Mietnomaden erkennen: Warnzeichen vor der Unterschrift — und was Vermieter tun können, wenn es passiert ist

Kurz zusammengefasst: „Mietnomaden“ sind Mieter, die von Anfang an nicht zahlen wollen — ein Schlagwort, kein Rechtsbegriff. Wie häufig sie sind, weiß niemand belastbar: Die einzige wissenschaftliche Untersuchung zählte unter 1.347 gemeldeten Fällen 426 mit Zahlungsstopp in den ersten drei Monaten, verteilt über viele Jahre, und zieht daraus ausdrücklich keinen Schluss auf das tatsächliche Aufkommen. Erkennen lassen sie sich nur vor der Unterschrift — durch plausible, in sich stimmige Unterlagen, eine gestufte Selbstauskunft, die erst auf der letzten Stufe zulässige Frage nach kündigungsrelevanten Pflichtverletzungen und eine späte, zielgerichtete Bonitätsauskunft. Ist die Miete erst einmal ausgeblieben, gilt für Betrüger derselbe Fahrplan wie für jeden Zahlungsausfall: Mahnung, fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung, Räumungsklage — und nie Selbsthilfe.

Kaum ein Wort löst bei privaten Vermietern so viel Angst aus wie „Mietnomaden“. Die Angst ist verständlich: Wer eine einzelne Wohnung vermietet, hat keine anderen Einheiten, die den Ausfall auffangen, und die Rate für den Kredit läuft weiter. Sie ist aber nur dann nützlich, wenn sie in Disziplin bei der Auswahl mündet — nicht in Misstrauen gegen alle Bewerber oder in Fragen, die Sie nicht stellen dürfen. Dieser Beitrag ordnet den Begriff ein, nennt die belastbaren Zahlen und geht dann die Warnzeichen durch, die Sie tatsächlich prüfen können.

Was „Mietnomaden“ sind — und was nicht

Ein Rechtsbegriff ist „Mietnomade“ nicht; im BGB kommt das Wort nicht vor. Die Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld hat ihn für die einzige größere Untersuchung zum Thema so definiert: Personen, „die in betrügerischer Absicht Mietverhältnisse begründen, keine Miete zahlen und die Wohnung u. U. verwahrlost zurücklassen (Nomaden) oder sich herausklagen lassen“.^[1] Entscheidend ist das subjektive Merkmal: der Vorsatz, von Beginn an nicht zu zahlen.

Das unterscheidet den Mietnomaden vom weit häufigeren Fall der Zahlungsunfähigkeit: Der Mieter verliert den Job, wird krank, trennt sich — und kann nicht mehr zahlen, obwohl er es beim Einzug wollte. Für Ihre Rechte macht der Unterschied zunächst nichts aus. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt keine Betrugsabsicht voraus, sondern den Rückstand in kündigungsrelevanter Höhe (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).^[2] Verzug verlangt zwar, dass der Mieter das Ausbleiben zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB) — fehlende Zahlungsfähigkeit muss er aber stets vertreten, nach dem BGH auch dann, wenn er auf Sozialleistungen angewiesen ist und sie rechtzeitig beantragt hat.^[3][4] Der Unterschied liegt an zwei anderen Stellen: Mit einem zahlungsunfähigen Mieter lohnt das Gespräch — das Jobcenter kann Mietschulden übernehmen, eine Ratenzahlung kann funktionieren. Und wer beim Vertragsschluss über seine Zahlungsfähigkeit oder -absicht getäuscht hat, erfüllt möglicherweise den Tatbestand des Betrugs (§ 263 StGB); eine Strafanzeige ersetzt aber weder Kündigung noch Räumungsklage und bringt das Geld nicht zurück.^[5]

