet, erklärt der Ratgeber Indexmiete oder Staffelmiete.

Nur für die Ausgangsmiete: Die §§ 556d bis 556g BGB sind auf die erste Miete der Indexmietvereinbarung anzuwenden, nicht auf die späteren Indexanpassungen (§ 557b Abs. 4 BGB). Ein Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/6807) will Indexanpassungen in angespannten Wohnungsmärkten dämpfen; er ist nicht in Kraft, der Rechner rechnet nach geltendem Recht.

Maßgeblich ist Ihr Vertrag. Üblich ist der Indexstand des Monats, in dem die Miete zuletzt festgesetzt wurde (Mietbeginn oder letzte Anpassung), verglichen mit dem zuletzt veröffentlichten Indexstand bei Abgabe der Erklärung. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den Wert eines Monats etwa Mitte des Folgemonats; im Rechner ist Juli 2026 der neueste verfügbare Monat.

Dann kann der Mieter nach herrschender Auffassung eine entsprechende Senkung verlangen: Die Miete wird durch den Index bestimmt (§ 557b Abs. 1 BGB), also in beide Richtungen, und eine Klausel, die nur Erhöhungen zulässt, ist als Nachteil des Mieters unwirksam (Abs. 5). Auch für die Senkung gelten Textform und die Frist des übernächsten Monats (Abs. 3). Der Rechner zeigt eine Senkung als negativen Betrag und formuliert die Erklärung entsprechend.

Eine Modernisierungserhöhung nach § 559 oder § 559e BGB ist neben der Indexmiete nur für Maßnahmen zulässig, die Sie nicht zu vertreten haben, sowie für den Heizungstausch nach § 555b Nr. 1a (§ 557b Abs. 2 BGB). Sie setzt die Jahresfrist nicht neu – aber der Zuschlag existierte beim alten Indexstand noch nicht und darf deshalb nicht mit der seitdem eingetretenen Indexentwicklung hochgerechnet werden. Tragen Sie den Zuschlag im Rechner gesondert ein: Er bleibt unverändert, indexiert wird nur der Rest der Miete, und das Musterschreiben weist beide Teile aus.

Indexstände verschiedener Basisjahre (etwa 2015 = 100 und 2020 = 100) dürfen nicht miteinander verrechnet werden. Wählen Sie im Rechner einfach den Monat der letzten Festsetzung: Er verwendet für beide Monate den Wert derselben Reihe 2020 = 100, in die das Statistische Bundesamt alle Monate seit 1991 umgerechnet hat.