Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten für Vermieter — vom Fristablauf bis zur Zwangsräumung

Kurz zusammengefasst: Zieht der Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht aus, führt der einzige legale Weg zur Wohnung über die Räumungsklage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung — es ist unabhängig vom Streitwert ausschließlich zuständig, ein Anwalt ist dort nicht vorgeschrieben. Selbsthilfe ist verboten: Schloss tauschen, Strom abstellen oder Sachen vor die Tür stellen ist verbotene Eigenmacht und macht Sie schadensersatzpflichtig. Rechnen Sie mit mehreren Monaten bis über einem Jahr und, bei 800 € Kaltmiete, mit rund 2.800 € eigenen Gerichts- und Anwaltskosten, die Sie vorstrecken. Nach dem Urteil ist eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr möglich; erst danach räumt der Gerichtsvollzieher.

Dieser Beitrag geht den Weg chronologisch durch — von der Frage, ob Sie überhaupt klagen können, über Klageschrift, Urteil und Räumungsfrist bis zur Zwangsräumung — und nennt an jeder Station, was sie kostet und wie lange sie dauert.

Voraussetzungen: Wann Sie überhaupt klagen können

Im Normalfall müssen drei Dinge zusammenkommen: eine wirksame Kündigung, der Ablauf der Kündigungsfrist (bei fristloser Kündigung: der gesetzten Räumungsfrist) und die ausbleibende Rückgabe. Der Anspruch selbst folgt aus § 546 BGB. Ausnahme: Hat der Mieter bereits angekündigt, nicht auszuziehen, können Sie schon vor Fristablauf auf künftige Räumung klagen (§ 259 ZPO) — das spart die Wochen zwischen Fristende und Klageerhebung.

Prüfen Sie die Kündigung vorher so kritisch, wie es der Anwalt des Mieters tun wird: Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB) — eigenhändig unterschriebenes Papier oder qualifizierte elektronische Signatur, keine einfache E-Mail —, Begründung (§ 573 Abs. 3 bzw. § 569 Abs. 4 BGB), Zugang bei allen Mietern im Vertrag, und zwar beweisbar. Eine Kündigung mit Formfehler wird im Prozess nicht geheilt, sondern abgewiesen — mit Kostenfolge für Sie. Im Zweifel kündigen Sie formgerecht nach und klagen später.

Und ein Punkt, der in der Wut über einen sitzenbleibenden Mieter regelmäßig untergeht: Sie dürfen sich die Wohnung nicht selbst zurückholen. Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn darin stört, handelt rechtswidrig — verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB).^[1] Das gilt auch nach Fristablauf und bei monatelangem Zahlungsrückstand. Schloss austauschen, Strom oder Wasser abstellen, Möbel in den Keller tragen: Jede dieser Maßnahmen gibt dem Mieter einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes und Schadensersatz, kann eine einstweilige Verfügung gegen Sie auslösen und ist je nach Konstellation strafbar. Der Weg zur Wohnung führt nur über einen Räumungstitel und den Gerichtsvollzieher.

Zuständigkeit: Immer das Amtsgericht — und deshalb kein Anwaltszwang

Für Streitigkeiten aus einem Wohnraummietverhältnis ist das Amtsgericht zuständig, ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes; diese Zuständigkeit ist ausschließlich (§ 23 Nr. 2 lit. a GVG).^[2] Örtlich zuständig ist ausschließlich das Gericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a ZPO) — nicht Ihr Wohnort.

Daraus folgt die Antwort auf die Frage nach der Räumungsklage ohne Anwalt: Der Anwaltszwang des § 78 Abs. 1 ZPO gilt vor Landgerichten und Oberlandesgerichten; Amtsgerichte nennt die Vorschrift nicht.^[3] Sie dürfen die Klage also selbst einreichen und führen. Ob das klug ist, ist eine andere Frage: Die Klageschrift braucht bestimmte Anträge und schlüssigen Vortrag, Fristen laufen gegen Sie, und die Gegenseite ist oft über Mieterverein oder Rechtsschutzversicherung anwaltlich vertreten. Verlieren Sie wegen eines vermeidbaren Fehlers, tragen Sie sämtliche Kosten einschließlich der Anwaltskosten des Mieters. Realistisch ist der Alleingang bei klarem Sachverhalt wie unstreitigen Rückständen; bei Eigenbedarf, Mängelstreit oder mehreren Mietern spricht viel für eine Vertretung.

