Abmahnung Mieter: kostenlose Vorlage (PDF & Word) 2026

Mieter abmahnen wegen Zahlungsverzug, Lärm, unerlaubter Untervermietung, vertragswidrigen Gebrauchs oder verletzter Sorgfaltspflicht: Der Grund wählt die Klauseln, Sie ergänzen Sachverhalt und Frist. Kostenlos, ohne Anmeldung; mit Konto dem Objekt zugeordnet.

Nicolai Schmid·Gründer von Nunc MietProfi·Rechtsstand 12.09.2026Als bevorzugte Quelle hinzufügen

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Kurz zusammengefasst: Die Abmahnung ist der Schritt vor der Kündigung. Wegen einer Pflichtverletzung — Lärm, unerlaubte Untervermietung, vertragswidriger Gebrauch, Vernachlässigung der Wohnung — darf der Vermieter fristlos erst kündigen, wenn eine Abmahnung oder Abhilfefrist erfolglos geblieben ist; bei Zahlungsverzug ist sie nicht Voraussetzung, dokumentiert aber, dass der Mieter Bescheid wusste. Das Schreiben nennt den Vorwurf konkret, setzt eine Frist, weist auf die Folgen hin — und muss nachweisbar zugehen. Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor; schriftlich und unterschrieben ist sie Ihr Beleg.

Was das Schreiben enthält

Abschnitt	Inhalt
Betreff	Grund der Abmahnung, Mietvertrag mit Datum, Wohnung mit Lage.
1. Sachverhalt	Bei Zahlungsverzug die Rückstände nach Monaten (geschuldet, gezahlt, offen) mit Summe und der Verzug ohne Mahnung (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB); bei den übrigen Gründen Datum und Beschreibung des Vorfalls und die verletzte Pflicht.
2. Abmahnung und Aufforderung	Die Abmahnung als solche, die Aufforderung zu zahlen bzw. das Verhalten zu unterlassen, die Frist zur Abhilfe und — außer bei Zahlungsverzug — was konkret erwartet wird.
3. Hinweis auf die Folgen	Die Kündigungsmöglichkeiten, die das Gesetz für den Grund vorsieht (§ 543, § 569, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), die Unterlassungsklage bei Fortsetzung (§ 541 BGB); bei Zahlungsverzug die Kündigungsschwelle und der Vorbehalt der Verzugszinsen.
Hinweise für Vermieter	Nicht Teil des Schreibens: wann die Abmahnung Voraussetzung ist, wie Sie den Zugang beweisen, worauf Sie beim gewählten Grund achten.

Wann die Abmahnung Voraussetzung ist — und wann nicht

Pflichtverletzungen. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die außerordentliche fristlose Kündigung erst zulässig, wenn eine zur Abhilfe bestimmte angemessene Frist erfolglos verstrichen oder eine Abmahnung erfolglos geblieben ist.^[1] Nur wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist, entfällt sie (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB). Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens ist ein solcher wichtiger Grund^[2] — „nachhaltig“ heißt in der Praxis: wiederholt trotz Abmahnung. Dasselbe gilt für die erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung der Sorgfalt und für die unbefugte Überlassung an Dritte.^[3] Auch die Unterlassungsklage setzt die Abmahnung voraus: Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen.^[4]

Ordentliche Kündigung. Für die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung^[5] schreibt das Gesetz keine Abmahnung vor. Ob eine Pflichtverletzung schuldhaft und erheblich ist, prüft das Gericht im Einzelfall — und die erfolglose Abmahnung ist dabei regelmäßig das wichtigste Indiz. Wer abmahnt, dokumentiert außerdem, dass der Mieter Bescheid wusste, und entkräftet den Einwand, die Kündigung sei überraschend gekommen.

Zahlungsverzug. Hier ist die Abmahnung nicht Voraussetzung: Weder Abhilfefrist noch Abmahnung sind nötig, wenn der Mieter mit der Miete in Verzug ist.^[6] Ohne eine wirksame abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats fällig;^[7] ist die Zahlungszeit — wie bei dieser gesetzlichen Regel oder einer kalendermäßig bestimmten Vertragsklausel — nach dem Kalender bestimmt, gerät der Mieter ohne Mahnung in Verzug.^[8] Rechtzeitig ist die Zahlung dabei schon, wenn der Mieter den Überweisungsauftrag bei gedecktem Konto bis zum Fälligkeitstag erteilt; Verzögerungen der Bank gehen nicht zu seinen Lasten (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016, VIII ZR 222/15). Der Eingang auf dem Vermieterkonto allein belegt den Verzug also nicht — das Ausfüll-Tool behauptet ihn im Schreiben nur, wenn Sie bestätigen, dass die Zahlung nach Ihrer Kenntnis nicht rechtzeitig angewiesen wurde. Die Abmahnung ist dann Vorsorge: Sie gibt eine letzte Frist, schlüsselt die Rückstände auf und nennt die Kündigungsschwelle — zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete oder, in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten.^[9] Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand, bevor eine Kündigung zugeht, ist diese ausgeschlossen (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Wann der Rückstand die Schwelle erreicht und wie die Schonfrist wirkt, erklärt mit Rechenbeispiel der Ratgeber Mieter zahlt nicht. Diese Seite liefert die Vorlage dazu.

