Mieter zahlt nicht: Was Vermieter jetzt tun — von der Zahlungserinnerung bis zur fristlosen Kündigung

Kurz zusammengefasst: Die Miete ist spätestens am dritten Werktag des Monats fällig; hat der Mieter bis dahin nicht einmal die Überweisung angewiesen, ist er ohne Mahnung in Verzug. Fristlos kündigen dürfen Sie, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten schuldig bleibt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB). Sprechen Sie im selben Schreiben hilfsweise die ordentliche Kündigung aus: Zahlt der Mieter innerhalb der Schonfrist nach, heilt das nur die fristlose Kündigung. Zieht er nicht aus, hilft allein die Räumungsklage — nie der Schlüsseldienst.

Eine ausbleibende Miete trifft private Vermieter härter als jede Wohnungsgesellschaft: Keine anderen Einheiten fangen den Ausfall auf, die Finanzierungsrate läuft weiter. Umso wichtiger ist ein fester Fahrplan statt Bauchentscheidungen. Dieser Beitrag geht ihn chronologisch durch.

Tag 1 bis 7: Fälligkeit, Verzug und das erste Gespräch

Nach dem Gesetz ist die Miete im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen.^[1] Die meisten Mietverträge übernehmen diese Regel wörtlich. Der Samstag zählt bei den drei Werktagen nicht mit, weil Banküberweisungen an Samstagen nicht ausgeführt werden (BGH, Urteil vom 13.07.2010, VIII ZR 291/09 (öffnet in neuem Tab)); im Zweifel rechnen Sie großzügig.

Rechtzeitig zahlt, wer den Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt und dessen Konto gedeckt ist; dass das Geld erst ein paar Tage später bei Ihnen eingeht, geht nicht zu Lasten des Mieters (BGH, Urteil vom 05.10.2016, VIII ZR 222/15 (öffnet in neuem Tab)). Hat er bis dahin nichts angewiesen, ist er in Verzug — ohne Mahnung: § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB verzichtet auf die Mahnung, wenn die Leistungszeit nach dem Kalender bestimmt ist, und genau das ist bei der Miete der Fall.^[2] Ab Verzugseintritt schuldet der Mieter Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).^[3] Der Basiszinssatz liegt seit dem 1. Juli 2026 bei 1,52 %, der Verzugszins für Wohnraummiete damit bei 6,52 % pro Jahr^[4] — auf 900 € Miete rund 4,80 € je Monat Verzug. Wirtschaftlich ist der Zins unerheblich. Was in dieser Woche zählt, ist die Dokumentation:

• Kontoauszug sichern und ab jetzt eine Tabelle führen: Monat, geschuldete Miete, gezahlter Betrag, Eingangsdatum, offener Rest.
• Freundliche Zahlungserinnerung per E-Mail oder Brief: „Für Mai ist die Miete von 900 € bisher nicht eingegangen. Bitte überweisen Sie den Betrag bis zum … Falls die Zahlung bereits veranlasst ist, betrachten Sie diese Nachricht als erledigt." Kein Vorwurf — meist steckt ein vergessener Dauerauftrag, ein Kontowechsel oder ein Krankenhausaufenthalt dahinter.
• Das Gespräch suchen. Hat der Mieter seinen Job verloren, kann das Jobcenter die Kosten der Unterkunft übernehmen; auch aufgelaufene Mietschulden können als Darlehen übernommen werden, wenn sonst Wohnungslosigkeit droht (§ 22 Abs. 8 SGB II).^[5] Ein Mieter, der diesen Weg rechtzeitig geht, ist mehr wert als jede Kündigung. Das Ergebnis per kurzer E-Mail bestätigen.
• Ratenzahlung nur schriftlich, mit Terminen und Beträgen; die laufende Miete läuft daneben pünktlich weiter.