Ablauf der Räumungsklage Schritt für Schritt

1. Klageschrift. Sie nennt die Parteien, die Wohnung, den Antrag („die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung … geräumt herauszugeben") und den Sachverhalt: Mietvertrag, Kündigung mit Grund, Zugang, Fristablauf, ausbleibende Rückgabe. Anlagen: Mietvertrag, Kündigung, Zugangsnachweis (Einwurf-Einschreiben, Zeugenprotokoll), bei Zahlungsverzug eine Rückstandsaufstellung mit Kontoauszügen. Meist wird die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage auf die offenen Mieten verbunden.

2. Vorschuss und Zustellung. Das Gericht stellt die Klage in der Regel erst zu, wenn Sie die Verfahrensgebühr eingezahlt haben (§ 12 Abs. 1 GKG). Mit der Zustellung wird die Klage „rechtshängig" — das Datum zählt für Schonfrist und Sicherungsanordnung.

3. Klageerwiderung. Der Mieter erhält Fristen zur Verteidigungsanzeige und Erwiderung. Typische Einwände: Formfehler, vorgeschobener Eigenbedarf, Mietminderung wegen Mängeln, Härtegründe (§ 574 BGB).

4. Güteverhandlung und Haupttermin. Das Gericht versucht zunächst eine Einigung. Viele Räumungsprozesse enden hier mit einem Räumungsvergleich: Auszug an einem festen Datum, oft gegen Teilerlass der Rückstände oder eine Abfindung; Sie erhalten einen vollstreckbaren Titel ohne Berufungsrisiko. Sonst wird streitig verhandelt, gegebenenfalls mit Beweisaufnahme.

5. Urteil oder Abkürzungen. Erscheint der Mieter nicht oder zeigt er seine Verteidigung nicht rechtzeitig an, können Sie ein Versäumnisurteil beantragen — deutlich schneller, aber mit Einspruch angreifbar. Erkennt der Mieter den Anspruch an, ergeht ein Anerkenntnisurteil, und die Gerichtsgebühr ermäßigt sich von 3,0 auf 1,0. Im Normalfall ergeht nach dem Haupttermin ein Urteil, gegen das Berufung zum Landgericht möglich ist.

Zwei Sonderregeln des Räumungsprozesses sollten Sie kennen:

• Sicherungsanordnung (§ 283a ZPO). Ist die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage verbunden, kann das Gericht auf Ihren Antrag anordnen, dass der Mieter für die nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Mieten Sicherheit leistet — wenn die Klage insoweit hohe Erfolgsaussicht hat und die Anordnung nötig ist, um besondere Nachteile für Sie abzuwenden. Missachtet der Mieter sie, kann sogar eine einstweilige Räumungsverfügung ergehen (§ 940a Abs. 3 ZPO).
• Schonfrist bei Zahlungsverzug (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Mieter — oder eine öffentliche Stelle für ihn — die gesamten Rückstände spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit begleicht; das gilt nicht, wenn das in den letzten zwei Jahren schon einmal geschehen ist.^[4] Deshalb hat es sich bewährt, die fristlose Kündigung hilfsweise mit einer ordentlichen zu verbinden: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung beseitigt, die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung aber wirksam bleiben kann (Urteile vom 19. September 2018, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).^[5] Wie Sie bei Rückständen vorgehen, bevor es zur Klage kommt, steht im Beitrag Mieter zahlt nicht.

Dauer: Wie lange eine Räumungsklage wirklich dauert

Eine amtliche Statistik speziell zur Dauer von Räumungsverfahren gibt es nicht; die Justizstatistik weist Verfahrensdauern nur für Zivilsachen insgesamt aus. Was sich sagen lässt, sind Erfahrungswerte: Von der Klageeinreichung bis zum erstinstanzlichen Urteil vergehen typischerweise mehrere Monate; bei ausgelasteten Großstadtgerichten, Beweisaufnahmen oder einer Berufung wird es deutlich über ein Jahr. Mit Räumungsfrist und Terminvergabe des Gerichtsvollziehers liegen zwischen Fristablauf und tatsächlicher Räumung nicht selten ein bis anderthalb Jahre.

