Vermieterpfandrecht

Das Vermieterpfandrecht entsteht kraft Gesetzes, ohne Klausel im Mietvertrag: Mit dem Einbringen erhält der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den Sachen des Mieters, die sich in der Wohnung, im Keller oder auf dem mitvermieteten Stellplatz befinden. Gesichert sind rückständige Miete, Betriebskostennachzahlungen und Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache. Zwei Grenzen zieht § 562 BGB selbst: Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen, sind ausgenommen (Abs. 1 Satz 2), und für künftige Entschädigungsforderungen sowie für Miete, die über das laufende und das folgende Mietjahr hinausreicht, kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden (Abs. 2).^[1]

Unpfändbar ist nach § 811 Abs. 1 ZPO alles, was der Mieter oder ein Haushaltsangehöriger „für eine bescheidene Lebens- und Haushaltsführung“ benötigt — also der übliche Hausrat —, außerdem, was er für seine Erwerbstätigkeit oder aus gesundheitlichen Gründen braucht (Nr. 1), dazu Trauringe (Nr. 7) und nicht gewerblich gehaltene Haustiere (Nr. 8).^[2] Erfasst bleiben Wertgegenstände, die der Mieter nicht für Arbeit, Gesundheit oder eine bescheidene Haushaltsführung braucht: Kunst, Schmuck, Sammlungen, ein zweites Fahrrad, die Heimkino-Anlage — nicht aber der Laptop, mit dem er arbeitet, oder das einzige Fahrrad, mit dem er zur Arbeit fährt. Auch Fahrzeuge, die regelmäßig auf dem Mietgrundstück abgestellt werden, sind nach dem BGH eingebrachte Sachen; das Pfandrecht erlischt jedoch mit jeder Fahrt vom Grundstück und entsteht neu, sobald das Fahrzeug wieder dort steht.^[3] Nicht erfasst sind Sachen, die dem Mieter nicht gehören — geleaste oder gemietete Geräte und das Eigentum eines Partners, der nicht Mietvertragspartei ist. Anders bei Sachen, die der Mieter unter Eigentumsvorbehalt gekauft hat und noch abzahlt: Hier gehört ihm zwar noch nicht die Sache, aber das Anwartschaftsrecht auf ihren Erwerb; nach dem BGH erstreckt sich das Vermieterpfandrecht auch auf dieses Anwartschaftsrecht und wird mit der Zahlung der letzten Rate zum Pfandrecht an der Sache selbst (Urteil vom 31. Mai 1965, VIII ZR 302/63).^[4]

Erlöschen, Widerspruch und Selbsthilfe

Das Pfandrecht erlischt, wenn die Sachen vom Grundstück entfernt werden — es sei denn, das geschieht ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters. Widersprechen darf der Vermieter aber nicht, wenn die Entfernung „den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht“ (der Mieter fährt zur Arbeit, verschenkt ein Sofa) oder wenn die zurückbleibenden Sachen „zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen“ (§ 562a BGB).^[5]

Solange der Widerspruch zulässig ist, darf der Vermieter die Entfernung auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern und, wenn der Mieter auszieht, die Sachen in seinen Besitz nehmen (§ 562b Abs. 1 BGB). Wurden Sachen ohne sein Wissen oder gegen seinen Widerspruch weggeschafft, kann er ihre Zurückschaffung verlangen — muss den Anspruch aber innerhalb eines Monats nach Kenntnis gerichtlich geltend machen, sonst erlischt das Pfandrecht (§ 562b Abs. 2 BGB).^[6] Der Mieter kann die Geltendmachung des Pfandrechts insgesamt durch Sicherheitsleistung abwenden und jede einzelne Sache freibekommen, indem er Sicherheit in Höhe ihres Wertes leistet (§ 562c BGB).^[7] Pfändet ein anderer Gläubiger eine Sache des Mieters, kann der Vermieter sein Pfandrecht ihm gegenüber nicht wegen der Miete „für eine frühere Zeit als das letzte Jahr vor der Pfändung“ geltend machen (§ 562d BGB) — Rückstände aus dem letzten Jahr sowie die laufende und spätere Miete bleiben gesichert.^[8]

Verwertung: Pfandverkauf nach den §§ 1228 ff. BGB

Als gesetzliches Pfandrecht folgt das Vermieterpfandrecht den Vorschriften über das vertraglich bestellte Pfandrecht (§ 1257 BGB).^[9] Verwerten darf der Vermieter erst, wenn die gesicherte Forderung ganz oder teilweise fällig ist (§ 1228 Abs. 2 BGB), und nur durch Verkauf: Er hat dem Mieter den Verkauf unter Angabe des Geldbetrags anzudrohen, einen Monat zu warten (§ 1234 BGB) und die Sache dann öffentlich versteigern zu lassen; nur Sachen mit Börsen- oder Marktpreis dürfen freihändig verkauft werden (§§ 1233, 1235 BGB).^{[10][11][12][13]} Hat der Vermieter bereits einen vollstreckbaren Titel, kann er die Sachen stattdessen wie gepfändete Sachen verwerten lassen (§ 1233 Abs. 2 BGB). Ein Überschuss aus dem Erlös steht dem Mieter zu.

Was für Vermieter zählt

Bei Wohnraum ist das Vermieterpfandrecht praktisch meist wenig wert: Der übliche Hausrat ist unpfändbar, teure Gegenstände sind oft finanziert oder gehören Dritten, und wer die Miete nicht zahlt, hat selten Vermögen in der Wohnung. Drei Regeln bleiben trotzdem wichtig.

• Kein eigenmächtiges Betreten. Das Pfandrecht gibt kein Recht, die Wohnung zu betreten, Schlösser zu tauschen oder Sachen herauszuholen. Das ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) — auch nach wirksamer Kündigung, solange der Mieter Besitzer ist.^[14] Das Selbsthilferecht des § 562b BGB erlaubt, den Abtransport von Sachen zu verhindern; ein Zutrittsrecht zur Wohnung folgt daraus nicht.
• Widerspruch schriftlich und rechtzeitig — innerhalb der Grenzen des § 562a BGB. Wer beobachtet, dass ein Mieter mit Rückständen Wertgegenstände wegschafft, widerspricht in Textform unter Hinweis auf § 562a BGB und dokumentiert, welche Sachen betroffen sind. Auch bei Rückständen dürfen Sie nicht widersprechen, wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder die zurückbleibenden Sachen zu Ihrer Sicherung offenbar ausreichen; ein unberechtigter Widerspruch verhindert das Erlöschen nicht. Nach einem Auszug ohne Wissen des Vermieters läuft die Monatsfrist des § 562b Abs. 2 BGB ab Kenntnis.
• Verhältnis zur Kaution. Die Mietkaution ist die verlässlichere Sicherheit: höchstens drei Nettokaltmieten, vom Mieter selbst geleistet, nach Rückgabe der Wohnung abzurechnen. Das Pfandrecht tritt daneben, ersetzt sie nicht und sichert Miete nur bis zum Ende des folgenden Mietjahres. Wer ein größeres Ausfallrisiko absichern will, ist mit einer Mietausfallversicherung besser bedient als mit der Aussicht auf einen Pfandverkauf.

Wie Sie bei Mietrückständen vorgehen — von der Zahlungserinnerung bis zur fristlosen Kündigung —, steht im Ratgeber Mieter zahlt nicht; zieht der Mieter nicht aus, hilft allein die Räumungsklage.