Wie häufig Mietnomaden wirklich sind

Die Zahl, die seit Jahren kursiert, stammt vom Eigentümerverband Haus & Grund: rund 15.000 Fälle pro Jahr mit Schäden von jeweils 25.000 bis 30.000 Euro. Zur Methodik dieser Schätzung hat sich der Verband auf Nachfrage von Journalisten nicht geäußert.^[6] Der Landesverband Rheinland Ruhr zitiert auf seiner Themenseite eine Verbandsrechnung von „ca. 12.000“ Fällen.^[7]

Belastbarer ist die Untersuchung, die das Bundesbauministerium und das Bundesjustizministerium 2010 bei der Universität Bielefeld in Auftrag gegeben haben — ausgerechnet mit Unterstützung von Haus & Grund, dessen Mitgliederzeitung betroffene Vermieter aufrief, sich zu melden. Das Ergebnis, veröffentlicht im Januar 2011:^[1]

• 1.549 Vermieter meldeten sich als Betroffene, 973 füllten den Fragebogen aus und berichteten von 1.347 verwertbaren Fällen.
• Nur 210 Mieter hatten während des gesamten Mietverhältnisses gar keine Miete gezahlt; 426 stellten die Zahlung innerhalb der ersten drei Monate ein — „nur etwa ein Drittel der Gesamtteilnehmerzahl“. Bei den übrigen Fällen setzte der Zahlungsausfall später ein; die Autoren führen das auf ein weiteres Begriffsverständnis der Betroffenen zurück, das auch Mieter einschließt, die erst im Laufe des Mietverhältnisses zahlungsunfähig werden.
• Auf die Jahre 2005 bis 2010 entfielen 250 Fälle dieser engeren Gruppe — im Schnitt also rund 40 gemeldete Fälle pro Jahr.
• Rund 45 % der Betroffenen bezifferten ihren Schaden auf unter 5.000 Euro, weitere 30 % auf unter 10.000 Euro.
• Die Autoren betonen, die Zahlen ließen „keinen Schluss auf das tatsächliche Aufkommen von Mietnomaden in Deutschland zu“ — die Stichprobe war nicht repräsentativ.

Wie häufig Mietnomaden tatsächlich sind, sagt die Studie also nicht — und eine andere belastbare Zahl gibt es nicht. Was sie beobachtet hat, steht in Abschnitt II der Kurzfassung: Professionelle Vermieter gaben zu 100 % an, vor Vertragsschluss Informationen über Interessenten einzuholen, Zwangsverwalter zu 96 % — private Vermieter nur zu einem Drittel; die Autoren vermuten darin eine wichtige Ursache dafür, dass sich vor allem private Gelegenheitsvermieter gemeldet haben. Ob und wie stark das Prüfen das Risiko senkt, kann eine Befragung Betroffener nicht messen; sie zeigt nur, wo die Prüfung fehlte. Der Gesetzgeber hat die Studie 2013 zum Anlass für die Sicherungsanordnung (§ 283a ZPO) und die „Berliner Räumung“ (§ 885a ZPO) genommen — dazu unten.

Warnzeichen vor der Unterschrift

Kein einzelnes Merkmal beweist eine Betrugsabsicht. Was sich prüfen lässt, ist die Stimmigkeit: Passen Unterlagen, Angaben und Verhalten zueinander? Die folgenden Punkte gehen durch, was Sie in welcher Phase prüfen dürfen — und wo die rechtlichen Grenzen liegen. Die datenschutzrechtliche Grundlage ist die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (DSK) in der Fassung vom Januar 2026, die die Auswahl in drei Stufen teilt: Besichtigung, erklärtes Mietinteresse, Entscheidung für einen Bewerber.^[8]

Unterlagen: Plausibilität statt Papierstapel

Gefälschte Gehaltsabrechnungen sind das klassische Werkzeug. Sie erkennen sie selten am Layout, oft aber an Widersprüchen:

• Zahlen, die nicht zusammenpassen. Brutto, Steuerklasse, Sozialabgaben und Netto einer Gehaltsabrechnung stehen in einem festen Verhältnis; ein Netto, das zum angegebenen Brutto zu hoch ist, ist ein Warnzeichen. Der Arbeitgeber auf der Abrechnung sollte derselbe sein wie in der Selbstauskunft, die Adresse des Bewerbers dieselbe wie auf dem Ausweis.
• Drei Monate statt einem. Eine einzelne Abrechnung lässt sich leichter fälschen als drei aufeinanderfolgende mit konsistenten Jahreswerten. Nicht benötigte Angaben darf der Bewerber schwärzen — geschwärzte Felder sind kein Warnzeichen, fehlende Seiten schon.
• Kontoauszug als Gegenprobe. Ein Kontoauszug, auf dem der Gehaltseingang sichtbar ist, bestätigt die Abrechnung. Die DSK nennt ihn — neben Gehaltsabrechnung und Einkommensteuerbescheid — als zulässigen Einkommensnachweis, aber erst auf der letzten Stufe, nach Ihrer Entscheidung für den Bewerber, und „unter Schwärzung der nicht erforderlichen Angaben“. Ungeschwärzte Auszüge oder mehrere Monate Kontobewegungen dürfen Sie nicht verlangen.
• Ausweis vorzeigen, nicht kopieren. Name und Anschrift dürfen Sie sich nach der DSK schon zur Besichtigung am vorgezeigten Ausweis bestätigen lassen — allerdings nur, wenn der Interessent die Wohnung allein besichtigt, und Sie dokumentieren dann lediglich, dass Sie geprüft haben. Eine Ausweiskopie ist auf keiner Stufe erforderlich und damit unzulässig.
• Unterlagen, die zu perfekt sind. Eine komplette, ungefragt vorab geschickte Mappe mit Arbeitsvertrag, Auskunft, Bescheinigung und Referenzen ist häufig nur Organisationstalent — aber auch das Muster, das in den Bielefelder Fallschilderungen immer wieder vorkommt. Prüfen Sie diese Mappe genauso wie jede andere, nicht weniger.

Verhalten: Eile, Bargeld und die unbesehene Wohnung

• Der Bewerber will sofort einziehen und die Wohnung am liebsten ohne Besichtigung nehmen, bietet mehr als die verlangte Miete oder mehrere Monatsmieten im Voraus in bar an. Ein ehrlicher Interessent unter Zeitdruck tut das auch — deshalb ist es ein Grund, genauer hinzusehen, kein Ausschlussgrund.
• Rückfragen bleiben unbeantwortet oder wechseln die Version: erst Angestellter, dann Selbstständiger; erst zwei Personen, dann vier.
• Die Vorgeschichte hat Lücken. Wer in den letzten Jahren häufig umgezogen ist und zur letzten Wohnung nichts sagen will, muss kein Mietnomade sein. Nachfragen dürfen Sie erst auf der letzten Stufe und nur begrenzt (dazu gleich).
• Der Bewerber lehnt jede Bonitätsauskunft ab, obwohl er sich für die Wohnung entschieden hat und Sie sich für ihn. Auf dieser letzten Stufe ist die Auskunft zulässig; eine grundsätzliche Weigerung ist dann ein Warnzeichen.

Vorvermieter und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters ist ein Indiz, kein Beweis — und verlangen dürfen Sie sie nicht: Der BGH hat 2009 entschieden, dass ein Mieter von seinem Vermieter keine solche Bescheinigung beanspruchen kann; daraus folgert die DSK, dass ein neuer Vermieter sie auch nicht zur Bedingung machen darf.^[9] Begrenzt zulässig ist stattdessen — erst nach Ihrer Entscheidung für den Bewerber — die Frage nach erheblichen Pflichtverletzungen aus dem vorherigen Mietverhältnis, die eine Kündigung rechtfertigen; die Bedingungen dafür stehen im Abschnitt zur Selbstauskunft.

