Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen, Sperrfrist und die Fehler, die sie unwirksam machen

Kurz zusammengefasst: Eigenbedarf ist der wichtigste Grund, aus dem Sie einen unbefristeten Wohnraummietvertrag ordentlich kündigen können (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Sie brauchen einen vernünftigen, nachvollziehbaren Nutzungswunsch für sich, einen Familienangehörigen oder eine Person Ihres Haushalts — und müssen ihn im Kündigungsschreiben konkret benennen. Die Frist beträgt je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate; nach dem Kauf einer umgewandelten Eigentumswohnung kommt eine Sperrfrist von drei bis zehn Jahren hinzu. Die meisten Kündigungen scheitern nicht am Bedarf, sondern an der Form; vorgetäuschter Eigenbedarf kostet Schadensersatz.

Die Eigenbedarfskündigung ist der gesetzliche Weg, eine vermietete Wohnung zurückzuholen — für sich selbst, die Tochter nach dem Studium, die pflegebedürftigen Eltern. Dieser Beitrag erklärt aus Vermietersicht, wann Sie Eigenbedarf anmelden können, welche Fristen laufen, was in das Schreiben gehört und woran Kündigungen vor Gericht scheitern.

Was Eigenbedarf ist — und wer ihn geltend machen kann

Nach § 573 Abs. 1 BGB dürfen Sie nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben; die Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Absatz 2 Nr. 2 nennt den praktisch wichtigsten Fall: Sie benötigen die Räume „als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts".^[1]

Der begünstigte Personenkreis. „Familienangehörige" sind nach dem Bundesgerichtshof die Personen, denen im Prozess ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen zusteht (§ 383 ZPO, § 52 StPO): Ehegatten und Lebenspartner, Kinder, Enkel, Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen sowie nahe Verschwägerte wie Schwiegereltern. Ein Cousin gehört nicht dazu — auch nicht bei enger persönlicher Bindung; individuelle Nähe erweitert den Kreis nicht (Urteil vom 10. Juli 2024, VIII ZR 276/23).^[2] „Angehörige des Haushalts" sind Personen, die dauerhaft mit Ihnen leben, etwa ein nichtehelicher Partner oder eine Pflegekraft.

Wer Vermieter sein muss. Eigenbedarf setzt einen Menschen mit Wohnbedarf voraus; eine GmbH oder Genossenschaft kann nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Eine vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts dagegen kann sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger berufen (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016, VIII ZR 232/15).^[3] Für Erwerbergemeinschaften gilt allerdings die Sperrfrist des § 577a Abs. 1a BGB (dazu unten).

Wie viel Bedarf reicht. Sie müssen die Wohnung nicht dringend brauchen; vernünftige, nachvollziehbare Gründe genügen — näher am Arbeitsplatz wohnen, mehr Platz für die Familie, die Eigentumswohnung für das studierende Kind. Die Gerichte prüfen den Nutzungswunsch nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Missbrauch: Erst ein weit überhöhter Wohnbedarf oder ein Bedarf, der ohne Abstriche in einer anderen freien Wohnung des Vermieters gedeckt werden könnte, macht die Kündigung rechtsmissbräuchlich. Quadratmeter-Richtwerte gibt es nicht; auch ein absehbar befristeter Bedarf kann genügen (BGH, Urteil vom 4. März 2015, VIII ZR 166/14).^[4]

Form und Begründung: Was in das Kündigungsschreiben gehört

Viele Vermieter suchen ein Muster für die Eigenbedarfskündigung. Wichtiger als jede Vorlage sind diese Pflichtinhalte — an jedem einzelnen scheitern Kündigungen in der Praxis.