Die fünf Gründe und was jeweils hineingehört

Zahlungsverzug: die Rückstände je Monat (geschuldet, gezahlt, offen) mit Summe, eine Zahlungsfrist mit Datum — in der Praxis sieben bis zehn Tage — und der Hinweis auf die Kündigungsschwelle. Mahnkosten nur in Höhe des tatsächlichen Aufwands.
Lärm und Störung des Hausfriedens: Datum, Uhrzeit, Art und Dauer der Störung, Zeugen; die Aufforderung, ab sofort zu unterlassen. Führen Sie ein Lärmprotokoll und sammeln Sie die Beschwerden anderer Mieter.
Unerlaubte Untervermietung: Ohne Erlaubnis darf der Mieter den Gebrauch der Wohnung nicht einem Dritten überlassen.^[10] Prüfen Sie vor der Abmahnung, ob der Mieter die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung verlangen kann, weil nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist^[11] — Ehegatten und eigene Kinder aufzunehmen ist ohnehin keine Überlassung an Dritte.
Vertragswidriger Gebrauch: gewerbliche Nutzung, Tierhaltung ohne Erlaubnis, bauliche Veränderungen. Vertragswidrig ist nur, was der Mietvertrag nicht erlaubt; Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten.^[12]
Verletzung der Sorgfaltspflicht: Schimmel durch unterlassenes Lüften, nicht gemeldete Wasserschäden, verwahrloste Räume. Klären Sie die Ursache, bevor Sie abmahnen — Feuchtigkeit kann aus dem Gebäude kommen.

Den Zugang nachweisen

Die Abmahnung wirkt erst, wenn sie dem Mieter zugeht,^[13] und beweisen muss ihn, wer sich später auf sie beruft. Sicher sind die persönliche Übergabe mit einem Zeugen und der Einwurf durch einen Boten, der Datum und Uhrzeit notiert. Wählen Sie ein Einwurf-Einschreiben, genügt der Einlieferungsbeleg allein nicht — er belegt nur die Absendung —, und auch der online abgefragte Sendungsstatus ersetzt den Nachweis nicht. Den Anscheinsbeweis für den Zugang erkennt der BGH nur an, wenn Sie den Einlieferungsbeleg zusammen mit der Reproduktion des Auslieferungsbelegs vorlegen, auf dem der Zusteller den Einwurf mit Unterschrift und Datum bestätigt hat.^[14]^[15] Das Bundesarbeitsgericht hat 2025 einer Kündigung den Zugang abgesprochen, weil die Absenderin nur Einlieferungsbeleg und Sendungsstatus vorlegen konnte und die Reproduktion nach Ablauf der Speicherfrist der Post nicht mehr erhielt.^[16] Fordern Sie die Reproduktion deshalb zeitnah bei der Deutschen Post an und legen Sie sie mit dem Einlieferungsbeleg zur Abmahnung in die Akte. Das Übergabe-Einschreiben ist riskant: Wird es nicht abgeholt, gilt es als nicht zugegangen.

Vor dem Ausfüllen bereitlegen

Den Mietvertrag: Datum, alle Mieter, Anschrift der Wohnung, die einschlägige Klausel (Hausordnung, Tierhaltung, Untervermietung).
Bei Zahlungsverzug: die Kontoauszüge und Ihre Tabelle je Monat — geschuldet, gezahlt, offen.
Bei den übrigen Gründen: Datum und Uhrzeit der Vorfälle, Lärmprotokoll, Fotos, Beschwerden anderer Mieter mit Namen.
Eine realistische Frist: sieben bis zehn Tage für eine Zahlung, entsprechend länger für einen Rückbau oder die Beendigung einer Untervermietung.
Den Plan für die Zustellung: Bote mit Zeugen oder Einwurf-Einschreiben mit rechtzeitig angeforderter Reproduktion des Auslieferungsbelegs.

