Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist eine schriftliche Erklärung des bisherigen Vermieters, dass aus dem Mietverhältnis keine Mietrückstände bestehen. Manche Fassungen bestätigen zusätzlich, dass die Miete stets pünktlich gezahlt wurde. Sie wird von Wohnungssuchenden bei der Bewerbung um eine neue Wohnung vorgelegt und ist eine Unterform der weiter gefassten Vorvermieterbescheinigung. Ein Gesetz regelt sie nicht.

Der BGH hat am 30. September 2009 entschieden, dass ein Mieter von seinem früheren Vermieter keine solche Bescheinigung verlangen kann. Ihre Ausstellung sei weder Verkehrssitte noch vertragliche Nebenpflicht. Geschuldet sind nur Quittungen über die einzelnen Mietzahlungen (§ 368 BGB), mit denen der Mieter seine Zahlungen selbst belegen kann. Der BGH sah zudem das Risiko, dass eine pauschale Bestätigung als Verzicht auf noch nicht bekannte Forderungen ausgelegt werden könnte.^[1]

Was für Vermieter zählt

Zwei Rollen sind zu unterscheiden. Als bisheriger Vermieter müssen Sie keine Bescheinigung ausstellen, dürfen es aber. Wer sie ausstellt, bestätigt nur den Stand zum Ausstellungsdatum und sollte Betriebskostennachzahlungen oder Schadensersatzansprüche ausdrücklich ausnehmen, wenn sie noch nicht abgerechnet sind.

Als künftiger Vermieter dürfen Sie die Bescheinigung nicht zur Voraussetzung machen. Die Datenschutzkonferenz folgert aus dem BGH-Urteil, dass eine Bescheinigung, auf die der Bewerber keinen Anspruch hat, auch nicht von ihm verlangt werden kann. Zulässig ist nach der Entscheidung für einen Bewerber die Frage nach erheblichen Zahlungsrückständen im laufenden Mietverhältnis; die Schwelle liegt bei Rückständen, die eine Kündigung rechtfertigen würden (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).^[2]

Legt ein Bewerber die Bescheinigung freiwillig vor, ist das ein Indiz, kein Beweis: Sie stammt vom alten Vermieter, ihre Richtigkeit lässt sich kaum prüfen, und viele Vermieter stellen sie aus den vom BGH genannten Gründen gar nicht aus.