Die Treiber liegen teils in Ihrer Hand: Ein vollständiger, belegter Klagevortrag vermeidet Nachfragen; eine unstreitige Kündigung führt schneller zum Ziel als eine bestrittene. Ein Versäumnisurteil bei untätigem Mieter ist der schnellste Weg, ein Vergleich im ersten Termin der zweitschnellste. Nicht in Ihrer Hand liegen Terminsdichte, Beweisaufnahmen und eine Berufung des Mieters.

Kosten: Streitwert, Gerichtskosten, Anwaltskosten — mit Rechenbeispiel

Der Streitwert einer Räumungsklage ist das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt (§ 41 Abs. 2 GKG) — zwölf Nettokaltmieten; Betriebskosten zählen nur mit, wenn sie als Pauschale vereinbart und nicht gesondert abgerechnet werden (§ 41 Abs. 1 Satz 2 GKG).^[6] Bei 800 € Kaltmiete beträgt der Streitwert 9.600 €.

Gerichtskosten. Für die erste Instanz fallen 3,0 Gebühren an (Nr. 1210 KV GKG). Eine Gebühr beträgt bei einem Streitwert bis 10.000 € nach der seit 2025 geltenden Tabelle 283,00 €.^[7] Im Beispiel also 849,00 €, die Sie als Kläger vorab einzahlen. Die Gebühr ermäßigt sich auf 1,0 (283,00 €), wenn das Verfahren durch Anerkenntnisurteil oder gerichtlichen Vergleich endet oder Sie die Klage vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zurücknehmen (Nr. 1211 KV GKG).

Anwaltskosten. Ein Rechtsanwalt erhält nach dem RVG eine 1,3-Verfahrensgebühr (Nr. 3100 VV RVG) und für die Terminwahrnehmung eine 1,2-Terminsgebühr (Nr. 3104 VV RVG). Eine Gebühr beträgt bei einem Gegenstandswert bis 10.000 € nach der seit 2025 geltenden Tabelle 652,00 €.^[8]

Mit den Gerichtskosten kommen Sie im Beispiel auf rund 2.812,50 € eigene Kosten für die erste Instanz. Eine verbundene Zahlungsklage erhöht den Streitwert um die Rückstände; Sachverständige, Berufung und Zwangsvollstreckung kommen obendrauf.

Wer am Ende zahlt. Die unterliegende Partei trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der gesetzlichen Gebühren des gegnerischen Anwalts (§ 91 ZPO). Gewinnen Sie, haben Sie einen Erstattungsanspruch gegen den Mieter — auf dem Papier. Wer die Miete nicht zahlt, zahlt meist auch die Prozesskosten nicht; der Kostenfestsetzungsbeschluss bleibt bei Insolvenz oder Pfändungsfreigrenzen oft wertlos. Verlieren Sie, tragen Sie zusätzlich die Anwaltskosten des Mieters — im Beispiel noch einmal rund 1.963,50 €. Vorschusspflicht und Beitreibungsrisiko liegen also bei Ihnen, ebenso der laufende Mietausfall, gegen den die Mietkaution von höchstens drei Monatsmieten schnell aufgebraucht ist. Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung übernimmt in der Regel Gerichts- und Anwaltskosten, eine Mietausfallversicherung je nach Tarif Mietausfall und Räumungskosten — beide nur, wenn sie vor dem Streitfall bestanden und Wartezeiten abgelaufen sind.

Nach dem Urteil: Räumungsfrist, Vollstreckungsschutz, Gerichtsvollzieher

Mit dem Räumungsurteil haben Sie einen Titel — die Wohnung noch nicht.

Räumungsfrist (§ 721 ZPO). Bei einer Verurteilung zur Räumung von Wohnraum kann das Gericht dem Mieter auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist gewähren; sie kann verlängert werden, darf aber insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen, gerechnet ab Rechtskraft des Urteils — oder, wenn das Urteil die Räumung erst zu einem späteren Zeitpunkt anordnet (etwa nach einer Klage auf künftige Räumung), ab diesem Zeitpunkt (§ 721 Abs. 5 ZPO).^[9] Die Länge hängt vom Einzelfall ab: Wohnungsmarkt, Familie, Krankheit, aber auch Ihr Interesse an der Wohnung. Während der Frist schuldet der Mieter Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB).

Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO). Auch danach kann der Mieter beantragen, die Räumung aufzuheben oder einzustellen, wenn sie wegen ganz besonderer Umstände eine mit den guten Sitten nicht vereinbare Härte wäre. Die Hürde ist hoch, der Antrag muss grundsätzlich zwei Wochen vor dem Räumungstermin gestellt sein; typische Fälle sind akute Suizidgefahr oder eine schwere Erkrankung.

Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher (§ 885 ZPO). Sie beauftragen den Gerichtsvollzieher mit dem Titel; er kündigt den Räumungstermin mit einigen Wochen Vorlauf an. Am Termin setzt er den Mieter aus dem Besitz und weist Sie ein; bewegliche Sachen werden weggeschafft und dem Mieter übergeben oder auf dessen Kosten eingelagert; holt er sie nicht binnen eines Monats ab, werden sie verwertet. Für Spedition, Schlüsseldienst und Lagerung verlangt der Gerichtsvollzieher von Ihnen einen Kostenvorschuss, der bei einer voll möblierten Wohnung schnell vierstellig wird — ein Posten, den Sie gegen den Mieter festsetzen lassen, aber oft nicht beitreiben können.

Die „Berliner Räumung" (§ 885a ZPO). Um diesen Vorschuss zu vermeiden, können Sie den Vollstreckungsauftrag auf die Besitzverschaffung beschränken: Der Gerichtsvollzieher setzt den Mieter aus dem Besitz, dokumentiert die frei ersichtlichen Sachen im Protokoll (auch mit Fotos) — und lässt sie in der Wohnung.^[10] Sie dürfen die Sachen jederzeit wegschaffen, müssen sie aber verwahren (Haftung nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit); Sachen, an deren Aufbewahrung der Mieter offensichtlich kein Interesse hat, dürfen Sie sofort vernichten — das ist eine Frage des Aufbewahrungsinteresses, nicht des Verkaufswerts: persönliche Papiere und Fotos gehören nicht dazu. Verlangt der Mieter seine Sachen nicht innerhalb eines Monats nach der Einweisung heraus, dürfen Sie sie verwerten; unpfändbare Gegenstände müssen Sie ihm jederzeit herausgeben. Ihre Aufwendungen gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung. Das Modell ist aus dem Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) hervorgegangen und seit 2013 gesetzlich geregelt. Es ist deutlich günstiger, verlagert aber Lagerraum, Verzeichnis und Fristendisziplin auf Sie; ein fotografisch dokumentiertes Übergabeprotokoll am Räumungstag ist hier dringend zu empfehlen.

Unbekannte Dritte in der Wohnung. Stellt sich erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung heraus, dass eine weitere Person in der Wohnung wohnt, lässt sich die Räumung gegen sie per einstweiliger Verfügung anordnen (§ 940a Abs. 2 ZPO). Der Gerichtsvollzieher räumt nur gegen Personen, gegen die ein Titel vorliegt — nötig ist er gegen jeden, der eigenen (Mit-)Besitz an der Wohnung hat, also Ehe- und Lebenspartner sowie Untermieter; Kinder, die im Haushalt der Eltern leben, haben nach der Rechtsprechung grundsätzlich keinen eigenen Besitz; besteht ausnahmsweise Mitbesitz, brauchen Sie auch gegen sie einen Titel. Nennen Sie deshalb schon in der Klage alle bekannten Mitbesitzer.

Eilverfahren: Wann eine einstweilige Verfügung möglich ist

Eine Räumung „im Eilverfahren" binnen Wochen ist für den Normalfall unrealistisch. Die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung ist nur zulässig wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben (§ 940a Abs. 1 ZPO).^[11] Verbotene Eigenmacht meint hier etwa, dass jemand ohne jeden Vertrag in die Wohnung eingedrungen ist; ein Mieter, der nach Vertragsende sitzen bleibt, hat den Besitz einmal rechtmäßig erlangt und fällt nicht darunter. Die Gefahr für Leib oder Leben verlangt eine ernsthafte, belegbare Bedrohung. Hinzu kommen der nachträglich bekannte Dritte (Abs. 2) und die missachtete Sicherungsanordnung (Abs. 3). Zahlungsverzug allein, Lärm oder ein zerrüttetes Verhältnis rechtfertigen kein Eilverfahren.

