Kündigung Mietvertrag durch Vermieter: kostenlose Vorlage (PDF & Word) 2026

Mietvertrag als Vermieter kündigen — ordentlich wegen Pflichtverletzung, fristlos wegen Zahlungsverzugs mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung, wegen Eigenbedarfs oder erleichtert nach § 573a BGB. Der Kündigungstermin wird rechnerisch nach § 573c BGB ermittelt, die Widerspruchsbelehrung ist enthalten. Kostenlos, ohne Anmeldung.

Nicolai Schmid·Gründer von Nunc MietProfi·Rechtsstand 12.09.2026Als bevorzugte Quelle hinzufügen

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Kurz zusammengefasst: Der Vermieter kann einen Wohnraummietvertrag nur mit berechtigtem Interesse ordentlich kündigen — wegen schuldhafter Pflichtverletzung, Eigenbedarfs oder Hinderung wirtschaftlicher Verwertung — oder fristlos aus wichtigem Grund, vor allem bei Zahlungsverzug; im Zweifamilienhaus und bei Räumen in der eigenen Wohnung genügt § 573a BGB ohne Grund. Die Kündigung braucht Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter, geht an alle Mieter, nennt die Gründe im Schreiben selbst, weist auf das Widerspruchsrecht hin und muss nachweisbar zugehen. Die Frist beträgt drei, sechs oder neun Monate zum Monatsende, je nach Mietdauer. Bei Zahlungsverzug gehört die hilfsweise ordentliche Kündigung in dasselbe Schreiben.

Die vier Varianten

Variante	Rechtsgrund	Frist	Besonderheit
Ordentlich wegen Pflichtverletzung	§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB	§ 573c: 3 / 6 / 9 Monate	Begründung mit Datum und Häufigkeit; die vorherige Abmahnung ist das wichtigste Indiz für Verschulden und Erheblichkeit.
Fristlos wegen Zahlungsverzug, hilfsweise ordentlich	§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB; hilfsweise § 573 Abs. 2 Nr. 1	sofort; hilfsweise § 573c	Rückstände nach Monaten mit Summe; Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung. Rückgabetermin für den fristlosen Fall.
Eigenbedarf	§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB	§ 573c: 3 / 6 / 9 Monate	Bedarfsperson und Grund konkret im Schreiben (§ 573 Abs. 3); Sperrfrist nach Umwandlung prüfen. Keine Neuvermietung — die Wohnung wird selbst genutzt.
Erleichtert (Zweifamilienhaus, Einliegerwohnung)	§ 573a BGB	§ 573c plus drei Monate	Kein Grund nötig; das Schreiben muss angeben, dass es sich auf § 573a Abs. 1 oder 2 stützt.

Alle Varianten enthalten die Aufforderung zur Rückgabe der Wohnung mit Schlüsseln und Übergabeprotokoll und — bei jeder ordentlichen Kündigung — den Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters. Die Hinweise für Vermieter unter dem Schreiben erklären Schriftform, Zugang und Frist und, je nach Variante, Schonfrist, Sperrfrist und Abmahnung.

Was rechtlich gilt

Schriftform. Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.^[1] Das heißt: eigenhändige Unterschrift auf Papier^[2] oder ein elektronisches Dokument mit qualifizierter elektronischer Signatur.^[3] E-Mail, Messenger, Fax und eingescannte Unterschriften genügen nicht. Alle Vermieter unterschreiben, alle Mieter des Vertrags werden angeschrieben.

Berechtigtes Interesse und Begründung. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat; die Kündigung zur Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Das Gesetz nennt insbesondere die schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung, den Eigenbedarf und die Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung.^[4] Die Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben; andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.^[5] Für die fristlose Kündigung gilt dasselbe: Der wichtige Grund ist im Kündigungsschreiben anzugeben.^[6] Was in eine Eigenbedarfsbegründung gehört, welche Angehörigen erfasst sind und wann die Sperrfrist nach Umwandlung greift, erklärt der Ratgeber Eigenbedarfskündigung.