Nach den Kontaktdaten des Vorvermieters dürfen Sie nach der DSK nicht fragen — auch nicht auf der letzten Stufe —, weil sie für die Entscheidung nicht erforderlich sind; eine Telefonnummer in einer alten Vorvermieterbescheinigung ist keine Erlaubnis zum Anruf. Und rechnen Sie damit, dass ein Vermieter, der seinen Problemmieter loswerden will, ihn wärmstens empfiehlt.

Bonitätsauskunft: erlaubt, aber spät und für eine Person

Die Auskunft einer Auskunftei — die SCHUFA ist die bekannteste — ist der wirksamste Einzelschritt gegen planmäßigen Zahlungsausfall: Vollstreckungsmaßnahmen, eine Verbraucherinsolvenz oder titulierte Forderungen — auch früherer Vermieter — können dort stehen, gefälschte Gehaltsabrechnungen nie. Was eine Auskunft enthält, hängt davon ab, was gemeldet wurde; nach Räumungstiteln fragen Sie deshalb zusätzlich in der Selbstauskunft. Genau deshalb wird sie zu früh und zu breit eingesetzt. Die Regeln:

• Rechtsgrundlage ist nicht die Einwilligung, sondern das berechtigte Interesse (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO) beziehungsweise die Anbahnung des Vertrags (Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO). Eine Einwilligungsklausel im Bewerbungsformular trägt die Abfrage nicht, weil sie unter dem Druck des Vertragsabschlusses nicht freiwillig ist.^[10]
• Erst auf der letzten Stufe. Die DSK lässt die Bonitätsauskunft erst zu, wenn Sie sich für einen bestimmten Bewerber entschieden haben — unmittelbar vor der Unterschrift. Eine Auskunft von allen Besichtigenden oder von allen Bewerbern der engeren Auswahl ist unzulässig.^[8]
• Die richtige Auskunft. Der Bewerber kann bei der Auskunftei eine für die Wohnungssuche bestimmte Bonitätsauskunft anfordern, die nur die dafür nötigen Angaben enthält, und Ihnen vorlegen. Die vollständige Datenkopie nach Art. 15 DSGVO dürfen Sie nicht verlangen. Alternativ fragen Sie selbst bei einer Auskunftei an — das setzt einen Vertrag mit ihr voraus und ist unzulässig, wenn bereits ausreichende Nachweise vorliegen.
• Ein Eintrag ist ein Indiz, keine Diagnose. Eine erledigte Forderung von vor vier Jahren sagt wenig; ein laufendes Insolvenzverfahren oder ein Räumungstitel des letzten Vermieters viel. Die Entscheidung bleibt bei Ihnen — und sie muss nach denselben Kriterien fallen wie bei jedem anderen Bewerber.

Selbstauskunft: gestuft, und nur zulässige Fragen

Die Mieterselbstauskunft ist das Werkzeug, mit dem Sie die Angaben des Bewerbers festhalten — und später beweisen können, was er erklärt hat. Zwei Regeln machen sie wirksam.

Gestuft erheben. Zur Besichtigung genügen Name und Kontakt. Erst wer erklärt, die konkrete Wohnung anmieten zu wollen, wird nach Nettoeinkommen, Beruf und Arbeitgeber, Zahl der einziehenden Personen, einer laufenden Verbraucherinsolvenz oder danach gefragt, ob in den letzten fünf Jahren Räumungsklagen wegen Mietrückständen mit einem Räumungstitel abgeschlossen wurden — die Fünfjahresfrist übernimmt die DSK aus der Rechtsprechung.^[8] Nachweise folgen nach Ihrer Entscheidung, unmittelbar vor der Unterschrift. Erst auf dieser letzten Stufe und nur begrenzt ist auch die Frage nach erheblichen Pflichtverletzungen aus dem vorherigen Mietverhältnis zulässig, die eine Kündigung rechtfertigen — etwa Mietrückstände in der Höhe des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Die DSK knüpft sie an Bedingungen: „Die Kündigung muss entweder rechtskräftig oder die Pflichtverletzung in tatsächlicher Hinsicht unbestritten sein“ — gemeint ist entweder eine gerichtlich festgestellte Kündigung (ein rechtskräftiges Räumungs- oder Feststellungsurteil) oder eine Pflichtverletzung, deren Tatsachen der Bewerber selbst nicht bestreitet; eine bloß ausgesprochene, umstrittene Kündigung genügt nicht. Außerdem sollten Sie dem Bewerber Gelegenheit geben, darzulegen, warum sich das im neuen Mietverhältnis nicht wiederholt.^[8] Wer schon zur Besichtigung eine komplette Selbstauskunft verlangt, erhebt Daten von Menschen, die er nie wieder sieht — und muss sie alle wieder löschen.