1. Schriftform. Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB): Papier mit eigenhändiger Unterschrift — oder ein elektronisches Dokument mit qualifizierter elektronischer Signatur, denn § 568 schließt die elektronische Form nicht aus (§§ 126 Abs. 3, 126a BGB).^[5] Einfache E-Mail, Messenger oder eingescannte Unterschrift genügen nicht; die Textform-Erleichterung für Gewerbemietverträge betrifft Wohnraumkündigungen nicht.
2. Alle Vermieter an alle Mieter. Sind Sie zu zweit Eigentümer, unterschreiben beide (oder einer mit beigefügter Originalvollmacht). Haben zwei Mieter unterzeichnet, geht die Kündigung an beide — auch an den, der längst ausgezogen ist, aber noch im Vertrag steht.
3. Die Begründung. § 573 Abs. 3 BGB verlangt, dass die Gründe im Kündigungsschreiben angegeben werden; später entstandene Gründe zählen nur ausnahmsweise. Benennen Sie die Bedarfsperson (Name, Verwandtschaftsverhältnis) und den Grund, warum diese Wohnung ab wann gebraucht wird: „Meine Tochter Anna Beispiel, 24, beginnt zum 1. April 2027 ihre Stelle in [Stadt] und wohnt derzeit im WG-Zimmer" ist eine Begründung — „für Familienangehörige" nicht.
4. Hinweis auf das Widerspruchsrecht. Sie sollen den Mieter rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs nach §§ 574 bis 574b BGB hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung wirksam — aber der Mieter kann noch im ersten Termin des Räumungsprozesses widersprechen (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB).
5. Beweisbarer Zugang. Die Frist läuft ab Zugang. Ein Bote, der Inhalt und Einwurf bezeugen kann, ist sicherer als ein Einschreiben, das niemand annimmt; Kopie und Nachweis gehören in Ihre Akten.

Kündigungsfristen: drei, sechs oder neun Monate

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig; nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung der Wohnung verlängert sich Ihre Frist um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB).^[6] Kürzere Fristen zu Lasten des Mieters sind unwirksam.

Rechenbeispiel. Der Mieter wohnt seit April 2019 in der Wohnung — mehr als fünf, weniger als acht Jahre, also sechs Monate Frist. Im September 2026 ist der dritte Werktag Donnerstag, der 3. September. Geht die Kündigung bis dahin zu, endet das Mietverhältnis am 28. Februar 2027; geht sie erst am 4. September zu, zählt der September nicht mehr und das Ende ist der 31. März 2027. Planen Sie nicht auf den letzten Tag.

Sperrfristen: Wenn Sie noch gar nicht kündigen dürfen

Nach Umwandlung und Verkauf (§ 577a BGB). Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, kann der Käufer sich erst drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen (Abs. 1).^[7] Wo die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, können die Landesregierungen die Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern (Abs. 2). Berlin hat das für das gesamte Stadtgebiet getan (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. Juni 2023, GVBl. S. 228 (öffnet in neuem Tab), in Kraft bis 30. September 2033; die Vorgängerverordnung hat der BGH am 22. Juni 2022 bestätigt, VIII ZR 356/20 (öffnet in neuem Tab)), Bayern mit der seit 1. Januar 2026 geltenden Mieterschutzverordnung (BayMBl. 2025 Nr. 558) (öffnet in neuem Tab) für 285 Städte und Gemeinden, gültig bis Ende 2029. Prüfen Sie die Landesverordnung vor dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung — und rechnen Sie richtig: Die Sperrfrist beginnt in der Regel mit dem ersten Eigentumsübergang nach der Umwandlung, nicht mit dem Kaufvertrag; ein späterer Weiterverkauf lässt sie nicht neu laufen (BGH, Urteil vom 6. August 2025, VIII ZR 161/24 (öffnet in neuem Tab)). Wurde das noch ungeteilte Haus zuvor an eine von Abs. 1a erfasste Personengesellschaft — nach dem BGH eine GbR, nicht eine OHG oder KG (VIII ZR 161/24) — oder an mehrere Erwerber verkauft, beginnt die Frist bereits mit dieser Veräußerung (§ 577a Abs. 2a BGB).

Dieselbe Sperre gilt nach Abs. 1a beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber („Münchener Modell"). Ausgenommen sind Erwerber derselben Familie oder desselben Haushalts — Cousins zählen auch hier nicht (VIII ZR 276/23) — sowie Wohnungen, die schon vor der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum aufgeteilt waren (§ 577a Abs. 1a S. 2 BGB). Ob ein Haus im Milieuschutzgebiet überhaupt aufgeteilt werden darf, regelt das Umwandlungsverbot.

Vertraglicher Kündigungsverzicht. Haben Sie im Mietvertrag für einige Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichtet, ist Eigenbedarf bis zum Ende dieses Zeitraums ausgeschlossen.

Die Alternative vorab. Wer heute schon weiß, dass die Tochter in vier Jahren einziehen soll, muss später nicht kündigen: Ein befristeter Mietvertrag nach § 575 BGB mit schriftlich mitgeteiltem Befristungsgrund „Eigennutzung" endet zum Termin — ohne Kündigung und Sozialklausel. Die Bedingung: Der Grund muss zum Termin noch bestehen. Verschiebt er sich, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung verlangen; entfällt er, die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit (§ 575 Abs. 3 BGB).