Die schriftliche Mahnung

Bleibt die Zahlung aus, folgt die Mahnung. Für den Verzug ist sie nicht nötig, für die spätere Kündigung nicht vorgeschrieben — aber sie dokumentiert, dass der Mieter Bescheid wusste, gibt ihm eine letzte befristete Chance und entkräftet den späteren Einwand, die Kündigung sei überraschend gekommen.

Inhalt: die Forderung aufgeschlüsselt je Monat (geschuldet, gezahlt, Rest, Summe — pauschale Formulierungen wie „die ausstehenden Mieten" sind angreifbar), eine Zahlungsfrist mit Datum (in der Praxis sieben bis zehn Tage), die Ankündigung der Folgen (Kündigung und gerichtliche Geltendmachung — als Ankündigung, nicht als Drohkulisse) sowie Bankverbindung und Verwendungszweck.

Der Zugang muss beweisbar sein: Einwurf-Einschreiben oder Einwurf durch einen Zeugen, der Datum und Uhrzeit notiert. Das Übergabe-Einschreiben ist riskant — wird es nicht abgeholt, gilt es als nicht zugegangen. Mahnkosten dürfen Sie nur in Höhe des tatsächlichen Aufwands verlangen, also Porto und Einschreibegebühr; Pauschalen „für den Verwaltungsaufwand" und eigener Zeitaufwand sind ohne Vereinbarung nicht ersatzfähig.

Die Kündigungsschwelle: Wann die fristlose Kündigung möglich ist

Ein wichtiger Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in zwei Fällen vor:^[6]

• Buchstabe a: Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug. Für Wohnraum konkretisiert § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB: Der Rückstand muss zusammen mehr als eine Monatsmiete ausmachen.^[7]
• Buchstabe b: Der Mieter ist über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht — der Mieter, der jeden Monat etwas zahlt, aber immer zu wenig.

Maßstab ist die vertraglich geschuldete Miete; anders als bei der Kaution (§ 569 Abs. 2a BGB) nimmt das Gesetz die Betriebskostenvorauszahlungen hier nicht heraus.

Rechenbeispiel mit 900 € Miete: Zahlt der Mieter im Mai und Juni gar nichts, sind das zwei aufeinanderfolgende Termine mit 1.800 € Rückstand — mehr als eine Monatsmiete, Buchstabe a greift. Zahlt er im Mai und Juni jeweils nur 500 €, stehen nach zwei Terminen 800 € offen; das übersteigt eine Monatsmiete nicht, Buchstabe a greift noch nicht. Zahlt er im Juli wieder 500 €, sind es 1.200 € über drei Termine — Buchstabe b verlangt aber zwei volle Monatsmieten, also 1.800 €. Erst dann dürfen Sie fristlos kündigen. Rechnen Sie das mit Ihrer Tabelle exakt nach: Eine zu früh ausgesprochene Kündigung ist unwirksam und kostet Monate.

Drei weitere Regeln aus § 543: Bei Zahlungsverzug braucht es weder Abmahnung noch Abhilfefrist (Abs. 3 Satz 2 Nr. 3) — die Mahnung ist Vorsorge, nicht Voraussetzung. Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand, bevor die Kündigung zugeht, ist sie ausgeschlossen (Abs. 2 Satz 2). Eine Teilzahlung hilft ihm nur, wenn der verbleibende Rückstand dadurch unter die Schwelle des Abs. 2 Nr. 3 sinkt — dann fehlt im Zugangszeitpunkt der Kündigungsgrund. Prüfen Sie den Kontostand deshalb unmittelbar vor dem Versand. Und konnte der Mieter mit einer eigenen Forderung aufrechnen und erklärt er das unverzüglich nach der Kündigung, wird sie unwirksam (Abs. 2 Satz 3) — ein anerkanntes Betriebskostenguthaben kalkulieren Sie also vorher ein.