Nur zulässige Fragen. § 19 AGG erfasst Benachteiligungen beim Zugang zu Wohnraum; Reichweite und Ausnahmen hängen von der Vermietungskonstellation ab — wer insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet, betreibt in der Regel kein Massengeschäft, eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft ist aber auch außerhalb eines Massengeschäfts von § 19 Abs. 2 AGG erfasst. Die DSGVO kennt ohnehin keine Bagatellgrenze.^[11] Nicht gefragt werden darf nach ethnischer Herkunft oder Staatsangehörigkeit, Religion oder Weltanschauung, Schwangerschaft und Familienplanung, sexueller Identität, Krankheiten oder Behinderungen, Parteimitgliedschaft oder Mitgliedschaft im Mieterverein, pauschal nach Vorstrafen oder laufenden Ermittlungen. Auch beiläufige Varianten („Woher kommt Ihr Name?“, „Planen Sie Kinder?“) erheben dieselben Daten. Welche Fragen bei der Besichtigung passen, steht im Beitrag Fragen bei der Wohnungsbesichtigung.

Warum die Beschränkung auf zulässige Fragen Sie schützt statt schwächt: Auf eine unzulässige Frage muss der Bewerber nicht antworten, und aus einer falschen Antwort darauf werden Sie in der Regel nichts herleiten können. Anders bei einer zulässigen Frage nach Einkommen, Insolvenz oder — auf der letzten Stufe — kündigungsrelevanten Pflichtverletzungen: Wer hier bewusst täuscht, riskiert die Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) und eine fristlose Kündigung.^[12] Die unterschriebene Selbstauskunft ist dann Ihr Beweisstück — aber nur für die Fragen, die Sie stellen durften.

Kaution und Übergabeprotokoll: die Absicherung, die immer geht

• Kaution vollständig vereinbaren und einziehen: bis zu drei Nettokaltmieten, die der Mieter in drei Raten zahlen darf, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (§ 551 BGB).^[13] Kontrollieren Sie die Eingänge: Ein Kautionsrückstand von zwei Monatsmieten ist seinerseits ein Grund zur fristlosen Kündigung (§ 569 Abs. 2a BGB).^[14] Wer die erste Rate nicht aufbringt, wird die Miete kaum aufbringen.
• Schlüssel erst gegen die erste Kautionsrate und die bereits fällige Miete. Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; nur die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB), die Miete zu Beginn des Monats, spätestens am dritten Werktag (§ 556b Abs. 1 BGB).^[15] Mehr dürfen Sie vor der Übergabe nicht verlangen — und rechtzeitig gezahlt hat, wer die Überweisung bis zum Fälligkeitstag angewiesen hat und dessen Konto gedeckt ist; dass das Geld erst Tage später bei Ihnen eingeht, geht nicht zu seinen Lasten (BGH VIII ZR 222/15, erläutert im Beitrag Mieter zahlt nicht). Praktisch heißt das: Schlüsselübergabe, sobald beide Beträge angewiesen sind — im Zweifel gegen Vorlage des Überweisungsbelegs.
• Übergabeprotokoll beim Einzug: Der dokumentierte Anfangszustand ist das übliche Beweismittel für spätere Schäden — datierte Fotos oder Zeugen können ihn ersetzen, sind aber mühsamer und angreifbarer. Eine verwahrloste Wohnung ist der zweite Teil des Schadens.
• Mietausfallversicherung, wenn ein Ausfall Ihre Finanzierung gefährden würde. Sie zahlt in der Regel nur, wenn Sie vor der Vermietung die Bonität dokumentiert geprüft haben — die Disziplin dieses Beitrags ist also auch Bedingung der Versicherung.