Quellen und Rechtsstand

Häufige Fragen

Das hängt vom Grund ab. Wegen einer Pflichtverletzung — Lärm, unerlaubte Untervermietung, vertragswidriger Gebrauch, Vernachlässigung der Wohnung — darf der Vermieter außerordentlich fristlos erst kündigen, wenn eine Abhilfefrist erfolglos verstrichen oder eine Abmahnung erfolglos geblieben ist (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB); nur wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist, entfällt sie. Bei Zahlungsverzug ist die Abmahnung nicht Voraussetzung (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Für die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) schreibt das Gesetz sie nicht vor — in der Praxis ist die erfolglose Abmahnung aber das wichtigste Indiz für Verschulden und Erheblichkeit. Auch die Unterlassungsklage setzt eine Abmahnung voraus (§ 541 BGB).

Keine. Das Gesetz schreibt für die Abmahnung keine Form vor; auch eine mündliche Abmahnung ist wirksam. Beweisen lässt sich im Streit aber nur, was schriftlich vorliegt und nachweisbar zugegangen ist. Deshalb: Papier, eigenhändig unterschrieben, an alle Mieter des Vertrags, eine Kopie in die Akte — und der Zugang belegt (siehe die Hinweise im Dokument).

Der konkrete Vorwurf (was, wann, wie oft, Zeugen), die Aufforderung, das Verhalten zu unterlassen oder bis zu einem Datum Abhilfe zu schaffen, und der Hinweis auf die Folgen — Kündigung und gegebenenfalls Unterlassungsklage. Bei Zahlungsverzug: die Rückstände nach Monaten aufgeschlüsselt mit Summe, eine Zahlungsfrist mit Datum und der Hinweis auf die Kündigungsschwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Pauschale Abmahnungen („wiederholte Ruhestörung“) tragen eine spätere Kündigung nicht.

Die Abmahnung wirkt erst mit Zugang (§ 130 Abs. 1 BGB), und beweisen muss ihn, wer sich auf sie beruft. Sicher sind die persönliche Übergabe mit Zeugen und der Einwurf durch einen Boten, der Datum und Uhrzeit notiert. Beim Einwurf-Einschreiben genügt der Einlieferungsbeleg allein nicht — er belegt nur die Absendung; den Anscheinsbeweis für den Zugang erkennt der BGH nur an, wenn Einlieferungsbeleg und die Reproduktion des Auslieferungsbelegs zusammen vorgelegt werden (II ZR 299/15; V ZR 203/22). Das Bundesarbeitsgericht hat 2025 einer Kündigung den Zugang abgesprochen, weil die Reproduktion nach Ablauf der Speicherfrist der Post nicht mehr zu bekommen war (2 AZR 68/24). Fordern Sie sie deshalb zeitnah an. Das Übergabe-Einschreiben ist riskant: Wird es nicht abgeholt, gilt es als nicht zugegangen.

Angemessen — das Gesetz nennt keine Zahl. Bei Zahlungsverzug sind sieben bis zehn Tage üblich, bei baulichen Veränderungen oder einer Untervermietung, die beendet werden muss, entsprechend länger. Bei Lärm gibt es keine Frist für das Unterlassen selbst (es ist ab sofort zu unterlassen); die Frist im Muster ist dann der Zeitraum, in dem sich zeigt, ob die Abmahnung wirkt.

Nicht ohne Weiteres. Ehegatten und eigene Kinder in die Wohnung aufzunehmen ist keine Gebrauchsüberlassung an Dritte. Für andere Personen — Lebenspartner, Freunde, Untermieter — braucht der Mieter die Erlaubnis (§ 540 Abs. 1 BGB), kann sie aber verlangen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist, einen Teil der Wohnung zu überlassen (§ 553 Abs. 1 BGB). Prüfen Sie das, bevor Sie abmahnen: Eine Kündigung wegen einer Untervermietung, die Sie hätten erlauben müssen, scheitert regelmäßig.

Während der Bearbeitung bleiben sie in Ihrem Browser-Tab. Beim PDF-Export werden sie verschlüsselt an Nunc übertragen und nicht gespeichert; die Word-Datei entsteht direkt im Browser. Erst wenn Sie die Abmahnung in Ihrem Konto speichern, liegt sie bei Nunc — nur für Sie sichtbar. Die Detailangaben werden nicht als Analyseereignisse erfasst. Mehr dazu im Datenschutz.

Wenn die Abmahnung raus ist

Wenn die Abmahnung nicht wirkt →
Kündigung durch den Vermieter: ordentlich wegen Pflichtverletzung oder fristlos wegen Zahlungsverzugs — mit berechneter Frist.
Der Fahrplan bei Zahlungsverzug →
Von der Zahlungserinnerung bis zur Räumungsklage: Fristen, Kündigungsschwelle, Schonfrist.

Dieser Beitrag gibt Erfahrungen und allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte zu Mietrecht und Steuern wenden Sie sich bitte an eine Anwältin, einen Anwalt oder eine Steuerberatung.