Widerspruch und Härtefall: die Sozialklausel

Der Mieter kann einer formal einwandfreien Kündigung widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung Ihrer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB).^[8] Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist (Abs. 2). Typische Härtegründe: hohes Alter mit langer Mietdauer und Verwurzelung, schwere Erkrankungen, die ein Umzug verschlechtern würde, Schwangerschaft. Alter allein reicht in der Regel nicht; bei Krankheit verlangen die Gerichte meist ein Gutachten.

Der Widerspruch muss in Textform erklärt werden und Ihnen spätestens zwei Monate vor Vertragsende zugehen (§ 574b BGB) — im Rechenbeispiel also bis zum 31. Dezember 2026.^[9] Verspätete Widersprüche dürfen Sie zurückweisen, sofern der Hinweis nach § 568 Abs. 2 BGB nicht fehlte.

Liegt eine Härte vor, wägt das Gericht Ihren Bedarf (wie dringend, wie konkret, welche Ausweichmöglichkeiten?) gegen die Härte des Mieters ab. Ergebnis kann die Fortsetzung für eine bestimmte Zeit sein — oder auf unbestimmte Zeit, wenn nicht absehbar ist, wann die Härtegründe entfallen (§ 574a BGB). Je besser Ihr Bedarf belegt ist, desto mehr Gewicht hat er.

Die Fehler, die Eigenbedarfskündigungen unwirksam machen

• Bedarfsperson nicht benannt, Grund zu vage. „Für Familienangehörige" erfüllt § 573 Abs. 3 BGB nicht. Nachschieben geht nicht — nur neu kündigen, mit neu laufender Frist.
• Nur einer von zwei Vermietern hat unterschrieben oder die Vollmacht fehlt. Der Mieter kann die Kündigung zurückweisen.
• Sperrfrist übersehen. Eine Kündigung innerhalb der Frist des § 577a BGB ist unwirksam, auch bei echtem Bedarf.
• Bedarf besteht noch nicht. Wer „irgendwann" einziehen will, hat keinen Eigenbedarf. Der Wunsch muss ernsthaft, konkret und im Kündigungszeitpunkt absehbar sein.
• Bedarf war bei Vertragsschluss schon absehbar. Wer vermietet, obwohl er weiß, dass er die Wohnung bald selbst braucht, und das verschweigt, handelt widersprüchlich — die Kündigung kann rechtsmissbräuchlich sein. Dafür gibt es den Zeitmietvertrag.
• Alternativwohnung nicht angeboten. Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage frei, die Sie neu vermieten wollen, müssen Sie sie dem gekündigten Mieter anbieten (Anbietpflicht). Seit 2016 macht ein Verstoß die Kündigung nicht mehr unwirksam, sondern verpflichtet zum Schadensersatz, etwa für Umzugs- und Maklerkosten (VIII ZR 232/15).

Nach Ablauf der Frist: Wenn der Mieter nicht auszieht

Zieht der Mieter zum Endtermin nicht aus, dürfen Sie nicht selbst handeln — Schlösser tauschen ist verbotene Eigenmacht. Der einzige Weg ist die Räumungsklage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung, die mehrere Monate bis über ein Jahr dauern kann.

Selbst mit Räumungsurteil kann das Gericht dem Mieter eine Räumungsfrist gewähren — auf Antrag oder von Amts wegen, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO).^[10] Bei einem wirksam befristeten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB gilt das nicht (Abs. 7 S. 1); wird ein solcher Vertrag außerordentlich gekündigt, endet eine Räumungsfrist spätestens zum vereinbarten Vertragsende (Abs. 7 S. 2).

Oft ist der Prozess vermeidbar. Ein Mietaufhebungsvertrag — Auszug zu einem vereinbarten Termin gegen Mieterlass oder Umzugskostenzuschuss — ist meist schneller und günstiger als ein Jahr Räumungsstreit. Übergabe und Kautionsabrechnung laufen danach wie bei jedem Auszug: Übergabeprotokoll, Mietkaution.

Vorgetäuschter oder entfallener Eigenbedarf: das Schadensersatzrisiko

Wer Eigenbedarf nur vorschiebt — um teurer neu zu vermieten oder einen unbequemen Mieter loszuwerden —, haftet auf Schadensersatz: Umzugskosten, Maklergebühren, die Mietdifferenz über mehrere Jahre, dazu die Kosten des Räumungsverfahrens. Fünfstellige Beträge sind keine Seltenheit.