Wenn es passiert ist: der Fahrplan bei Zahlungsausfall

Ob Betrug oder Unglück — ab der ersten ausgebliebenen Miete gilt derselbe Weg, und er ist im Beitrag Mieter zahlt nicht Schritt für Schritt beschrieben: Zahlungserinnerung und Gespräch in der ersten Woche, schriftliche Mahnung mit aufgeschlüsselter Forderung, die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, sobald zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete offen sind — hilfsweise verbunden mit der ordentlichen Kündigung im selben Schreiben, damit eine Schonfristzahlung nach Klageerhebung nicht alles zurückdreht — die ordentliche Kündigung trägt aber nur, wenn der Rückstand zugleich eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist; Verschulden und Erheblichkeit prüft das Gericht gesondert. Die passenden Schreiben: Abmahnung an den Mieter und Kündigung durch den Vermieter.

Bei einem Mietnomaden kommen drei Dinge hinzu:

• Nicht auf das Gespräch warten. Wer von Anfang an nicht zahlt, wird nicht durch eine Zahlungserinnerung bekehrt. Mahnen Sie trotzdem — für die Akte —, aber rechnen Sie die Kündigungsschwelle vom ersten Tag an mit und kündigen Sie, sobald sie erreicht ist.
• Sicherungsanordnung beantragen. Verbinden Sie die Räumungsklage mit der Zahlungsklage und beantragen Sie nach § 283a ZPO, dass der Mieter für die nach Klageerhebung fällig werdenden Mieten Sicherheit leistet. Das Gericht ordnet das an, wenn die Klage insoweit hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für Sie gerechtfertigt ist — für die Abwägung genügt die Glaubhaftmachung.^[16] Missachtet der Mieter die Anordnung, kann das Gericht die Räumung durch einstweilige Verfügung anordnen (§ 940a Abs. 3 ZPO).^[17]
• Berliner Räumung wählen. Nach dem Räumungstitel können Sie den Gerichtsvollzieher nach § 885a ZPO beauftragen, Sie nur in den Besitz der Wohnung einzuweisen, ohne die Sachen des Mieters wegzuschaffen und einzulagern — das spart den Kostenvorschuss für Spedition und Lager. Der Gerichtsvollzieher dokumentiert die frei sichtbaren Sachen im Protokoll; Sie verwahren sie — und haften dabei nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit —, dürfen sie verwerten, wenn der Mieter sie nicht binnen eines Monats nach der Besitzeinweisung von Ihnen herausverlangt — verlangt er sie rechtzeitig heraus, bleibt es bei der Herausgabe, auch wenn die Abholung später erfolgt —, und müssen unpfändbare Sachen jederzeit herausgeben.^[18]

Zwei Dinge bleiben verboten, auch gegenüber einem Betrüger: Selbsthilfe — Schloss tauschen, Strom abstellen, Wohnung in Abwesenheit betreten — ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB, solange der Mieter Besitzer ist, und macht Sie schadensersatzpflichtig.^[19] Und eine „schwarze Liste“ oder Warndatenbank mit den Daten des Mieters anzulegen oder zu befüllen halten die Datenschutzaufsichtsbehörden wegen der überwiegenden Interessen der Betroffenen für grundsätzlich unzulässig (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO);^[8][10] benennt Sie ein früherer Mieter gegenüber einem neuen Vermieter als Referenz, dürfen Sie nur bestätigen, wofür er Sie benannt hat — in der Regel Mietdauer und ordnungsgemäße Zahlung; Rückstände, Streitigkeiten und andere personenbezogene Daten geben Sie nicht ohne eigene Rechtsgrundlage weiter (Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO, im Rahmen dessen, was der Mieter vernünftigerweise erwarten kann).