Fristen. Die ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig; für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate.^[7] Der Samstag zählt bei den drei Werktagen mit; fällt der dritte Werktag selbst auf einen Samstag, ist nicht abschließend geklärt, ob § 193 BGB den Zugang am folgenden Montag noch genügen lässt — der Bundesgerichtshof hat die Frage offengelassen.^[20]^[21] Das Formular ermittelt den Kündigungstermin rechnerisch aus Ihren Angaben nach diesen Regeln und nimmt im Zweifel den späteren Termin — ein Samstag als dritter Werktag bleibt der Stichtag, Feiertage und vertragliche Sonderfristen bleiben unberücksichtigt — und das Schreiben nennt ihn nur zusammen mit „andernfalls zum nächstzulässigen Termin“. Ob der Termin in Ihrem Mietverhältnis gilt, ergibt sich aus Ihrem Mietvertrag und dem tatsächlichen Zugang. Für die Kündigung nach § 573a BGB verlängert sich die Frist um drei Monate.^[8]

Zahlungsverzug. Fristlos kündigen darf der Vermieter, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für einen Monat übersteigt, oder über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten.^[9]^[10] Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam — nicht aber die im selben Schreiben hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung, wie der BGH mit Urteilen vom 19. September 2018 klargestellt hat.^[11] Ob die ordentliche Kündigung ihrerseits die Voraussetzungen des § 573 erfüllt, prüft das Gericht gesondert. Kündigungsschwelle, Rechenbeispiel und Fahrplan stehen im Ratgeber Mieter zahlt nicht.

Widerspruch. Der Vermieter soll den Mieter rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweisen.^[12] Der Mieter kann der ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist; gegen die fristlose Kündigung gibt es dieses Recht nicht.^[13] Der Widerspruch ist in Textform zu erklären und muss spätestens zwei Monate vor Beendigung zugehen; fehlt der Hinweis des Vermieters, kann der Mieter ihn noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.^[14] Das Muster enthält den Hinweis bei jeder ordentlichen Kündigung.

Rückgabe und Zugang. Nach Beendigung ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung zurückzugeben;^[15] gibt er sie nicht zurück, schuldet er für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung mindestens in Höhe der vereinbarten Miete.^[16] Die Kündigung wirkt erst mit Zugang,^[17] und die Frist läuft ab diesem Tag. Beweisen Sie ihn: Bote mit Zeugen oder Einwurf-Einschreiben mit Einlieferungsbeleg und rechtzeitig angeforderter Reproduktion des Auslieferungsbelegs — der Einlieferungsbeleg allein belegt nur die Absendung.^[18]^[19] Zieht der Mieter nicht aus, hilft allein die Räumungsklage — nie der Schlüsseldienst.

Vor dem Ausfüllen bereitlegen

Den Mietvertrag: Datum, alle Vermieter und Mieter, Anschrift der Wohnung, der Tag der tatsächlichen Überlassung (Schlüsselübergabe — er kann vom Mietbeginn im Vertrag abweichen) und eine etwaige längere vertragliche Kündigungsfrist.
Bei Zahlungsverzug: die Kontoauszüge und Ihre Tabelle je Monat; den Kontostand unmittelbar vor dem Versand.
Bei Pflichtverletzung: die Abmahnung mit Datum und die Belege für die Fortsetzung.
Bei Eigenbedarf: Name und Verwandtschaftsverhältnis der Bedarfsperson, ihre derzeitige Wohnsituation, der geplante Einzug; den Grundbuchstand wegen einer möglichen Sperrfrist.
Den Plan für die Zustellung und den voraussichtlichen Tag des Zugangs — er bestimmt die Frist.