Hilfsweise ordentlich kündigen — im selben Schreiben

Neben der fristlosen Kündigung sollten Sie im selben Schreiben hilfsweise die ordentliche Kündigung aussprechen. Ein Rückstand in kündigungsrelevanter Höhe kann zugleich eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung und damit ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründen; Verschulden und Erheblichkeit prüft das Gericht gesondert. Der BGH hat mit Urteilen vom 19. September 2018 klargestellt, dass diese hilfsweise Kündigung nicht „ins Leere geht", wenn die fristlose Kündigung später durch eine Schonfristzahlung rückwirkend unwirksam wird — sie greift dann gerade.^[8]

Form und Inhalt des Kündigungsschreibens

• Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB): Papier mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter oder ein Dokument mit qualifizierter elektronischer Signatur (§§ 126 Abs. 3, 126a BGB). Einfache E-Mail, Messenger oder eingescannte Unterschrift genügen nicht.
• Begründung (§ 569 Abs. 4 BGB): Der Kündigungsgrund gehört ins Schreiben — die Rückstände nach Monaten und Beträgen aufgeschlüsselt, mit Summe. Das ist Ihre Tabelle aus Woche eins.
• Adressaten: alle Personen, die den Mietvertrag unterschrieben haben. Eine Kündigung gegenüber nur einem von zwei Mietern ist unwirksam.
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht (§ 568 Abs. 2 BGB): Weil das Schreiben hilfsweise eine ordentliche Kündigung enthält, weisen Sie den Mieter auf Möglichkeit, Form und Frist des Härte-Widerspruchs nach §§ 574–574b BGB hin — sonst kann er ihn noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erheben (§ 574b Abs. 2 S. 2).
• Räumungsaufforderung: ein Rückgabedatum für die fristlose Kündigung (üblich ein bis zwei Wochen) und für den hilfsweisen Fall die ordentliche Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB).
• Zugang wie bei der Mahnung nachweisbar.

Die Schonfrist: Was eine Nachzahlung ändert — und was nicht

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gibt dem Mieter ein Nachholrecht: Wird der Vermieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs — also nach Zustellung der Räumungsklage — wegen der fälligen Miete und Nutzungsentschädigung vollständig befriedigt oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle (meist das Jobcenter) zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt nicht, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine Kündigung so geheilt wurde — die Schonfrist ist einmal in zwei Jahren nutzbar.

Die entscheidende Einschränkung: Die Schonfristzahlung heilt nach ständiger Rechtsprechung des BGH nur die fristlose Kündigung, nicht die hilfsweise erklärte ordentliche. Der BGH hat das mit Urteil vom 13. Oktober 2021 bekräftigt: Der Gesetzgeber habe eine Erstreckung auf die ordentliche Kündigung mehrfach nicht vollzogen, und Gerichte dürften diese Entscheidung nicht durch eigene rechtspolitische Vorstellungen ersetzen.^[9] Diese Linie hat er 2022 (VIII ZR 307/21 (öffnet in neuem Tab)), 2024 (VIII ZR 106/23 (öffnet in neuem Tab) und VIII ZR 177/23 (öffnet in neuem Tab)) und 2025 gegen abweichende Urteile des Landgerichts Berlin bestätigt. Im Räumungsprozess wird aber weiterhin geprüft, ob die ordentliche Kündigung ihrerseits § 573 erfüllt und ob es angesichts einer prompten Nachzahlung treuwidrig wäre, sich auf sie zu berufen.

Die Praxisregel: Ohne hilfsweise ordentliche Kündigung kann ein Mieter Rückstände auflaufen lassen, nach Klageerhebung nachzahlen und alle zwei Jahre von vorne beginnen. Mit ihr kann die Kündigungsfrist trotz Nachzahlung weiterlaufen — sofern die ordentliche Kündigung ihrerseits die Voraussetzungen des § 573 erfüllt.