Die Alternative: Mietaufhebungsvertrag mit Abfindung

Rechnen Sie vor der Klage den anderen Weg durch. Ein Mieter, der zu einem festen Datum auszieht und dafür eine Abfindung von zwei oder drei Monatsmieten erhält, ist häufig günstiger als ein Prozess: Sie sparen Gerichts- und Anwaltskosten, Räumungsvorschuss und vor allem Monate an Mietausfall; der Mieter gewinnt Zeit und einen schuldenfreien Abgang. Was in einen solchen Vertrag gehört — Auszugstermin, Abfindung, Kautionsabrechnung, Nutzungsentschädigung bei Verzögerung — steht im Beitrag Mietaufhebungsvertrag. Auch nach Klageerhebung ist diese Einigung möglich; sie wird dann als Räumungsvergleich protokolliert und liefert einen Vollstreckungstitel — vollstreckt wird nach Ablauf des vereinbarten Räumungstermins und etwaiger gerichtlicher Räumungsfristen (§ 794a ZPO).

Wann Sie einen Fachanwalt für Mietrecht einschalten sollten

Die Räumungsklage ist ein Verfahren, in dem Formfehler teuer und Zeitverluste doppelt teuer sind. Spätestens wenn die Kündigung bestritten wird, mehrere Mieter oder Untermieter in der Wohnung leben, Gegenforderungen wegen Mängeln im Raum stehen oder es um Eigenbedarf mit Härteeinwand geht, ist die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht der sicherere Weg. Dieser Beitrag erklärt das Verfahren allgemein; was in Ihrer konkreten Situation gilt, kann nur eine individuelle anwaltliche Beratung klären.

Checkliste: Vor der Räumungsklage

• Kündigung geprüft: Schriftform, Unterschrift aller Vermieter, Begründung, Adressierung an alle Mieter, Zugangsnachweis vorhanden
• Kündigungsfrist bzw. Räumungsfrist abgelaufen — oder Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung (§ 259 ZPO) geprüft; bei Zahlungsverzug hilfsweise ordentliche Kündigung neben der fristlosen erklärt
• Rückstände als Aufstellung mit Kontoauszügen aufbereitet (Monat, Sollmiete, Zahlung, Differenz)
• Alle Mitbesitzer bekannt und in der Klage benannt (Ehe-/Lebenspartner, Untermieter, sonstige erwachsene Mitbewohner mit eigenem Besitz)
• Mietaufhebungsvertrag mit Abfindung angeboten und dokumentiert
• Kosten kalkuliert: Gerichtskostenvorschuss, Anwaltskosten, Räumungsvorschuss, Mietausfall über 12–18 Monate; Versicherungsdeckung geprüft
• Zuständiges Amtsgericht ermittelt (Bezirk der Wohnung); Entscheidung: selbst klagen oder Fachanwalt beauftragen
• Keine Eigenmacht: Schlösser, Versorgung und Sachen des Mieters unangetastet gelassen

Ist die Wohnung geräumt, beginnt die Neuvermietung — mit einem Übergabeprotokoll am Räumungstag und einer sorgfältigeren Bonitätsprüfung als beim letzten Mal. Erstellen Sie Ihr Inserat kostenlos mit Nunc, bezahlt wird erst bei Veröffentlichung.

Primärquellen: § 858 BGB (öffnet in neuem Tab), § 568 BGB (öffnet in neuem Tab), § 569 BGB (öffnet in neuem Tab), § 23 GVG (öffnet in neuem Tab), § 29a ZPO (öffnet in neuem Tab), § 78 ZPO (öffnet in neuem Tab), § 91 ZPO (öffnet in neuem Tab), § 259 ZPO (öffnet in neuem Tab), § 283a ZPO (öffnet in neuem Tab), § 721 ZPO (öffnet in neuem Tab), § 765a ZPO (öffnet in neuem Tab), § 794a ZPO (öffnet in neuem Tab), § 885 ZPO (öffnet in neuem Tab), § 885a ZPO (öffnet in neuem Tab), § 940a ZPO (öffnet in neuem Tab), § 12 GKG (öffnet in neuem Tab), § 41 GKG (öffnet in neuem Tab), Anlage 2 GKG (öffnet in neuem Tab), Anlage 2 RVG (öffnet in neuem Tab), BGH, Pressemitteilung Nr. 155/2018 (öffnet in neuem Tab). Letzte Prüfung: 10. September 2026. Die Gebührenbeträge entsprechen den seit 2025 geltenden Tabellen; das Rechenbeispiel arbeitet mit Modellwerten. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage allgemein und ist keine individuelle Rechtsberatung.

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