Quellen und Rechtsstand

Mieter zahlt nicht: Mahnung, Kündigungsschwelle, Schonfrist →
Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen, Sperrfrist →
Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten für Vermieter →
Die Alternative ohne Kündigungsstreit: Mietaufhebungsvertrag-Vorlage →

Häufige Fragen

Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats — drei Monate. Nach fünf Jahren seit Überlassung der Wohnung verlängert sich die Frist des Vermieters auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Bei der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB kommen drei Monate hinzu. Das Formular ermittelt den Kündigungstermin rechnerisch aus Ihren Angaben — voraussichtlicher Zugang und Tag der Überlassung — nach diesen Regeln — der Samstag zählt als Werktag (BGH VIII ZR 206/04); ob bei einem Samstag als drittem Werktag § 193 BGB den Montag noch genügen lässt, ist offen, deshalb nimmt die Berechnung den späteren Termin; Feiertage und vertragliche Sonderfristen bleiben ungeprüft —, und das Schreiben nennt ihn nur zusammen mit „andernfalls zum nächstzulässigen Termin“. Der Mieter selbst hat immer drei Monate, unabhängig von der Mietdauer.

Nein. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB): Papier mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter (§ 126 Abs. 1 BGB) oder ein elektronisches Dokument mit qualifizierter elektronischer Signatur (§ 126a BGB). Einfache E-Mail, Messenger, Fax oder eine eingescannte Unterschrift genügen nicht. Sind Sie zu zweit Eigentümer, unterschreiben beide; und die Kündigung geht an alle Mieter, die den Vertrag unterschrieben haben.

Im selben Schreiben wie die fristlose Kündigung erklären Sie zusätzlich die ordentliche Kündigung zum nächsten zulässigen Termin, für den Fall, dass die fristlose unwirksam sein oder werden sollte. Der Grund: Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage nach (Schonfrist, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), wird nur die fristlose Kündigung unwirksam. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt — so der BGH mit Urteilen vom 19. September 2018 (VIII ZR 231/17, VIII ZR 261/17), bestätigt 2021 (VIII ZR 91/20). Ob sie ihrerseits die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt, prüft das Gericht gesondert.

Wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB), oder wenn er über mehr als zwei Termine hinweg einen Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten schuldig bleibt (Buchstabe b). Maßstab ist die vertraglich geschuldete Miete einschließlich Vorauszahlungen. Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand, bevor die Kündigung zugeht, ist sie ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) — prüfen Sie den Kontostand unmittelbar vor dem Versand. Das Rechenbeispiel steht im Ratgeber Mieter zahlt nicht.

Sie sollen es (§ 568 Abs. 2 BGB): auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach §§ 574 bis 574b BGB. Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam, aber der Mieter kann den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erheben (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) statt spätestens zwei Monate vor Vertragsende. Das Muster enthält den Hinweis bei jeder ordentlichen Kündigung. Gegen die außerordentliche fristlose Kündigung gibt es kein Widerspruchsrecht (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die Gründe gehören in das Kündigungsschreiben selbst (§ 573 Abs. 3 BGB): die Bedarfsperson mit Name und Verwandtschaftsverhältnis und der konkrete Grund, warum diese Wohnung ab wann gebraucht wird. „Für Familienangehörige“ genügt nicht, und nachschieben lässt sich der Grund nicht — nur neu kündigen. Prüfen Sie außerdem die Sperrfrist nach Umwandlung und Verkauf (§ 577a BGB). Ausführlich: Eigenbedarfskündigung.

Wenn Sie selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnen und eine davon vermietet haben (Abs. 1), oder wenn der vermietete Wohnraum innerhalb Ihrer eigenen Wohnung liegt (Abs. 2). Ein berechtigtes Interesse brauchen Sie dann nicht, die Kündigungsfrist verlängert sich aber um drei Monate, und das Schreiben muss angeben, dass die Kündigung auf diese Voraussetzungen gestützt wird (§ 573a Abs. 3 BGB). Widersprechen kann der Mieter trotzdem (§ 574 BGB).

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Wenn die Kündigung raus ist

Übergabe vorbereiten →
Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselliste für den Rückgabetag.
Abnahme planen →
Vorabnahme, Mängel benennen, Fristen für Schönheitsreparaturen — die Checkliste für den Auszug.
Wenn der Mieter nicht auszieht →
Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten — nie der Schlüsseldienst.

Dieser Beitrag gibt Erfahrungen und allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Mietrecht und Steuern wenden Sie sich bitte an eine Anwältin, einen Anwalt oder eine Steuerberatung.