Hinweis zur Rechtsentwicklung: Ein Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (BT-Drucksache 21/6807 (öffnet in neuem Tab), erste Lesung am 9. Juli 2026 (öffnet in neuem Tab)) will die Schonfristwirkung einmalig je Mietverhältnis auch auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erstrecken. Am 9. September 2026 ist das nicht geltendes Recht; maßgeblich ist die am Kündigungstag geltende Fassung der §§ 569 und 573 BGB.

Wenn der Mieter nicht auszieht

Der häufigste Fehler in dieser Phase ist Ungeduld. Zieht der Mieter zum genannten Termin nicht aus, gibt es genau einen zulässigen Weg: die Räumungsklage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung — Ablauf, Dauer und Kosten im Beitrag Räumungsklage. Mit Zustellung der Klage beginnt die zweimonatige Schonfrist; das Gericht informiert von Amts wegen das Jobcenter (§ 22 Abs. 9 SGB II).

Keine Selbsthilfe. Schlösser austauschen, Strom oder Wasser abstellen, Möbel in den Hof stellen oder die Wohnung in Abwesenheit des Mieters betreten ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB — auch nach wirksamer Kündigung, denn der Mieter bleibt bis zur Räumung Besitzer.^[10] Die Folgen: Anspruch des Mieters auf Wiedereinräumung des Besitzes und Schadensersatz für beschädigte oder abhanden gekommene Sachen. Nur der Gerichtsvollzieher räumt, auf Grundlage eines Titels.

Rückstände titulieren. Offene Miete und die Nutzungsentschädigung für die Zeit nach der Kündigung (§ 546a BGB) können Sie parallel im gerichtlichen Mahnverfahren geltend machen — online über das zentrale Mahngericht Ihres Bundeslandes, ohne Anwaltspflicht — oder mit der Räumungsklage verbinden. Titulierte Forderungen verjähren erst nach 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 BGB); das zählt, wenn der Mieter heute nichts hat, in fünf Jahren aber wieder Einkommen.

Kaution erst nach Rückgabe verrechnen. Die Mietkaution sichert Ihre Forderungen zum Ende des Mietverhältnisses. Im Streit um die Kündigung lassen Sie sie unangetastet und rechnen nach Rückgabe der Wohnung ab — mit Rückständen, Nutzungsentschädigung und den im Übergabeprotokoll dokumentierten Schäden.

Vermieterpfandrecht. Für Forderungen aus dem Mietverhältnis haben Sie ein gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters (§ 562 BGB). Da es unpfändbare Sachen — also den üblichen Hausrat — nicht erfasst, ist sein praktischer Wert bei Wohnraum gering.

Mietnomaden: Einordnung und Prävention

„Mietnomaden" ziehen von Anfang an ohne Zahlungsabsicht ein und hinterlassen die Wohnung oft verwahrlost. Die einzige größere Untersuchung dazu — „Mietausfälle durch sogenannte Mietnomaden“, eine Befragung betroffener Vermieter durch die Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld (Artz/Jacoby) im Auftrag des Bundesbauministeriums, erschienen 2011 als BMVBS-Online-Publikation — ist nicht repräsentativ, gibt aber zwei Hinweise: Planmäßiger Betrug ist deutlich seltener als gewöhnlicher Zahlungsausfall, und private Gelegenheitsvermieter waren erheblich häufiger betroffen als Wohnungsgesellschaften, weil sie die Bonität seltener prüften. Der Gesetzgeber hat die Studie 2013 zum Anlass für die Sicherungsanordnung (§ 283a ZPO) und die „Berliner Räumung“ (§ 885a ZPO) genommen.