Das Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters (§ 562 BGB) klingt nach einer Lösung, ist bei Wohnraum aber selten eine: Der übliche Hausrat ist unpfändbar, und wer planmäßig nicht zahlt, hinterlässt selten Wertgegenstände.^[20] Verlässlicher sind die Kaution, die Sie nach Rückgabe der Wohnung mit Rückständen und Schäden verrechnen, und ein Zahlungstitel: Rechtskräftig festgestellte Ansprüche verjähren erst in 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB) — auch gegen einen Mieter, der in fünf Jahren wieder Einkommen hat.^[21]

Wann Sie einen Fachanwalt für Mietrecht einschalten sollten

Die Prüfung vor der Unterschrift erledigen Sie selbst; die Zahlungserinnerung und die Mahnung ebenfalls. Spätestens vor der Kündigung ist bei einem Mieter, der von Anfang an nicht zahlt, der Zeitpunkt für einen Fachanwalt für Mietrecht: Eine formal fehlerhafte Kündigung kostet Monate, die der Mieter kostenlos wohnt, und der Antrag auf Sicherungsanordnung will mit dem Klagevortrag begründet sein. Wer bereits eine Mietausfall- oder Vermieter-Rechtsschutzversicherung hat, klärt vorab, welche Schritte sie voraussetzt.

Häufige Fragen

Wie erkenne ich Mietnomaden vor der Vertragsunterschrift?

Nicht an einem Merkmal, sondern an Widersprüchen: Gehaltsabrechnungen, deren Zahlen nicht zusammenpassen oder deren Arbeitgeber von der Selbstauskunft abweicht; wechselnde Angaben auf Rückfragen; Eile, Bargeld und die Bereitschaft, die Wohnung unbesehen zu nehmen; die Weigerung, auf der letzten Stufe eine Bonitätsauskunft vorzulegen. Prüfen Sie diese Punkte bei jedem Bewerber gleich, dann fallen die Ausreißer auf.

Darf ich von jedem Bewerber eine SCHUFA-Auskunft verlangen?

Nein. Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz ist eine Bonitätsauskunft erst zulässig, wenn Sie sich für einen bestimmten Bewerber entschieden haben — nicht bei der Besichtigung und nicht von allen in der engeren Auswahl. Der Bewerber kann eine für die Wohnungssuche bestimmte Auskunft selbst anfordern und vorlegen; die vollständige Datenkopie nach Art. 15 DSGVO dürfen Sie nicht verlangen.

Gibt es eine Mietnomaden-Datenbank, in der ich Bewerber prüfen kann?

Eine Warnliste mit Namen früherer Mieter oder der Abgleich von Bewerbern mit einem solchen Datenbestand ist nach Auffassung der Datenschutzaufsichtsbehörden grundsätzlich unzulässig, weil die Interessen der Betroffenen in der Abwägung nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO überwiegen. Was Sie stattdessen haben: die Bonitätsauskunft der Auskunfteien auf der letzten Stufe, in der Vollstreckungsmaßnahmen und Insolvenzen stehen, und die auf der letzten Stufe begrenzt zulässige Frage nach kündigungsrelevanten Pflichtverletzungen im vorherigen Mietverhältnis.

Wie häufig sind Mietnomaden in Deutschland?

Verlässliche Gesamtzahlen gibt es nicht. Die Schätzung von Haus & Grund — rund 15.000 Fälle pro Jahr — ist methodisch nicht belegt. Die einzige wissenschaftliche Untersuchung (Universität Bielefeld für das Bundesbauministerium, 2011) zählte unter 1.347 gemeldeten Fällen 426 mit Zahlungsstopp in den ersten drei Monaten, davon 250 aus den Jahren 2005 bis 2010, und hält fest, dass sich daraus kein Schluss auf das tatsächliche Aufkommen ziehen lässt. Beobachtet hat die Studie, dass professionelle Vermieter durchweg vor Vertragsschluss prüfen, private Vermieter nur zu einem Drittel — wie stark das Prüfen das Risiko senkt, kann eine Befragung Betroffener nicht messen.