Die Beweislast trägt zunächst der Mieter. Zieht die benannte Person aber nicht ein, müssen Sie substantiiert darlegen, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist. Der Grund muss außerdem bis zum Ende der Kündigungsfrist bestehen: Fällt er vorher weg — die Tochter nimmt eine Stelle in einer anderen Stadt an —, müssen Sie den Mieter informieren und können an der Kündigung nicht festhalten. Nach Fristablauf besteht diese Mitteilungspflicht nicht mehr (BGH, Urteil vom 9. November 2005, VIII ZR 339/04 (öffnet in neuem Tab)).

Dokumentieren Sie den Bedarf deshalb von Anfang an — Arbeitsvertrag der Tochter, ärztliche Einschätzung zur Pflegebedürftigkeit der Eltern, später den Einzug (Meldebestätigung, Umzugsrechnungen). Wer den Bedarf belegen kann, steht im Räumungsprozess und bei späteren Nachfragen des Mieters auf sicherem Grund — vorausgesetzt, Form, Fristen und Sperrfrist stimmen.

Wann Sie einen Fachanwalt für Mietrecht einschalten sollten

Dieser Beitrag beschreibt die allgemeine Rechtslage. Ob sie in Ihrer Situation trägt, kann nur beurteilen, wer Ihren Mietvertrag, den Grundbuchstand und die Umstände des Bedarfs kennt. Anlass für ein Gespräch mit einem Fachanwalt oder einer Fachanwältin für Mietrecht sind insbesondere eine mögliche Sperrfrist nach § 577a BGB, mehrere Eigentümer oder eine GbR als Vermieterin, ein angekündigter Härtefall-Widerspruch, langjährige Mieter in hohem Alter und jede Kündigung, bei der eine Räumungsklage wahrscheinlich ist. Eine Erstberatung kostet weniger als eine Kündigung, die nach neun Monaten an einem Formfehler scheitert.

Checkliste: Eigenbedarfskündigung

• Bedarfsperson gehört zum begünstigten Kreis (Vermieter, Familien- oder Haushaltsangehörige)?
• Bedarf ist konkret, ernsthaft und jetzt absehbar — nicht „irgendwann"?
• Mietvertrag geprüft: kein laufender Kündigungsverzicht, keine Befristung?
• Sperrfrist nach § 577a BGB geprüft (Umwandlung, Verkauf, Erwerbergemeinschaft, Landesverordnung)?
• Kündigungsfrist berechnet (3/6/9 Monate), Zugang bis zum dritten Werktag geplant?
• Schreiben enthält Person und Grund konkret, Hinweis auf Widerspruchsrecht, Endtermin?
• Alle Vermieter unterschrieben, alle Mieter adressiert, Zugang beweisbar?
• Anbietpflicht im Blick: Wird während der Frist eine vergleichbare Wohnung im Haus frei?
• Nachweise zum Bedarf gesammelt, Mietaufhebungsvertrag als Plan B vorbereitet?

Wird die Wohnung nach dem Auszug der Bedarfsperson eines Tages wieder frei, erstellen Sie Ihr Inserat dann kostenlos mit Nunc — bezahlt wird erst bei Veröffentlichung.

Primärquellen: § 573 BGB (öffnet in neuem Tab), § 573c BGB (öffnet in neuem Tab), § 574 BGB (öffnet in neuem Tab), § 574b BGB (öffnet in neuem Tab), § 577a BGB (öffnet in neuem Tab), § 568 BGB (öffnet in neuem Tab), § 721 ZPO (öffnet in neuem Tab) sowie BGH VIII ZR 276/23 (öffnet in neuem Tab), VIII ZR 232/15 (öffnet in neuem Tab), VIII ZR 166/14 (öffnet in neuem Tab), VIII ZR 339/04 (öffnet in neuem Tab), VIII ZR 356/20 (öffnet in neuem Tab), VIII ZR 161/24 (öffnet in neuem Tab). Letzte Prüfung: 10. September 2026. Ein Oppositionsentwurf zur Einschränkung der Eigenbedarfskündigung (BT-Drs. 21/6915) wurde am 9. Juli 2026 an den Rechtsausschuss überwiesen und ist nicht in Kraft; der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (BT-Drs. 21/6807) lässt sie unberührt. Dieser Beitrag erklärt die allgemeine Rechtslage für Vermieter und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

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