Prävention ist deshalb vor allem Disziplin bei der Auswahl — ausführlich im Beitrag Mieter auswählen:

• Bonitätsprüfung für den einen Bewerber, für den Sie sich entschieden haben: Einkommensnachweise (Schwärzungen sind zulässig) und eine vom Bewerber selbst eingeholte Bonitätsauskunft. Nicht für alle Besichtigenden — das ist datenschutzrechtlich unzulässig.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder Vorvermieterbescheinigung: freiwillig vorgelegt ein Indiz, verlangen dürfen Sie sie nicht, weil der Mieter selbst keinen Anspruch auf ihre Ausstellung hat. Zulässig ist die Frage nach kündigungsrelevanten Rückständen im laufenden Mietverhältnis.
• Kaution vollständig vereinbaren und einziehen: bis zu drei Nettokaltmieten in drei Raten. Kontrollieren Sie die Eingänge — ein Kautionsrückstand von zwei Monatsmieten ist seinerseits ein fristloser Kündigungsgrund (§ 569 Abs. 2a BGB).
• Mietausfallversicherung, wenn ein Ausfall Ihre Finanzierung gefährden würde. Sie leistet in der Regel erst nach dokumentierter Bonitätsprüfung, Mahnung, Kündigung und eingeleiteter Räumungsklage — also nur, wenn Sie den hier beschriebenen Fahrplan einhalten.
• Übergabeprotokoll bei Einzug: Ohne dokumentierten Anfangszustand lassen sich Schäden später kaum durchsetzen.

Wann Sie einen Fachanwalt für Mietrecht einschalten sollten

Zahlungserinnerung, Mahnung und Dokumentation können Sie selbst erledigen. Spätestens vor Ausspruch der Kündigung ist der Zeitpunkt für einen Fachanwalt für Mietrecht, wenn die Beträge streitig sind (etwa weil der Mieter mindert oder aufrechnet), mehrere Mieter oder ein Untermieter beteiligt sind, die Fristen knapp berechnet sind oder eine frühere Kündigung bereits an einer Schonfristzahlung gescheitert ist. Eine unwirksame Kündigung verlängert das Verfahren um Monate; die Erstberatung kostet einen Bruchteil davon.

Checkliste: Zahlungsverzug

• Zahlungseingänge am 4. Werktag kontrolliert, Rückstände in einer Tabelle je Monat erfasst
• Zahlungserinnerung verschickt, Gespräch gesucht, Ergebnis schriftlich bestätigt
• Mahnung mit aufgeschlüsselter Forderung, Frist und Folgenhinweis; Zugang nachweisbar
• Kündigungsschwelle exakt nachgerechnet (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a oder b, § 569 Abs. 3 Nr. 1)
• Kontostand unmittelbar vor Versand der Kündigung geprüft
• Kündigung: Schriftform, alle Mieter, Rückstände nach Monaten begründet, hilfsweise ordentliche Kündigung im selben Schreiben, Zugang nachweisbar
• Nach Fristablauf: Räumungsklage eingereicht, Rückstände parallel tituliert
• Keine Selbsthilfe; Kaution erst nach Rückgabe der Wohnung abgerechnet

Primärquellen: § 556b BGB (öffnet in neuem Tab), § 286 BGB (öffnet in neuem Tab), § 288 BGB (öffnet in neuem Tab), § 543 BGB (öffnet in neuem Tab), § 562 BGB (öffnet in neuem Tab), § 568 BGB (öffnet in neuem Tab), § 569 BGB (öffnet in neuem Tab), § 573 BGB (öffnet in neuem Tab), § 858 BGB (öffnet in neuem Tab), § 22 SGB II (öffnet in neuem Tab), Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank (öffnet in neuem Tab), BGH VIII ZR 291/09 (öffnet in neuem Tab) (13.07.2010), VIII ZR 222/15 (öffnet in neuem Tab) (05.10.2016), VIII ZR 231/17 (öffnet in neuem Tab) (19.09.2018), VIII ZR 91/20 (öffnet in neuem Tab) (13.10.2021), VIII ZR 307/21 (öffnet in neuem Tab) (05.10.2022), VIII ZR 106/23 (öffnet in neuem Tab) und VIII ZR 177/23 (öffnet in neuem Tab) (23.10.2024). Letzte Prüfung: 10. September 2026. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung; die Beträge in den Beispielen sind erfunden.

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