Was tun, wenn der Mieter von Anfang an nicht zahlt?

Derselbe Fahrplan wie bei jedem Zahlungsverzug, nur ohne Warten: Mahnung für die Akte, fristlose Kündigung, sobald zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete offen sind, hilfsweise ordentliche Kündigung im selben Schreiben, dann Räumungsklage verbunden mit der Zahlungsklage und dem Antrag auf Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO. Keine Selbsthilfe: Schloss tauschen oder Strom abstellen ist verbotene Eigenmacht und macht Sie schadensersatzpflichtig.

Checkliste: Vor der Unterschrift

• Auswahlkriterien vorab festgelegt, dieselben Fragen für alle Bewerber
• Selbstauskunft gestuft erhoben: Kontaktdaten zur Besichtigung, Einkommens- und Haushaltsangaben erst nach erklärtem Mietinteresse
• Nur zulässige Fragen — die nach kündigungsrelevanten Pflichtverletzungen im vorherigen Mietverhältnis erst auf der letzten Stufe und unter den DSK-Bedingungen
• Erst auf der letzten Stufe: drei Gehaltsabrechnungen auf Stimmigkeit geprüft (Brutto/Netto, Arbeitgeber, Adresse); Ausweis abgeglichen, nicht kopiert
• Bonitätsauskunft erst nach der Entscheidung für einen Bewerber, nur von dieser Person
• Kaution vereinbart; erste Kautionsrate und fällige Miete vor der Schlüsselübergabe angewiesen (Überweisungsbeleg) oder eingegangen
• Übergabeprotokoll beim Einzug angefertigt
• Daten der abgelehnten Bewerber nach Abschluss der Auswahl gelöscht

Primärquellen: § 543 BGB (öffnet in neuem Tab), § 551 BGB (öffnet in neuem Tab), § 556b BGB (öffnet in neuem Tab), § 562 BGB (öffnet in neuem Tab), § 569 BGB (öffnet in neuem Tab), § 858 BGB (öffnet in neuem Tab), § 123 BGB (öffnet in neuem Tab), § 197 BGB (öffnet in neuem Tab), § 286 BGB (öffnet in neuem Tab), § 283a ZPO (öffnet in neuem Tab), § 940a ZPO (öffnet in neuem Tab), § 885a ZPO (öffnet in neuem Tab), § 263 StGB (öffnet in neuem Tab), § 19 AGG (öffnet in neuem Tab), Art. 6 DSGVO (öffnet in neuem Tab), Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz zu Selbstauskünften bei Mietinteressent:innen, Version 2.0 (Januar 2026) (öffnet in neuem Tab), BGH VIII ZR 238/08 (öffnet in neuem Tab) (30.09.2009), BGH VIII ZR 175/14 (öffnet in neuem Tab) (04.02.2015), Artz/Jacoby, Mietausfälle durch sog. Mietnomaden, Endbericht Januar 2011 (öffnet in neuem Tab) (Universität Bielefeld für BMVBS und BMJ), Kontext:Wochenzeitung vom 11.07.2018 (öffnet in neuem Tab) zur Haus-&-Grund-Schätzung. Letzte Prüfung: 12. September 2026. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung; die Beispiele sind erfunden.

Weiterlesen

• Mieter zahlt nicht: Was Vermieter jetzt tun — von der Zahlungserinnerung bis zur fristlosen Kündigung
• Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten für Vermieter
• Mieter auswählen: sachlich, datensparsam und fair
• Fragen bei der Wohnungsbesichtigung: Was Vermieter fragen dürfen
• Wohnung privat vermieten: Der komplette Leitfaden